서울북부지방법원 2025타경13424. 강북구 수유동 4.19로1길 28, 제1동 제2층 제201호 다세대주택입니다. 건물은 2018.05.21 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물이고, 현재 등기상 소유자는 지유리입니다. 등기부에는 근저당권이 없고, 이 사건의 말소기준은 2025.07.17 노원세무서장 관련 국 압류입니다. 이후의 현 경매개시결정과 압류들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 밖 임차관계입니다. 이의정은 2021.04.02 전입했고 2025.11.24 배당요구를 했습니다. 전입 시점만 보면 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 리포트에서는 이 임차인을 “대항력 가능·미상”으로 보고, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않는다고 단정하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13424 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 281-45외 2필지 제1동 제2층 제201호 · 4.19로1길 28 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 · 6층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 지유리 · 2018.04.20 매매 원인 · 2019.04.04 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 274,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이의정 / 237,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.07.17 갑구 6번 압류 · 권리자 국 · 처분청 노원세무서장 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 기타 등기 | 2022.11.15 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 먼저다
등기부상 말소기준은 2025.07.17 압류입니다. 그 뒤에 들어온 2025.10.23 현 강제경매개시결정, 2025.12.19 및 2026.01.15 강북구 압류, 2026.01.30 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 임차인 이의정의 전입일은 2021.04.02로 그보다 훨씬 앞섭니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이의정 | 2021.04.02 | 미상 | 미상 | 2025.11.24 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니며, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 범위를 확정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 최저가만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 274,000,000원인 신건입니다. 그러나 이 사건은 임차보증금 인수 여부가 확정되지 않았기 때문에, 최저가 자체를 실질취득가로 놓고 가격 메리트를 평가하는 방식이 적절하지 않습니다.
현재 확인 가능한 범위에서는 동일 물건의 실질취득액을 274,000,000원 + 인수될 수 있는 임차보증금으로 보수적으로 생각해야 합니다. 보증금 액수와 실제 배당액이 확인되기 전까지는 “신건이라 싸다”, “감정가라 안전하다” 같은 결론을 내리기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 274,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,636,000원 |
| 2. 갑구 8번 경매개시결정 · 이의정 | 237,000,000원 | 237,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 32,364,000원 |
현재 배당 가정에서는 신청채권 237,000,000원이 전액 배당되고 32,364,000원이 남습니다. 다만 임차인의 보증금·확정일자와 당해세 여부가 확인되면 실제 배당순서와 잔여액은 달라질 수 있습니다. 특히 후속 압류 4건 중 조세 등의 우선순위가 배당에 반영될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강북구 수유동 우이-신설선 “4.19 민주묘지역” 남서측 인근으로, 주변은 다세대·연립주택, 단독주택 및 근린생활시설이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 “4.19 민주묘지역”과 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2018.05.21 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물로, 외벽은 석재 마감, 창호는 칼라새시 2중창이며 위생·급배수, 화재탐지·경보, 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 3필 일단의 평탄한 직사각형에 가까운 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 북동측 및 남서측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·고도지구(28m 이하)·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정 당시 폐문 및 관계인 부재로 임대관계를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 현재 점유관계와 임차보증금은 별도 대조가 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 이의정의 보증금이 얼마인지 확인하기 전에는 실질취득액과 매수인 인수금액을 확정하지 마세요.
- 확정일자 확인. 배당요구일은 2025.11.24로 확인되지만 확정일자는 미상입니다. 우선변제권 여부와 실제 배당가능액을 반드시 대조해야 합니다.
- 전입·점유 재확인. 전입일 2021.04.02가 말소기준 2025.07.17보다 앞섭니다. 실제 점유가 계속되는지와 임대차관계의 실체를 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 현 경매 신청채권자가 모두 이의정으로 기재되어 있습니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성은 조사 대상일 뿐, 확인 전 임차권을 배제해서는 안 됩니다.
- 압류·당해세 확인. 국, 서울특별시 강북구, 국민건강보험공단 관련 후속 압류가 있습니다. 당해세 등 우선채권이 있으면 현재 예상배당표는 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.15 민간임대주택등기가 존재하므로 매각물건명세서와 관련 원본 문서에서 현재 효력과 임대관계를 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 임대차 관련 원본을 서로 대조한 뒤 입찰가를 정하세요.
맺으며 — “274,000,000원이 최종 매수비용이라고 단정하지 마라”
이 사건의 등기부 자체는 비교적 읽기 쉽습니다. 근저당은 없고, 말소기준은 2025.07.17 압류이며 그 이후 현 경매개시결정과 후속 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기부 밖에서 2021.04.02 전입한 이의정이 등장합니다. 보증금과 확정일자가 모두 미상인 만큼 대항력을 확정할 수 없지만, 반대로 인수액 0원이라고 확정하는 것도 위험합니다.
따라서 현재 최저매각가 274,000,000원은 출발점일 뿐입니다. 임차보증금과 실제 배당액을 확인해 매수인이 떠안을 금액이 있는지 계산한 뒤, 그 금액을 더한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다. 이 사건의 승부처는 유찰률이 아니라 임차인의 실체·보증금·배당가능액 확인입니다.
