의정부지방법원 2024타경75597. 고양시 일산동구 백석동 일산요진와이시티 103동 32층 3202호 아파트입니다. 감정평가상 59층 건물의 32층이고, 사용승인일은 2016.06.20입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 720,000,000원입니다. 현재 확인된 임차인은 없고, 예상 인수액도 0원입니다.
가격은 별개입니다. 동일 평형 최근 12건 평균이 710,000,000원인 데 비해 최저가는 720,000,000원입니다. 최신 2026.09 거래 중 확인되는 59.89㎡ 6층 거래는 680,000,000원이고, 같은 달 41층 거래는 725,000,000원입니다. 신건 가격을 두고 일률적으로 ‘싸다’고 볼 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경75597 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 강송로 33, 103동 32층3202호 (백석동, 일산요진와이시티) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 59층 건물 중 32층 |
| 소유자 | 김예진 |
| 감정가 / 최저가 | 720,000,000원 / 720,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 주식회사 에스비아이저축은행 |
| 청구액 | 745,516,681원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 0원, 등기 흐름은 원본 확인
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계 문제는 현재 나타나지 않으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 2022.11.17 국 압류, 2024.05.29 국민건강보험공단 압류, 2024.07.19 임의경매개시결정, 2024.08.20 케이비캐피탈 가압류가 이어져 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 7.2억은 최근 평균보다 높다
일산요진와이시티 동일 평형 59.89~59.92㎡의 최근 12건 실거래입니다. 평균은 710,000,000원, 최저는 655,000,000원, 최고는 800,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.89㎡ | 6 | 680,000,000원 |
| 2026.09 | 59.89㎡ | 41 | 725,000,000원 |
| 2026.08 | 59.89㎡ | 25 | 670,000,000원 |
| 2026.08 | 59.92㎡ | 29 | 800,000,000원 |
| 2026.07 | 59.92㎡ | 20 | 780,000,000원 |
| 2026.07 | 59.89㎡ | 44 | 670,000,000원 |
| 2026.06 | 59.89㎡ | 45 | 710,000,000원 |
| 2026.06 | 59.92㎡ | 33 | 765,000,000원 |
| 2026.06 | 59.89㎡ | 24 | 720,000,000원 |
| 2026.06 | 59.89㎡ | 36 | 655,000,000원 |
| 2026.05 | 59.89㎡ | 57 | 665,000,000원 |
| 2026.05 | 59.89㎡ | 26 | 680,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | — | 12건 | 710,000,000원 |
최저매각가 720,000,000원은 최근 12건 평균의 101.4%입니다. 최신 확인 거래 680,000,000원과 비교하면 신건 최저가가 40,000,000원 높습니다. 최근 거래 범위가 6.55억~8억으로 넓고 층별 편차도 확인되므로, 32층이라는 개별 조건을 감안하더라도 신건 자체에 뚜렷한 할인이라고 표현하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 720,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,600,000원 |
| 2. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 12,568,741원 | 12,568,741원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 697,831,259원 |
위 계산에서 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 등기부에는 한국자산관리공사로 이전된 채권최고액 868,800,000원의 근저당권 관련 등기가 확인되므로, 실제 배당과 잔여액은 해당 담보채권의 존속·채권액, 조세 우선순위 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백석역(지하철 3호선) 동측 인근으로, 업무시설·근린생활시설·아파트단지·공원이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 백석역이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 59층 건물 중 32층이며 사용승인일은 2016.06.20입니다. 지역난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 5,314,000원/㎡입니다.
- 단지. 일산요진와이시티는 2,404세대이며, 동일 평형 최근 12건 거래가 655,000,000원~800,000,000원에 형성돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 기준. 신건 720,000,000원은 최근 12건 평균 710,000,000원의 101.4%입니다. 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 전제하지 마세요.
- 최신 거래 확인. 2026.09 동일 평형 거래로 680,000,000원과 725,000,000원이 확인됩니다. 층·향·내부상태를 함께 비교해야 합니다.
- 근저당 원본 대조. 2022.03.08 설정된 채권최고액 868,800,000원 근저당과 2024.11.13 한국자산관리공사 이전 등기의 현재 상태를 원본 등기부에서 확인하세요.
- 압류·조세 확인. 국 압류와 국민건강보험공단 압류가 있으므로 조세채권의 실제 우선순위와 배당관계를 매각물건명세서·배당요구 내역과 함께 확인하세요.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
- 관리비 확인. 공동주택 공용부분 체납 관리비 등 낙찰 후 부담 가능 항목을 관리사무소에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건은 확인된 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 신건 최저가 720,000,000원은 동일 평형 최근 12건 평균 710,000,000원보다 높고, 최신 거래 680,000,000원도 웃돕니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 낮은 인수위험보다 시세 대비 응찰가격의 적정성입니다. 여기에 2022.03.08 근저당과 2024.11.13 한국자산관리공사 이전 등기의 현재 상태까지 원본에서 정리한 뒤 입찰가를 판단하는 것이 필요합니다.
