서울북부지방법원 2025타경13470. 강북구 수유동 한원힐트리움 수유 아파트 3층 301호입니다. 사건상 용도는 아파트로 기재됐지만 감정평가서의 이용상태는 오피스텔입니다. 이 물건은 한국주택금융공사가 청구금액 260,499,756원으로 강제경매를 신청한 사건입니다. 등기상 소유자는 이소영이며, 2020년 11월 27일 소유권을 취득했습니다. 이보다 중요한 것은 임차인 김환주의 전입과 확정일자입니다. 2020년 11월 27일 전입·점유를 시작했고, 최초 확정일자는 2020년 11월 2일로, 2023년 2월 1일 말소기준권리보다 앞섭니다.
등기에는 2024년 11월 12일 김환주의 주택임차권도 기재됐습니다. 경매로 임차권등기가 말소되는 문제와 미배당 임차보증금의 매수인 인수 문제는 서로 다릅니다. 최저가가 계속 낮아지더라도 선순위 임차보증금이 충분히 배당되지 않으면 그 부족분이 커져, 실제 취득 부담은 보증금 수준에서 크게 줄지 않을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13470 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 738 한원힐트리움 수유 아파트 3층 301호 도로명주소: 서울특별시 강북구 노해로 104 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가서상 오피스텔 · 철근콘크리트구조 16층 건물 중 3층 301호 |
| 소유자 | 이소영 (2020.11.27 소유권이전 · 등기상 거래가액 233,000,000원) |
| 감정가 | 237,000,000원 |
| 최저매각가 | 189,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 260,499,756원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 점유·임차관계 | 김환주(주택임차권등기) · 조명훈(전입일·보증금 미상) |
| 민간임대주택 | 2022.12.05 민간임대주택등기 |
| 등기부 발급 기준 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023년 2월 1일 국(경기광주세무서장)의 압류입니다. 그 이후의 종로구 압류, 강제경매개시결정, 강북구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 그러나 김환주의 전입일은 말소기준권리보다 앞서므로 단순한 후순위 말소대상으로 처리해서는 안 됩니다.
김환주의 임차보증금은 최초 233,000,000원에 증액분 11,000,000원을 합한 244,000,000원입니다. 최초 계약일은 2020년 10월 27일, 증액 계약일은 2022년 10월 8일입니다. 확정일자는 최초 보증금에 대해 2020년 11월 2일, 증액분에 대해 2022년 10월 11일로 기재돼 있습니다. 증액분의 우선순위 및 세금채권과의 관계는 별도 확인이 필요합니다.
임차인 현황 — 두 명의 관계를 확인해야 한다
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 인수 |
|---|---|---|---|
| 김환주 301호 전부 · 주택임차권등기 |
전입 2020.11.27 확정 2020.11.02 증액분 확정 2022.10.11 |
244,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 미배당분 인수 가능 |
| 조명훈 301호 · 주거 |
전입일 미상 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 추가 확인 |
② 실질취득 분석 — 유찰돼도 부담이 줄지 않는 구조
현재 최저매각가는 189,600,000원으로 감정가의 80%입니다. 일반적인 후순위 권리 소멸형 물건이라면 낙찰가격 하락이 취득원가 절감으로 연결될 수 있습니다. 하지만 이 물건은 선순위 보증금이 낙찰가보다 큽니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차인이 배당받지 못하는 금액이 증가해 매수인의 인수 부담이 커집니다.
| 유찰 시나리오 | 낙찰가 가정 | 예상 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 감정가 80% |
189,600,000원 | 57,854,400원 | 247,454,400원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% |
151,680,000원 | 95,243,520원 | 246,923,520원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51.2% |
121,344,000원 | 125,154,816원 | 246,498,816원 |
실질취득액 = 시나리오별 낙찰가 + 예상 인수액. 집행비용 차감이 포함된 배당 가정이므로 보증금 244,000,000원과 정확히 같지는 않지만, 전체 취득 부담이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 조명훈 관련 추가 인수 가능액, 취득세, 명도비 등은 포함하지 않았습니다.
현재 동일 물건의 실거래 비교 시세는 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가와 실질취득액은 비교할 수 있지만, 실제 시장가격보다 저렴하다는 판단은 할 수 없습니다. 개별 호실의 법적 용도와 사용상태를 반영한 실거래 비교가 필요합니다. 이 물건의 가격 판단 기준은 단순 최저매각가가 아니라 인수금을 합산한 실질취득액이어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 189,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,454,400원 |
| 1. 임차인 김환주 보증금 | 244,000,000원 | 186,145,600원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 260,499,756원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 김환주 보증금 미배당 | 244,000,000원 | 57,854,400원 |
김환주 보증금 미배당분은 매각대금에서 지급되는 항목이 아니라 별도의 매수인 인수 예상액입니다. 국세·지방세 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당과 인수금액은 달라질 수 있습니다.
현재 배당 가정에서는 집행비용 3,454,400원을 먼저 공제하고, 나머지 186,145,600원이 김환주의 보증금에 배당됩니다. 한국주택금융공사의 청구금액 260,499,756원은 이 가정에서 전액 미배당입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강북구 수유동 강북중학교 서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설 및 공동주택 등이 혼재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가서는 대중교통 여건을 보통 수준으로 평가하고 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 16층 건물의 3층 301호입니다. 급배수·위생·난방·승강기·소화전·화재탐지·주차설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측과 남서측으로 각각 폭 약 20m 및 4m의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역이며, 교육환경 관련 상대보호구역과 대공방어협조구역 등이 기재돼 있습니다. 아파트 용도 관련 토지거래허가구역 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31로 표시돼 있어 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항이 보고되지 않았고 공부와의 차이도 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 사건상 아파트 표기와 감정평가상 오피스텔 이용상태의 차이가 있습니다. 실제 법적 용도와 주거 적합성, 금융조건 등을 확인해야 하며 실거래 비교 없이 환금성을 양호하다고 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김환주 선순위 임차보증금. 보증금 244,000,000원, 최초 확정일자, 전입·점유 사실, 증액분의 우선순위를 대조하고 미배당 보증금의 실제 인수 범위를 확정하세요.
- 조명훈의 점유관계. 김환주와의 관계, 실제 점유 여부, 임대차계약, 전입일, 확정일자, 보증금 및 배당요구 여부를 확인하세요. 별개의 선순위 임차인인지가 중요합니다.
- 세금채권 확인. 국세와 지방세 압류 3건의 세목·법정기일·당해세 여부를 확인하세요. 우선 배당되는 세금이 존재하면 임차인 배당 및 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기. 등록임대주택 관련 의무의 존속 여부와 실제 임대차관계를 확인하세요.
- 실질취득액 기준 판단. 현재 예상 낙찰가 189,600,000원에 인수금 57,854,400원을 더한 247,454,400원을 기준으로 판단하세요. 추가 부담이 확인되면 다시 계산해야 합니다.
- 용도·실거래 확인. 아파트와 오피스텔 이용상태 차이를 공부·감정평가서·건축물대장에서 대조하고, 해당 호실과 비교 가능한 실제 거래가격을 확인하세요.
- 명도·관리비. 점유자와 임차권자의 관계, 점유 이전 가능성, 미납 관리비 및 명도비용 등을 별도로 확인하세요.
- 입찰 전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류 및 배당관계를 반드시 재확인하세요.
맺으며 — “최저가가 낮아도 실질취득은 낮지 않다”
이 물건의 핵심은 선순위 임차보증금이 최저매각가보다 크다는 사실입니다. 최저매각가 189,600,000원은 감정가 237,000,000원보다 낮지만, 김환주의 미배당 보증금을 합산하면 실질취득 예상액은 247,454,400원으로 올라갑니다.
앞으로 유찰이 더 진행되더라도 낙찰가 하락분의 상당 부분이 인수액 증가로 이어지므로 보증금 244,000,000원 수준의 취득 부담이 유지되는 구조입니다. 여기에 조명훈의 미확인 임대차관계, 세금 압류 및 용도 차이까지 고려해야 합니다.
실거래 시세가 확인되지 않아 최종적인 시장가격 메리트를 단정할 수 없지만, 적어도 1회 유찰됐다는 사실만으로 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 권리 위험이 높고 추가 인수 가능성까지 남은 물건이므로 선순위 임차보증금의 처리와 점유관계를 먼저 확정한 뒤 실질취득액을 기준으로 입찰 가능 여부를 재검토하는 것이 타당합니다. 가격보다 먼저 확인할 것은 보증금 인수와 임차인의 권리입니다.
