서울북부지방법원 2025타경13470. 등기상 물건은 서울 강북구 수유동 한원힐트리움 수유 아파트 3층 301호이고, 감정평가서의 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 이소영은 2020.10.27. 매매를 원인으로 2020.11.27. 소유권을 취득했고, 등기 거래가액은 233,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023.02.01. 국의 압류입니다. 그 뒤의 압류와 강제경매개시결정, 2024.11.12. 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차권등기가 지워진다고 김환주의 보증금 인수 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.
김환주는 2020.11.27. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020.11.02.입니다. 즉 2023.02.01. 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 조사돼 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 보증금 244,000,000원 중 신건 매각대금에서 집행비용을 차감한 뒤 232,882,000원이 배당되는 계산이어서, 부족한 11,118,000원은 매수인 인수로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13470 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 738 한원힐트리움 수유 아파트 3층 301호 |
| 등기상 용도 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가 이용상태 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 16층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 이소영 · 거래가액 233,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 237,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 260,499,756원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 대항력 보증금은 남는다
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 대항력 미상
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김환주 | 제3층 제301호 전부 | 244,000,000원 | 2020.11.27 / 2020.11.02 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 조명훈 | 301호 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김환주는 배당요구가 확인되고 우선변제권도 행사 가능한 상태입니다. 반면 조명훈은 현황조사와 매각물건명세서에 확인되지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수 없습니다. 따라서 조명훈은 “대항력 가능·미상”으로 보수적으로 보아야 하며, 이 부분이 해소되기 전에는 김환주 부족분 11,118,000원만을 최종 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 보증금 부담이 따라 내려오지 않는다
대항력 있는 김환주의 보증금은 244,000,000원입니다. 신건 낙찰가 237,000,000원보다 보증금이 크기 때문에 낙찰가가 낮아질수록 배당 부족분, 즉 매수인 인수액이 커집니다. 따라서 이 사건은 최저매각가만 놓고 “싸졌다”고 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 237,000,000원 | 11,118,000원 | 248,118,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 189,600,000원 | 57,854,400원 | 247,454,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 151,680,000원 | 95,243,520원 | 246,923,520원 |
최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아 이 실질취득 금액이 주변 시세보다 저렴한지 또는 비싼지는 판단하지 않습니다. 특히 이 사건에서는 최저가가 아니라 실질취득액을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 237,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,118,000원 |
| 1. 임차인 김환주 보증금 | 244,000,000원 | 232,882,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 260,499,756원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산에서는 김환주가 232,882,000원을 배당받고 11,118,000원이 미배당으로 남아 매수인에게 인수됩니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 확인되면 선순위 차감이 발생할 수 있어 임차인 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 세금 압류와 선순위 변수
등기에는 국세·지방세 관련 압류가 3건 확인됩니다. 2023.02.01. 국의 압류가 말소기준권리이고, 2024.09.30. 종로구 압류, 2025.12.19. 서울특별시강북구 압류가 뒤따릅니다. 매각으로 등기상 압류는 소멸하는 구조지만, 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당순위에서 먼저 차감될 수 있습니다. 그러면 김환주에게 돌아가는 배당이 줄어 미배당 보증금, 즉 매수인 인수액이 현재 계산보다 증가할 수 있습니다.
⑥ 용도·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 등기·사건상 용도는 아파트이나 감정평가서의 이용상태는 오피스텔로 기재돼 있습니다.
- 주위환경. 강북중학교 서측 인근으로 근린생활시설·업무시설·공동주택 등이 혼재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 16층 건물 내 3층 301호입니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·승강기·소화전·화재탐지·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측과 남서측으로 노폭 약 20미터와 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 대로3류 접합, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지거래허가. 아파트 용도 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.20.부터 2026.12.31.까지입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김환주 보증금 잔액. 낙찰가가 아니라 배당 후 남는 보증금까지 합산한 실질취득액으로 판단해야 합니다.
- 조명훈의 권리 확인. 전입신고일·보증금이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 중 당해세 존재 여부와 금액을 확인해야 실제 임차인 배당 및 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2020.11.27. 민간임대주택 등록을 원인으로 2022.12.05. 등기가 존재하므로 관련 의무관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 아파트와 감정평가 이용상태 오피스텔 표기가 함께 존재하므로 현황·건축물 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
- 시세 대조. 최근 실거래와 비교할 때는 237,000,000원 최저가가 아니라 현재 기준 248,118,000원 수준의 실질취득액을 사용해야 합니다.
맺으며 — “유찰가”보다 “보증금”을 먼저 본다
이 사건의 숫자만 보면 감정가와 최저가가 237,000,000원인 신건입니다. 그러나 김환주의 대항력 있는 보증금이 244,000,000원이고, 현재 배당계산에서 11,118,000원이 미배당으로 남습니다. 따라서 신건 기준 실질취득은 248,118,000원입니다.
더 중요한 점은 유찰 이후입니다. 1회 유찰 시 매각가는 189,600,000원으로 내려가지만 인수액은 57,854,400원으로 늘고, 2회 유찰 시 매각가는 151,680,000원까지 내려가도 인수액은 95,243,520원으로 증가합니다. 낙찰가 하락을 인수액 증가가 상당 부분 상쇄하므로 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 여기에 조명훈의 대항력 여부와 당해세 가능성까지 남아 있어, 이 물건의 핵심은 “몇 번 유찰됐는가”가 아니라 최종적으로 얼마를 떠안는가입니다.
