서울북부지방법원 2025타경13488. 서울특별시 중랑구 중화동 444-4의 연립·다세대 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 등기상 소유자는 박병근이고, 말소기준은 2000.08.04 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사한국주택은행 근저당권과 2025.10.23 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리표만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 그러나 이 사건의 실제 점검 포인트는 권리보다 물건 현황에 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 적혀 있고, 건물 지번은 중화동 11-117이나 토지구획정리로 중화동 444-4로 변경됐으며, 건축물대장에는 중화동 444-4 외 1필지(11-60)로 등록돼 있습니다. 특히 지하층은 공부상 43.17㎡지만 현황은 약72㎡로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13488 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 중화동 444-4 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 |
| 등기 건물 표시 | 서울특별시 중랑구 중화동 11-117 |
| 소유자 | 박병근 |
| 감정가 / 최저가 | 925,739,240원 / 925,739,240원 |
| 신청채권자 / 청구 | 지연화 / 268,334,240원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 토지 | 대 · 126.4㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 3,200,000원/㎡ |
| 감정 이용상태 | 1층 주택 · 지층 주택 및 기타용도 2개호 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 배당 추정상 인수 0원
말소기준은 2000.08.04 중소기업은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 24,000,000원으로 등기됐고, 2001.06.25에는 1번 근저당권의 채권최고액을 19,000,000원으로 변경한 기록도 있습니다. 별도로 2001.05.24 주식회사한국주택은행의 채권최고액 12,900,000원 근저당권이 설정됐고, 2015.09.04에는 회사합병을 원인으로 주식회사국민은행으로 근저당권 이전이 기록돼 있습니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가의 기타참고사항에는 “임대관계 미상”으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 단정하기보다는 현황조사·점유관계·전입관계 원본을 입찰 전에 확인하는 것이 핵심입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 감정가만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 925,739,240원입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않아 현재 최저가가 주변 거래 대비 저렴한지, 비싼지를 단정할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인 여부만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 925,739,240원 | 305,234,240원 | 608,847,608원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 740,591,392원 | 305,234,240원 | 425,551,238원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 592,473,113원 | 305,234,240원 | 278,914,142원 | 0원 |
세 시나리오 모두 제공된 배당 추정에서는 채권자 총 청구액 305,234,240원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 이는 배당 추정 구조일 뿐, 주변 시세나 적정 낙찰가를 의미하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 925,739,240원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 11,657,392원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사한국주택은행 | 12,900,000원 | 12,900,000원 |
| 3. 갑구 3번 경매개시결정 · 지연화 | 268,334,240원 | 268,334,240원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 608,847,608원 |
배당 추정상 총 채권 청구액 305,234,240원은 전액 배당되고, 미배당액 0원·매수인 인수액 0원입니다. 소유자 잔여액은 608,847,608원으로 추정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지자료 기준)
- 이용상태. 1층은 주택으로 방3·주방·거실·화장실 등이 있고, 지층은 주택 및 기타용도 2개호로 기재돼 있습니다. 지층은 오랫동안 사용하지 않은 것으로 보인다고 적혀 있습니다.
- 건물 상태. 연와조 세멘와즙 구조이며 외벽은 벽돌쌓기, 내벽은 벽지·타일, 창호는 P.V.C 및 알루미늄 샷시, 바닥은 비닐장판 등으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생설비·난방설비·급배수설비 등을 갖춘 것으로 평가돼 있습니다.
- 입지. 중흥초등학교 북동측 인근이며 주변에는 단독주택·저층 공동주택·아파트·소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 서측에 지하철 7호선 중화역, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 126.4㎡, 토지이용상황은 단독, 평지·사다리형·세로한면(가) 조건으로 기재돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·대공방어협조구역·상대보호구역 등의 지정사항이 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 감정평가상 공부와의 차이는 “없음”으로 기재돼 있으나, 매각물건명세서 비고에는 지하층 공부 면적과 현황 면적 차이가 별도로 적혀 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지하층 면적 대조. 공부상 43.17㎡와 현황 약72㎡의 차이가 무엇에서 발생했는지 건축물대장·현황도면·현장 상태를 서로 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함돼 있으므로 위치·형태·사용상태와 평가 반영 범위를 확인해야 합니다.
- 지번 관계 확인. 등기 건물 표시는 중화동 11-117, 토지구획정리 후 주소는 중화동 444-4이고 건축물대장은 444-4 외 1필지(11-60)로 기재돼 있습니다.
- 점유·임대 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 점유자와 전입관계를 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 근저당 금액 변경 확인. 중소기업은행 근저당의 최초 채권최고액 24,000,000원과 이후 변경액 19,000,000원이 함께 기록돼 있으므로 실제 잔존 채권관계를 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 주식회사한국주택은행의 근저당권은 주식회사국민은행으로 이전된 기록이 있으므로 현재 권리자와 배당관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 별도 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 925,739,240원이 시세 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다. 감정가와 별개로 주변 유사 물건의 실제 거래·매물 가격을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝나는 사건은 아니다
이 사건은 등기 권리만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고, 제공된 배당 추정에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 하지만 입찰 판단의 핵심은 그 다음입니다. 일괄매각과 제시외 건물, 지하층의 공부 43.17㎡·현황 약72㎡ 차이, 임대관계 미상, 지번 정리 문제를 실제 현황과 서류로 맞춰봐야 합니다.
가격 측면에서도 현재 최저가는 감정가와 같은 925,739,240원이지만, 비교 가능한 실거래가 없어 이 금액이 저렴하다는 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수 0원”이라는 장점과 “현황 확인 부담·가격 검증 공백”을 분리해서 봐야 하는 사건입니다. 권리표보다 현장과 원본 대조가 최종 판단을 좌우합니다.
