서울북부지방법원 2025타경13488. 중랑구 중화동의 연립/다세대 및 토지를 일괄매각하는 강제경매 사건입니다. 감정가는 925,739,240원이었으나 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 740,591,000원입니다. 신청채권자는 지연화, 청구금액은 268,334,240원입니다. 등기상 말소기준권리는 중소기업은행 근저당권이며, 뒤이어 설정된 주택은행 근저당권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
겉으로 보이는 권리관계는 비교적 단순하지만, 물건의 실체는 그렇지 않습니다. 감정평가상 1층은 방 3개와 주방·거실·화장실을 갖춘 주택이고, 지층은 주택 및 기타용도의 2개 호실로 구성되지만 오랫동안 사용하지 않은 것으로 관찰됐습니다. 특히 지층 면적은 공부상 43.17㎡, 현황은 약 72㎡입니다. 이 차이가 어떤 시설·공간에서 발생했으며 적법하고 활용 가능한 면적인지를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13488 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 중화동 444-4 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 지번 | 중화동 11-117 · 토지구획정리에 따른 중화동 444-4 지번 변경 사항 존재 |
| 건축물대장 | 중화동 444-4 외 1필지(11-60) |
| 이용상태 | 1층 주택(방 3개·주방·거실·화장실 등), 지층 주택 및 기타용도 2개 호실(장기간 미사용 추정) |
| 지층 면적 | 공부상 43.17㎡ / 현황 약 72㎡ |
| 토지 | 지목 대 · 토지면적 126.4㎡ · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 박병근 (소유자 현황과 등기 변동내역 재확인 필요) |
| 감정가 | 925,739,240원 |
| 최저매각가 | 740,591,000원 (1회 유찰 · 감정가 약 80%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 지연화 / 268,334,240원 |
| 말소기준권리 | 2000.08.04 중소기업은행 근저당권 (최초 24,000,000원, 이후 19,000,000원으로 변경등기) |
| 매수인 예상 인수 | 0원 (확인된 권리와 배당 추정 기준) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2000년 근저당
권리분석의 출발점은 2000.08.04 접수된 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 24,000,000원이지만, 2001.06.25 변경등기로 19,000,000원이 기재됐습니다. 뒤에 설정된 주식회사한국주택은행의 근저당권도 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 해당 근저당권은 이후 주식회사국민은행으로 이전된 내역이 있습니다.
2025.10.23 등기된 지연화의 강제경매개시결정 역시 말소기준권리 이후입니다. 따라서 확인된 후순위 권리의 소멸 구조만 놓고 보면 매수인에게 승계되는 등기상 채무는 확인되지 않습니다. 다만 건물 등기와 토지 등기, 제시외 건물의 권리 상태를 모두 대조해야 최종 판단할 수 있습니다.
② 점유·지층 현황 — 권리보다 먼저 확인할 변수
현재 확인된 임차인은 없지만, 임대관계는 미상입니다. 따라서 이를 곧바로 건물 전체가 비어 있다거나 대항력 있는 점유자가 전혀 없다는 의미로 해석하면 안 됩니다. 특히 지층에 주택 및 기타용도의 2개 호실이 존재하기 때문에 실제 점유자, 전입 여부, 보증금 및 확정일자 유무를 확인할 필요가 있습니다.
| 확인 대상 | 현황 | 권리·입찰 판단 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 0명 | 대항력·우선변제·승계 대상으로 확인된 임차인은 없음 |
| 임대관계 | 미상 | 현장 점유와 전입·임대차 여부 재확인 필요 |
| 1층 | 주택 | 실제 점유자 및 인도 가능 여부 확인 |
| 지층 | 주택 및 기타용도 2개 호실, 장기간 미사용 추정 | 점유 여부·시설 상태·사용 가능성 확인 |
| 면적 차이 | 43.17㎡ / 약 72㎡ | 증축·확장 여부와 적법성 확인 필요 |
③ 가격 판단 — 감정가 할인보다 시세 확인이 먼저
최저매각가 740,591,000원은 감정가 925,739,240원 대비 약 80% 수준입니다. 그러나 이 숫자는 감정평가액과 경매 최저가의 관계를 나타낼 뿐, 주변에서 실제 거래되는 가격 대비 할인율은 아닙니다.
연립·다세대 건물과 토지를 함께 취득하는 구조에서는 건물 노후도, 토지 권리, 실제 사용 가능한 연면적, 임대수익, 수리비, 지층 활용 가능성이 가격을 좌우합니다. 이번 물건은 지층 현황에 차이가 있고 임대관계도 불명확하므로 최저가가 내려왔다는 사실만으로 저렴하거나 투자 매력이 높다고 평가할 수 없습니다.
| 매각 단계 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 가격 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 925,739,240원 | 100% | 평가 기준액 |
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 740,591,000원 | 80% | 시세 확인 전 가격 우위 판단 보류 |
| 2회 유찰 시 | 592,472,800원 | 64% | 조건부 가정 · 실제 매각조건 확인 |
| 3회 유찰 시 | 473,978,240원 | 51.2% | 조건부 가정 · 실제 매각조건 확인 |
④ 예상배당표 (매각가 740,591,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,805,910원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국주택은행 | 12,900,000원 | 12,900,000원 |
| 3. 신청채권자 · 지연화 | 268,334,240원 | 268,334,240원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 425,550,850원 |
| 합계 | — | 740,591,000원 |
위 표는 채권최고액과 신청채권자의 청구금액을 이용한 가정 배당표입니다. 중소기업은행 근저당의 변경등기상 금액 19,000,000원과 배당 가정액 24,000,000원 사이에 차이가 있으며, 주식회사한국주택은행 근저당의 국민은행 이전 내역도 실제 배당권자 확인에 반영해야 합니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제·실제 채권잔액·배당요구 및 우선순위에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 소유자 잔여금은 확정액이 아닙니다.
⑤ 회차별 매수인 부담과 배당 전망
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 740,591,000원 | 305,234,240원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 | 592,472,800원 | 305,234,240원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정 | 473,978,240원 | 305,234,240원 | 0원 | 0원 |
현재 확인된 권리만을 기준으로 하면 회차별 매수인 인수액은 모두 0원으로 추정됩니다. 그러나 미배당 채권이 없다는 가정과 매수인이 추가 비용 없이 부동산을 취득할 수 있다는 판단은 서로 다릅니다. 현장 점유, 제시외 건물, 면적 차이, 미납 공용비용 및 수리비는 배당표와 별도로 검토해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 중랑구 중화동 중흥초등학교 북동측 인근으로, 주변에 단독주택·저층 공동주택·아파트·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 서측에 지하철 7호선 중화역이 있으며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 1층은 주택으로 사용되고, 지층은 주택 및 기타용도의 2개 호실이나 장기간 사용하지 않은 것으로 관찰됐습니다. 내부 시설 상태 확인이 필요합니다.
- 건물 구조. 연와조 세멘와즙, 외벽 벽돌쌓기, 내부 벽지·타일, P.V.C 및 알루미늄 샷시 창호 등이며 위생·난방·급배수 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 126.4㎡, 평지·사다리형, 세로한면(가) 접면입니다. 공시지가는 3,200,000원/㎡로 기재돼 있으나 이는 실거래 시세와 동일한 개념이 아닙니다.
- 규제. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 확인됩니다. 토지거래계약 허가구역 관련 기재도 있으므로 매수 주체 및 이용 목적에 따른 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 지하철 접근과 주거지역 입지는 검토할 만하지만, 토지·건물 일괄매각과 지층 활용 불확실성으로 일반적인 개별 다세대주택과는 다른 수요층이 형성될 수 있습니다. 실제 거래사례 없이 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 건물·토지 등기 대조. 중화동 11-117, 444-4, 11-60의 지번 변경과 공동담보 관계, 토지 소유 및 매각 포함 범위를 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각 대상의 실제 구조와 범위, 법적 소유 관계 및 매각 후 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 지층 면적 차이. 공부상 43.17㎡와 현황 약 72㎡ 사이의 차이가 생긴 원인, 적법성, 시정 가능성과 필요한 비용을 확인하세요.
- 임차 및 점유관계. 확인된 임차인은 없으나 임대관계가 미상입니다. 1층과 지층의 실제 점유, 전입, 확정일자, 보증금 및 점유 권원을 현장과 원본 서류로 확인하세요.
- 근저당 변경 및 승계. 중소기업은행 채권최고액의 변경등기(19,000,000원)와 주택은행 근저당의 국민은행 이전을 최신 등기 및 채권계산서와 대조하세요.
- 소유권 기록. 박병근의 소유자 현황과 과거 소유권이전등기의 말소 표시가 일치하는지 최신 등기부에서 재확인하세요.
- 수리·명도 비용. 장기간 미사용 지층의 누수·방수·난방·전기·급배수 및 안전 상태와 실제 인도 비용을 점검하세요.
- 가격 검증. 인근 유사 건물·토지의 최근 실거래, 대지면적, 적법한 연면적, 건물 상태, 임대 가능성과 순수익을 비교한 뒤 입찰가를 결정하세요.
- 최신 매각조건. 2026.10.27 매각기일 및 최저가, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 투자”
이 사건의 강점은 말소기준이 명확하고 확인된 후순위 등기권리가 소멸하는 구조라는 점입니다. 현재 배당 가정상 매수인이 인수할 금액도 0원입니다. 그러나 해당 사실만으로 취득 위험 전체가 사라지는 것은 아닙니다.
지층의 공부상 면적과 현황 면적 사이에 차이가 있고, 지층 2개 호실은 장기간 사용하지 않은 것으로 관찰됐습니다. 임대관계도 미상입니다. 여기에 최근 실거래 시세를 확인하지 못한 상태이므로 740,591,000원이라는 최저가가 시장가격보다 유리한지 판단할 근거가 부족합니다.
권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 가격과 건물 현황은 보류. 이번 물건은 단순히 몇 회 유찰됐느냐보다 무엇을 실제로 취득하고, 어느 면적까지 합법적으로 사용할 수 있으며, 그 가치를 얼마로 인정할 수 있는가가 입찰의 핵심입니다. 지층·점유·토지 권리 및 실거래 비교를 마친 뒤 보수적인 입찰가를 산정하는 것이 타당합니다.
