서울남부지방법원 2025타경10071. 서울 금천구 시흥동 아너스타운 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용은 단독주택과 제2종근린생활시설이며, 실제로는 2층부터 4층까지 여러 가구가 나뉘어 사용되고 5층도 교습소가 아닌 3개 호실로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 양창석이고, 냉동냉장수산업협동조합이 617,172,342원을 청구해 임의경매를 신청했습니다.
권리의 기준점은 2018.11.27. 설정된 냉동냉장수산업협동조합 근저당권입니다. 확인된 전입자들의 전입일은 모두 이 날짜보다 늦어 대항력이 없고, 등기된 임차권 역시 말소기준 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 전입일이 확인되지 않은 점유자 1명과 보증금이 드러나지 않은 다수 점유자가 있어, 등기상 인수 0원과 현장 명도 난도는 별개의 문제로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10071 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 898-1 아너스타운 · 서울특별시 금천구 시흥대로48길 30 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 현황 이용 | 단독주택·제2종근린생활시설 · 1층 관리실, 2~4층 다가구주택, 5층 교습소 |
| 소유자 | 양창석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,427,365,520원 / 1,553,514,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 냉동냉장수산업협동조합 / 617,172,342원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 사용승인 / 구조 | 2018.10.30. · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 |
| 등기 발급 | 2026.07.27. · 서울남부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 임차권은 소멸
말소기준 근저당권은 최초 채권최고액이 1,040,000,000원으로 등기됐고, 2023.02.06. 변경등기에는 채권최고액 685,080,000원이 기재돼 있습니다. 경매 신청 청구액은 617,172,342원입니다. 예상배당표는 1,040,000,000원을 기준으로 작성돼 있으므로, 실제 배당 검토 때는 근저당권 변경등기와 채권계산서를 반드시 대조해야 합니다.
② 임차인·점유자 — 실제 19명, 승계신고 1건
보증기관인 시보증은 최미향 보증금의 대위·승계 신고로, 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 이를 제외하면 명세상 실제 임차인·점유자는 19명입니다. 전입일이 확인된 18명은 모두 2018.11.27. 말소기준 이후 전입해 대항력이 없고, 기사항전은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
| 성명 | 점유부분·용도 | 전입일 | 보증금 | 확정일자·배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최미향 | 미상 | 2024.03.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 시보증 승계 |
| 유병욱 | 미상 | 2022.12.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 노장수 | 미상 | 2022.11.14 | 미상 | 2025.06.05. 배당요구 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 김희영 | 미상 | 2019.07.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 신인섭 | 미상 | 2021.10.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 신희종 | 미상 | 2022.04.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 박종일 | 미상 · 주거 | 2020.02.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 조민구 | 미상 | 2024.04.19 | 미상 | 2025.07.01. 배당요구 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 곽병헌 | 미상 | 2022.11.14 | 미상 | 2025.07.09. 배당요구 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 천재홍 | 미상 | 2022.12.09 | 미상 | 2025.07.14. 배당요구 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 최승진 | 미상 | 2021.01.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 박근형 | 미상 | 2024.04.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 유나희 | 미상 | 2020.12.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 김수현 | 302호 · 임차권등기 후 말소 | 2020.01.10 | 100,000,000원 | 2019.11.22 · 2024.01.25 | 없음 | 요건자료 있음 | 해당 없음 |
| 하은지 | 402호 · 주거 임차권등기 | 2020.12.01 | 100,000,000원 | 2020.11.09 · 2025.05.22 | 없음 | 요건자료 있음 | 해당 없음 |
| 송가희 | 401호 · 주거 임차권등기 | 2019.01.29 | 100,000,000원 | 2019.01.16 · 2025.06.10 | 없음 | 요건자료 있음 | 해당 없음 |
| 김진아 | 201호 · 주거 임차권등기 | 2020.11.30 | 100,000,000원 | 2020.11.12 · 2025.06.27 | 없음 | 요건자료 있음 | 해당 없음 |
| 박채림 | 202호 · 주거 임차권등기 | 2024.04.15 | 100,000,000원 | 2024.03.12 · 2026.04.02 | 없음 | 요건자료 있음 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 주거 · 점유부분 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 시보증 | 최미향 보증금 대위·승계 | 해당 없음 | 별도 합산 없음 | 중복신고 | 해당 없음 | 중복신고 | 보증기관 승계 |
③ 가격·회차 분석 — 감정가 64%가 곧 시세 64%는 아니다
현재 최저가는 감정가 2,427,365,520원의 64%인 1,553,514,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 이 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다. 단독주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하고 현황상 호실 구성도 공부와 다르게 이용되는 물건이므로, 일반 아파트처럼 단순 평당가나 감정가 할인율로 접근하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,553,514,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.2% 추정) | - | 17,935,140원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 냉동냉장수산업협동조합 | 1,040,000,000원 | 1,040,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 495,578,860원 |
근저당 채권최고액 1,040,000,000원 기준 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 채권액은 변경등기와 채권계산서에 따라 달라질 수 있습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,553,514,000원 | 1,040,000,000원 | 0원 | 495,578,860원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 1,242,811,200원 | 1,040,000,000원 | 0원 | 187,983,088원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 994,248,960원 | 981,906,470원 | 58,093,530원 | 0원 | 0원 |
⑤ 이용상태·건축 리스크 — 현황 가구 수가 공부와 다르다
- 위치. 홈플러스 스페셜 시흥점 남동측 인근이며, 단독주택·다가구주택·다세대주택·소형아파트·근린생활시설이 혼재한 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 이용수단은 보통입니다.
- 1층. 계단실과 관리실·물품보관소로 기재돼 있으나, 관리실과 제시외 건물이 부합돼 일체로 주택으로 이용 중입니다.
- 2층. 공부상 다가구주택 3가구이나 현황은 4가구입니다.
- 3층. 공부상 다가구주택 2가구이나 현황은 4가구입니다.
- 4층. 공부상 다가구주택 2가구이나 현황은 4가구입니다.
- 5층. 공부상 교습소이나 현황은 3개 호실로 이용 중입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·중점경관관리구역입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 점유자 확인. 기사항전의 실제 성명, 전입일, 점유 호실, 보증금, 확정일자를 원본 명세서와 주민등록 전입세대 열람으로 확인해야 합니다.
- 19명 점유관계 정리. 전입일이 늦어 대항력이 없더라도 실제 점유자가 많으면 인도명령·명도협의가 장기화될 수 있습니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 시보증은 최미향 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차인 또는 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
- 임차권등기 상태 확인. 김수현 임차권은 2024.02.26. 말소됐고, 하은지·송가희·김진아·박채림의 임차권은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
- 근저당 금액 대조. 최초 채권최고액 1,040,000,000원, 변경등기 685,080,000원, 청구액 617,172,342원의 관계를 채권계산서로 확인해야 합니다.
- 층별 현황 조사. 2~5층의 실제 호실 수와 임대차계약을 도면·현장·건축물대장과 대조해야 합니다.
- 건축법 비용 반영. 관리실·제시외 건물의 주택 이용에 따른 이행강제금, 철거, 원상복구 가능 비용을 입찰가에서 차감해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 감정가 대비 64%만 보고 저가 매수로 판단하지 말고 토지·건물 가치, 임대수익, 공실, 수선비를 별도로 산정해야 합니다.
- 배당표 보정. 당해세·최우선변제와 실제 확정채권액이 반영되면 소유자 잔여액과 배당 순서가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 점유와 건축현황
이 사건은 말소기준 이후 전입한 임차인과 임차권이 대부분이라, 등기상 권리 구조만 보면 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 실제 임차인·점유자가 19명이고, 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유자도 남아 있습니다. 여기에 층별 가구 수와 실제 용도가 공부상 기재와 다르며, 1층 관리실·제시외 건물의 주택 이용에는 이행강제금·철거·원상복구 가능성이 따라붙습니다.
최저가 1,553,514,000원은 감정가의 64%이지만 비교 가능한 실거래가 없어 싸다고 단정할 수 없습니다. 등기 권리는 비교적 정리돼 있으나, 점유·명도·건축현황·가격 검증은 복잡한 물건입니다. 입찰 판단의 핵심은 감정가 할인율이 아니라, 19명의 실제 점유관계와 현황 호실의 적법성, 그리고 시정비용까지 반영한 총취득원가입니다.