부동산임의경매

2023타경39573 · 진주지원 · 건물
936㎡

낙찰가 유찰 7회 후 낙찰

428,000,000원 4억 2,800만 감정가 2,165,845,250원

감정가의 19% 2026-07-20 낙찰

최저매각가 397,434,000원 최저가 대비 +7%

낙찰일

07-20 낙찰 완료

진주지원 일괄매각 4개 목록

입찰 보증금

3,974만원

최저가의 10% · 39,743,400원

감정가 대비

▼ 80.2% 싸게 매수

감정가 21.66억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

7 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

내진설계 적용 감정가 대비 81% 할인 유찰 7회 (가격 충분히 내려옴) 경상남도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 7회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 기타+토지 복합자산이라 활용계획과 환금성 확인이 핵심입니다.

가격 최저가 397,434,000원으로 감정가 2,165,845,250원의 약 18%
권리 하나은행 근저당이 말소기준이며 이후 가압류 등은 매각으로 소멸
리스크 근린생활시설·주택·창고 복합 이용으로 일반 주거용보다 수요 검토 필요

한 줄 평 7회 유찰로 최저가는 감정가의 18% 수준까지 내려왔고 인수 권리는 없습니다. 다만 기타 + 토지(근린생활시설·주택·창고 등) 복합 물건으로 일반 주거용보다 매수층과 환금성을 더 신중히 봐야 합니다.

감정가

2,165,845,250원

평가금액

최저가

397,434,000원

7회 유찰 후

매수인 인수

0원

말소기준 이후 권리

핵심지표

18.35%

감정가 대비 최저가

창원지방법원 2023타경39573 사건은 경상남도 하동군 화개면 용강리 소재 건물과 토지에 관한 경매입니다. 소유자는 김진목이며, 물건은 근린생활시설·주택·창고 등으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2020.09.04 설정된 하나은행 근저당권이며 이후 가압류·경매 관련 권리는 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

사건번호	창원지방법원 2023타경39573
소재지	경상남도 하동군 화개면 용강리 126-2
용도	기타 + 토지
이용상태	근린생활시설, 주택 및 창고 등 / 근린생활시설 등
소유자	김진목
감정가 / 최저가	2,165,845,250원 / 397,434,000원
신청채권	1,040,021,831원

① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다

2020년 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 신용보증기금, 화개악양농업협동조합, 중소기업은행, 국민은행 가압류와 하동군 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않아 대항력 있는 임차인 인수 문제는 없습니다.

② 매각가 분석 — 낮아진 가격, 그러나 물건 성격 확인 필요

현재 최저매각가는 397,434,000원으로 감정가 대비 약 18%입니다. 7회 유찰을 거치며 가격은 크게 조정됐지만, 일반 아파트처럼 표준화된 수요가 있는 물건이 아니라 근린생활시설·주택·창고가 결합된 복합 자산입니다.

⚠️ 환금성 체크 화개면 용강리 소재 지방도변 상가지대 및 마을주변 농경지대 물건으로 차량 출입은 가능하나, 복합용도 부동산은 매수 목적과 활용계획에 따라 가치 차이가 커질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 397,434,000원 가정)

항목	채권액	예상배당
집행비용	-	6,364,076원
하나은행 근저당권	1,440,000,000원	391,069,924원
신용보증기금 가압류	344,500,000원	0원
화개악양농업협동조합 가압류	49,641,359원	0원
중소기업은행 가압류	11,090,635원	0원
국민은행 가압류	123,152,244원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

회차별 가격 시나리오

④ 입찰 체크리스트

권리 확인. 하나은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하므로 인수 위험은 없습니다.
용도 확인. 근린생활시설·주택·창고 복합 이용 상태로 실제 활용 가능성을 확인해야 합니다.
시설 확인. 지상의 이동이 용이한 컨테이너 및 창고 등은 매각 제외 사항이 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
토지 조건. 계획관리지역, 접도구역, 가축사육제한구역 등 토지이용 제한을 확인해야 합니다.
환금성 판단. 낮은 최저가는 장점이나 복합용도 지방 소재 자산의 매수층은 제한될 수 있습니다.

맺으며 — “권리는 깨끗, 활용성이 승부처”

이 물건은 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 구조라 권리분석 자체는 명확합니다. 다만 가격만 보고 접근하기보다 근린생활시설·주택·창고 복합 자산이라는 점, 하동 화개면 입지와 활용계획을 함께 검토해야 합니다. 권리는 안전하지만, 낙찰 후 가치 실현은 활용 능력에 달려 있는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-01-20	유찰	21억 6,584만원
2	2025-03-10	유찰	17억 3,267만원
3	2025-04-14	유찰	13억 8,614만원
4	2025-05-26	유찰	11억 891만원
5	2025-06-30	유찰	8억 8,713만원
6	2025-08-04	유찰	7억 970만원
7	2025-12-01	매각	5억 6,776만원
8	2026-06-08	유찰	5억 6,776만원
9	2026-07-20	대기	3억 9,743만원

부동산임의경매

7회 유찰로 최저가는 낮아졌지만, 시골 복합시설은 환금성이 관건 — 하동 용강리

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다

② 매각가 분석 — 낮아진 가격, 그러나 물건 성격 확인 필요

③ 예상배당표 (매각가 397,434,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗, 활용성이 승부처”

사건 개요

물건 전체 내역 (4)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (44장)

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