서울북부지방법원 2025타경13513. 강북구 수유동 혜성루첸리 2동 403호, 전유면적 52.93㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자는 김나리이며, 2022년 7월 28일 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 당시 등기상 거래가액은 267,000,000원입니다. 현재 경매는 주택도시보증공사의 신청으로 진행되고 있고, 1회 유찰된 최저매각가는 감정가의 80%인 206,400,000원입니다.
이 사건은 단순히 등기부의 근저당과 압류가 지워지는지만 보면 안 됩니다. 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이 있고, 그 보증금이 최저매각가보다 크기 때문입니다. 그러나 주택도시보증공사가 제출한 확약서에는 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의한다는 내용이 들어 있습니다. 따라서 일반적인 보증금 인수형 경매와 실제 매수인 부담을 구별해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13513 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 441-31 혜성루첸리 제2동 제4층 제403호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강북구 인수봉로51길 41 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대(도시형생활주택) |
| 면적 / 층수 | 전유면적 52.93㎡ · 지상 5층 중 4층 |
| 이용상태 | 방 3 · 거실 1 · 주방 1 · 욕실겸화장실 1 · 다용도실 1 |
| 소유자 | 김나리 · 2022.07.28 소유권이전 · 거래가액 267,000,000원 |
| 감정가 | 258,000,000원 |
| 최저매각가 | 206,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 267,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.15 국민건강보험공단 압류 (갑구 6번) |
| 선순위 임차권 | 조준희 · 보증금 267,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약서가 핵심
말소기준으로 제시된 권리는 2023년 11월 15일 국민건강보험공단 압류입니다. 그 이후의 강북구 압류, 삼성카드 가압류, 국의 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 한국양봉농업협동조합 및 페퍼저축은행의 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다.
하지만 조준희는 2022년 6월 30일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 6월 10일입니다. 모두 말소기준권리보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 분석됩니다. 임차권등기는 2024년 7월 22일 이뤄졌지만, 기존 대항요건의 선후관계를 임차권등기일만으로 판단해서는 안 됩니다.
임차인·점유 관계 분석
| 성명 / 관계 | 전입일 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조준희 403호 전부 등기임차인 |
2022.06.30 2022.06.10 |
267,000,000원 | 있음 | 있음 배당요구 |
확약 관련 보증기관 권리관계 확인 |
| 이소연 2동 403호 전입 조사 |
2025.04.16 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 |
등기임차인 1명(조준희), 추가 전입 조사 대상 1명(이소연)입니다. 주택도시보증공사는 별도 실제 임차인이 아닌 경매신청 채권자입니다. 보증기관의 청구금액과 조준희의 보증금을 서로 다른 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
이소연은 2025년 4월 16일 전입한 것으로 조사됩니다. 이는 말소기준권리 이후이므로 기재된 전입일만 기준으로는 후순위이며, 일반적인 대항력 인수형으로 단정할 근거는 부족합니다. 다만 보증금과 확정일자, 실제 임대차 관계가 확인되지 않아 선행 점유·기존 임차권 승계 여부 등은 미상으로 남습니다. 조준희 관련 확약을 이소연에게 확대 적용해서는 안 됩니다.
② 실질취득 분석 — 2.06억인가, 2.70억인가
이 사건의 가격 판단은 확약 전 권리구조와 확약 적용 후의 실제 매수인 부담을 나눠야 합니다.
보증금 267,000,000원 중 64,289,600원이 남습니다.
확약이 없는 일반적인 대항력 인수형이라면, 낙찰가와 미배당 보증금을 합친 부담은 270,689,600원 수준입니다. 이는 보증금 267,000,000원에 집행비용 추정액이 더해진 구조로, 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 총부담이 보증금 부근에 유지됩니다.
회차별 인수 시나리오
| 매각 회차 | 매각가 | 확약 전 인수 | 확약 전 총부담 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 감정가 80% |
206,400,000원 | 64,289,600원 | 270,689,600원 | 206,400,000원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% |
165,120,000원 | 104,991,680원 | 270,111,680원 | 165,120,000원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51.2% |
132,096,000원 | 137,553,344원 | 269,649,344원 | 132,096,000원 |
확약 전 총부담은 각 회차의 매각가와 제시된 미배당 보증금 인수 추정액을 합산한 값입니다. 회차별 집행비용 추정 차이로 합계는 조금씩 달라집니다. 확약 적용 실질취득액은 해당 보증금 인수 0원 및 시나리오 매각가 낙찰을 가정하며, 취득 관련 비용·별도 점유 위험은 반영하지 않았습니다.
이 표가 보여 주는 중요한 차이는 명확합니다. 확약이 없으면 유찰로 낙찰가가 낮아져도 총부담은 2.67억원 부근에서 크게 줄지 않습니다. 반대로 확약이 유효하면 해당 보증금의 추가 부담 없이 매각가가 취득금액의 기준이 됩니다. 다만 이것만으로 현재 최저가가 시장가격보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다.
시세 비교 — 감정가 80%와 시장 할인율은 다르다
감정가는 258,000,000원, 현재 최저가는 206,400,000원입니다. 두 금액의 차이는 51,600,000원이며, 최저가는 감정가의 80%입니다.
그러나 혜성루첸리의 동일·유사 면적에 대한 최근 실거래 평균, 최신 거래가격, 최근 가격 추세가 확인되지 않은 상태에서는 206,400,000원이 실제 거래시장보다 낮은 가격인지 판정할 수 없습니다. 2022년 소유권이전 당시의 등기상 거래가액 267,000,000원 역시 현재의 시장가격을 대신할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 206,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,689,600원 |
| 1. 조준희 보증금(우선변제) | 267,000,000원 | 202,710,400원 |
| 2. 삼성카드 가압류 | 6,585,643원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 신청채권 | 267,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차의 추정 배당은 집행비용 3,689,600원과 임차인 우선변제 202,710,400원으로 매각대금 전액이 소진되는 구조입니다. 임차보증금의 미배당액은 64,289,600원입니다.
삼성카드와 주택도시보증공사 항목의 미배당 채권 합계는 273,585,643원으로 제시되지만, 이 금액이 곧 매수인이 인수할 금액은 아닙니다. 특히 주택도시보증공사의 청구와 조준희의 임차보증금은 보증금 관련 권리관계를 확인해야 하며, 이를 독립된 두 임차인의 보증금으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강북구 수유동 한신대학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 기존 주택과 공동주택, 중·소규모 점포, 근린생활시설, 학교, 근린공원 및 공공시설 등이 혼재하며 주거환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장이 있습니다. 근거리에 우이신설선 화계역이 위치하고, 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 4층입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 마감이며, 도시가스보일러 난방, 급배수·급탕설비, 화재탐지기, 승강기 및 주차시설이 구비돼 있습니다.
- 접도. 북측으로 폭 약 3미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다. 차량 진입과 주차시설의 실제 이용 조건을 확인할 필요가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 기재돼 있습니다. 토지거래허가구역 관련 지정 사항은 해당 용도에 대한 적용 여부와 기간을 별도로 확인해야 합니다.
- 공부·건축 상태. 공부와의 차이는 해당 사항이 없으며, 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 하자 유무는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 아파트가 아닌 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 현재의 동일·유사 면적 거래가격과 거래 빈도가 확인되지 않아 매도에 필요한 기간과 가격 수준을 확정하기 어렵습니다. 다세대라는 용도 특성을 고려해 보수적인 출구가격 검토가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 정확한 문구와 조건을 확인하세요. 매수인에게 효력이 미치는 채권 범위를 반드시 특정해야 합니다.
- 조준희 임차권과 보증기관 관계 확인. 등기부상 임차권자는 조준희이고, 경매신청 채권자는 주택도시보증공사입니다. 보증금 채권의 승계 범위와 확약이 조준희 명의 임차권에 미치는 효력을 확인하세요.
- 이소연 전입·점유 확인. 2025.04.16 전입 사실이 확인되지만 보증금·확정일자·임대차 형태는 미상입니다. 말소기준 후 전입이라는 점과 별개로 현재 점유자 및 별도의 선순위 지위 유무를 확인해야 합니다. 보증기관 확약이 이소연에게까지 적용된다고 가정하지 마세요.
- 압류·당해세 확인. 국민건강보험공단·강북구·국의 압류와 관련한 교부청구, 법정 우선순위, 미납 세금의 성격을 확인하세요. 실제 배당액은 추정표와 달라질 수 있습니다.
- 시세 검증. 감정가 258,000,000원과 현재 최저가 206,400,000원의 차이만으로 가격 메리트를 인정하면 안 됩니다. 최근 동일·유사 면적 실거래와 매도 가능가격을 비교해 응찰 상한을 정하세요.
- 점유·명도 및 관리비. 임차권등기 말소 동의와 실제 점유자의 퇴거는 별개의 문제입니다. 현장 점유 상태, 명도 협의, 공용부분 관리비 체납, 내부 수선 필요 여부를 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 165,120,000원, 3회 유찰 시 132,096,000원의 매각가가 제시돼 있습니다. 확약 미적용 구조라면 낮아지는 낙찰가만큼 미배당 보증금 인수가 커지는 점을 반드시 구분하세요. 확약이 유효한 경우에도 시세 대비 적정성 검토는 별도로 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류, 주택도시보증공사 확약서 및 실제 배당관계를 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — “보증금 인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건의 첫인상은 위험합니다. 최저가 206,400,000원보다 선순위 임차보증금 267,000,000원이 크기 때문입니다. 확약이 없는 일반적인 대항력 인수형이었다면 현재 회차의 총부담은 약 270,689,600원이고, 추가 유찰이 발생하더라도 보증금 인수액이 늘어 총부담은 보증금 부근에 머물게 됩니다.
하지만 주택도시보증공사는 대항력 포기와 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의를 확약했습니다. 이 확약이 해당 보증금 채권에 유효하게 적용된다면 주된 보증금의 실질 인수액은 0원이고, 현재 회차 실질취득액은 최저가인 206,400,000원을 기준으로 판단할 수 있습니다.
그럼에도 입찰 판단이 끝난 것은 아닙니다. 이소연의 임대차·점유 관계가 확인되지 않았고, 공적 압류 3건에 따른 배당 변동 가능성이 있으며, 다세대주택의 최근 실거래 비교도 확보되지 않았습니다. 확약은 조준희 관련 보증금 채권에 한정해서 판단해야 하며, 별도 전입자의 미확정 위험을 없애 주지는 않습니다.
결론은 '주된 보증금 인수는 확약으로 해소되지만, 점유·권리승계·가격 검증은 남아 있다'입니다. 감정가의 80%라는 숫자보다 확약의 법적 적용 범위와 실제 취득 후 처분 가능한 가격이 이 물건의 투자 판단을 결정합니다. 권리는 조건부 검토 가능, 가격과 명도는 확인 전 보류.
