서울북부지방법원 2025타경13513. 강북구 수유동 혜성루첸리 2동 403호, 전유면적 52.93㎡의 도시형생활주택 (단지형다세대)입니다. 권리분석의 핵심은 등기부에 올라온 267,000,000원 주택임차권입니다. 임차인 조준희는 2022.06.30 전입·점유했고 확정일자는 2022.06.10로, 말소기준인 2023.11.15 국민건강보험공단 압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 낙찰대금에서 보증금을 전부 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 부담하는 전형적인 대항력 인수형입니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 주택도시보증공사가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 이 확약은 조준희 관련 임차보증금에 한해 적용되므로, 룰상 계산되는 13,412,000원의 잔존보증금도 매수인에게 실질 승계되지 않는 것으로 분석합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 확약이 승계 구조를 바꾼다

현재 말소기준은 2023.11.15 국민건강보험공단 압류입니다. 기존 한국양봉농업협동조합 및 페퍼저축은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 강북구 압류, 삼성카드 가압류, 국 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 조준희의 임차권등기 자체는 2024.07.22이지만, 전입·점유는 2022.06.30이므로 대항력 판단은 그 선행 점유관계가 핵심입니다.

임차인·점유자 분석

* 조준희는 원래 대항력이 있어 현재 회차 배당 가정상 13,412,000원의 잔존보증금이 계산되지만, 주택도시보증공사의 대항력·잔존반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 이 확약의 효력은 조준희 관련 권리에 한정됩니다.

② 가격 해석 — 과거 취득가와 감정가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 확인되는 가격 기준은 감정가·최저가 258,000,000원과 소유자 김나리가 2022.06.30 매매한 거래가액 267,000,000원입니다. 다만 2022년의 과거 취득가격은 2026년 현재 동일 유형의 시세를 직접 나타내는 지표가 아닙니다. 따라서 258,000,000원이 현재 시장가격보다 저렴하다고 단정하거나 가격 메리트를 가점 요소로 삼기는 어렵습니다.

권리 측면에서는 확약 덕분에 신건에서의 실질취득액이 최저가와 같은 258,000,000원으로 정리됩니다. 하지만 이것은 어디까지나 인수부담이 제거됐다는 뜻이지, 현재 시세 대비 할인됐다는 뜻은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 258,000,000원 가정)

현재 회차의 배당 가정에서는 조준희 보증금 중 253,588,000원이 배당되고 13,412,000원이 미변제되는 계산입니다. 그러나 이 13,412,000원은 확약 적용 후 매수인에게 실질 승계되지 않습니다. 국세·지방세 등 압류채권이 당해세에 해당하면 배당순서와 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수가 늘지만, 이 사건은 실질 0원

확약이 없었다면 이 물건은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 부담이 함께 커지는 구조입니다. 하지만 이번 사건은 조준희 관련 잔존보증금 반환청구권을 포기하는 확약이 있어, 각 회차의 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다. 즉 유찰이 발생하면 이 사건의 실질취득액은 룰상 인수액을 더한 금액이 아니라 해당 회차의 매각가를 기준으로 판단해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 한신대학교 북서측 인근으로 중·소규모 점포와 근린생활시설, 각급학교, 근린공원, 관공서 및 기존주택·공동주택이 혼재하며 제반 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스·마을버스 정류장이 있으며, 근거리에 우이신설선 화계역이 위치합니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층 403호로, 도시가스 난방·급배수·급탕·화재탐지기·승강기와 1층 및 지하 주차장 시설이 구비돼 있습니다.
• 도로. 북측으로 노폭 약 3미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·고도지구(28m 이하)·과밀억제권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 재확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 매각물건명세서 원본에도 동일하게 기재돼 있는지 최종 확인해야 합니다.
• 이소연 점유관계 확인. 전입일은 2025.04.16로 말소기준보다 늦지만, 보증금·확정일자와 실제 점유 형태는 확인이 필요합니다. 확약은 이소연에게 적용되는 내용이 아닙니다.
• 압류채권 확인. 당해세 여부에 따라 배당이 달라질 수 있으므로 국민건강보험공단·강북구·국 압류의 성격과 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
• 가격은 별도 검증. 2022.06.30 거래가액 267,000,000원은 과거 취득가입니다. 현재 최저가 258,000,000원의 가격 메리트는 최신 인근 실거래와 별도로 대조해야 합니다.
• 명도 준비. 권리 인수와 실제 점유 이전은 별개의 문제입니다. 현 점유자와 임차권등기 관련 당사자의 퇴거·말소 진행 상태를 매각 전후로 확인해야 합니다.

맺으며 — “대항력 임차인이 있지만, 이번 사건은 확약이 결론을 바꾼다”

표면만 보면 위험도가 높은 사건입니다. 조준희는 2022.06.30부터 점유·전입했고 보증금이 267,000,000원으로 최저가 258,000,000원보다 큽니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 늘어 실질취득 부담이 쉽게 줄지 않습니다. 실제 현재 회차 계산도 13,412,000원의 잔존보증금을 보여 줍니다.

그러나 이 사건은 주택도시보증공사의 대항력·잔존반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 명시돼 있어 그 잔액을 낙찰자가 인수하는 구조가 아닙니다. 따라서 신건의 실질취득은 258,000,000원, 실질 인수는 0원으로 보는 것이 권리분석의 중심입니다. 남는 판단 포인트는 이소연의 실제 점유관계, 압류채권의 배당 영향, 그리고 258,000,000원이 현재 시장가격에 비해 적정한지에 대한 별도 검증입니다. 권리상 가장 큰 폭탄은 확약으로 제거됐지만, 가격과 현장 확인까지 끝난 사건은 아닙니다.