서울북부지방법원 2025타경13600. 도봉구 쌍문동 비전팰리스 5층 502호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 전용면적은 37.49㎡이고 내부는 방3·거실·주방·욕실·발코니·현관 구성입니다. 권리관계에서 가장 먼저 볼 것은 2023.02.01 경기광주세무서장 압류입니다. 이 압류가 말소기준권리이고, 이후 2023.04.07 전입한 임차인 고암자는 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 278,250,000원을 낙찰자가 떠안는 구조가 아니며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
반면 가격은 별개입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 301,000,000원이고 아직 유찰이 없는 신건입니다. 확인된 동일 면적 실거래는 2024.05의 290,000,000원 한 건으로, 신건 최저가는 이 거래가격의 103.8%입니다. 최근 12개월 평균으로 잡힌 금액 역시 290,000,000원이므로 현재 가격을 두고 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13600 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 420-29 비전팰리스 5층 502호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 도봉구 삼양로144나길 31 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 37.49㎡ · 방3·거실·주방·욕실·발코니·현관 · 5층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 이소영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 301,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구액 | 고암자 / 278,250,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.02.01 압류
등기부에는 과거 수협은행 근저당권 1,327,200,000원과 박정민 전세권 265,000,000원이 있었지만 각각 2020.08.18 및 2023.01.11에 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.02.01 압류이고, 이후 강제경매개시결정과 2026.07.27 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 보증금은 크지만 대항력은 없다
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고암자 | 전부 | 2023.04.07 | 278,250,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
임차인 고암자는 현황조사와 매각물건명세서에 확인되며, 경매신청 채권자와 동일한 이름입니다. 별도 주의사항에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있습니다. 다만 현재 권리판정에서 핵심은 그 관계 자체가 아니라 전입일입니다. 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으므로, 매수인이 보증금을 인수하는 구조로 계산되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 확인된 실거래보다 높다
비전팰리스는 총 10세대이고, 대상과 같은 37.49㎡ 실거래로 확인된 표본은 1건입니다. 2024.05, 3층 거래가 290,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 37.49㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 37.49㎡ | 1건 | 290,000,000원 |
현재 최저가 301,000,000원은 최근 실거래 290,000,000원보다 11,000,000원 높고, 최근 시세의 103.8%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득가는 낙찰가와 같은 301,000,000원으로 볼 수 있고, 이 역시 확인된 최근 시세보다 높습니다. 따라서 신건 가격에는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 301,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,014,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 고암자 | 278,250,000원 | 278,250,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 17,736,000원 |
301,000,000원 매각 가정에서는 신청채권 278,250,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여금은 17,736,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수금은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 301,000,000원 | 278,250,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 240,800,000원 | 236,628,800원 | 41,621,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 192,640,000원 | 189,143,040원 | 89,106,960원 | 0원 |
유찰되면 채권자 미배당액은 커지지만, 그것이 매수인 인수금으로 전환되는 구조는 아닙니다. 1회 유찰 시 41,621,200원, 2회 유찰 시 89,106,960원의 미배당이 생기더라도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕성여자대학교 서측 인근이며, 다세대주택·단독주택·근린생활시설·각급 학교가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 남서측 인근에 우이신설선 4.19민주묘지역이 있으며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 502호이며, 급·배수시설·난방설비·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대지 317.0㎡, 제1종일반주거지역이며 공시지가는 2,050,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·도시지역·제1종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 기준. 현재 301,000,000원은 확인된 최근 실거래 290,000,000원의 103.8%입니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 전제하지 마세요.
- 임차인 확인. 고암자의 전입일은 2023.04.07로 말소기준권리 이후여서 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 매각물건명세서와 현황조사의 최종 내용을 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 관계인 여부. 임차인 고암자와 경매신청 채권자 고암자의 동일 이름 및 가장임차인 의심·관계인 가능성 표시를 원본 서류에서 확인하세요.
- 환금성. 총 10세대이고 확인된 동일면적 실거래 표본은 1건입니다. 평균 유찰 16.1회·매각률 0.0% 통계도 함께 봐야 합니다.
- 배당 변동. 당해세와 임차인 최우선변제는 예상배당에 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 임차인 고암자의 보증금은 278,250,000원이지만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 그래서 보증금 때문에 실질취득가가 올라가는 대항력 인수형 물건은 아닙니다.
그러나 현재 실질취득가는 신건 최저가와 같은 301,000,000원이고, 이는 확인된 최근 실거래 290,000,000원의 103.8%입니다. 여기에 비전팰리스 경매통계상 평균 유찰 16.1회·매각률 0.0%까지 겹칩니다. 따라서 권리상 인수 위험은 낮지만, 현재 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
