서울북부지방법원 2025타경13660. 서울 노원구 중계동 ‘중계무지개’ 208동 610호, 전용 59.26㎡ 아파트입니다. 현재 등기상 핵심 담보는 2022년 7월 29일 설정된 주식회사에스비아이저축은행 근저당권 540,000,000원이고, 이것이 말소기준권리입니다. 현재 경매개시결정은 2025년 11월 18일 등기됐으며 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 배철수의 전입일은 2015년 1월 28일로 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에, 이 자료만으로는 대항력과 우선변제 범위를 완결적으로 확정할 수 없습니다. 정확도 기준상 이 임차인은 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13660 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 노원구 중계동 512 중계무지개아파트 제208동 제6층 제610호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전용 59.26㎡ · 15층 건물 내 6층 |
| 사용승인 / 단지 | 1991.11.15 · 중계무지개 2,433세대 |
| 소유자 | 김정아 |
| 감정가 / 최저가 | 603,000,000원 / 603,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사에스비아이저축은행 / 458,749,605원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 볼 것은 2015년 전입
과거의 근저당·압류 등은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 남아 있는 말소기준권리는 2022.07.29 주식회사에스비아이저축은행 근저당권 540,000,000원입니다. 그 뒤의 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 배철수의 전입은 이보다 훨씬 앞선 2015.01.28입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배철수 | 208동610호 | 2015.01.28 | 미상 | 미상 | 2026.01.11 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능·미상 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다.
② 시세 비교 — 표면 가격은 최근 거래보다 낮다
중계무지개 동일 면적 59.26㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 696,833,333원, 최신 거래는 2026.08 · 750,000,000원입니다. 현재 최저가 603,000,000원은 최근 12개월 평균의 86.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.26㎡ | 12 | 750,000,000원 |
| 2026.07 | 59.26㎡ | 11 | 755,000,000원 |
| 2026.06 | 59.26㎡ | 6 | 730,000,000원 |
| 2026.06 | 59.26㎡ | 3 | 700,000,000원 |
| 2026.06 | 59.26㎡ | 10 | 720,000,000원 |
| 2026.05 | 59.26㎡ | 3 | 685,000,000원 |
| 2026.05 | 59.26㎡ | 3 | 685,000,000원 |
| 2026.03 | 59.26㎡ | 10 | 665,000,000원 |
| 2026.03 | 59.26㎡ | 5 | 688,000,000원 |
| 2026.03 | 59.26㎡ | 8 | 672,000,000원 |
| 2026.03 | 59.26㎡ | 12 | 692,000,000원 |
| 2026.03 | 59.26㎡ | 15 | 620,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.26㎡ | 12건 | 696,833,333원 |
실거래 범위는 620,000,000원~755,000,000원이고, 최신 거래는 750,000,000원입니다. 따라서 권리 문제가 없다고 가정한 표면 가격만 놓고 보면 신건 최저가 603,000,000원은 최근 거래대보다 낮습니다. 다만 이 사건은 임차보증금이 미상이라 이 가격 차이를 그대로 경매 할인으로 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 603,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,430,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 54,570,000원 |
위 배당모형은 집행비용과 근저당권을 기준으로 산정된 결과입니다. 임차인 배철수의 보증금·확정일자가 미상인 상태이므로 실제 배당과 소유자 잔여액, 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 중원중학교 서측 인근으로 아파트·공원·학교·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 중계역이 소재하며 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 중계무지개 2,433세대, 사용승인일 1991.11.15, 본건은 15층 건물의 6층 아파트입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 아파트 용도의 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31입니다.
- 공시지가. 4,341,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래성. 동일 59.26㎡ 최근 12건이 620,000,000원~755,000,000원에 거래됐고 최근 12개월 평균은 696,833,333원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 배철수의 보증금이 확인되지 않으면 실질취득가격도 확정할 수 없습니다.
- 확정일자 확인. 현재 확정일자가 미상이라 우선변제 여부와 배당순위를 완결적으로 판단할 수 없습니다.
- 배당요구 확인. 배당요구일은 2026.01.11입니다. 실제 배당 범위는 보증금·확정일자와 함께 원문으로 대조해야 합니다.
- 표면 할인과 실질취득 구분. 최저가 603,000,000원은 최근 평균의 86.5%지만, 인수액이 생기면 실제 취득원가는 그보다 높아집니다.
- 토지거래허가구역 확인. 아파트 용도 지정기간 2025.10.20~2026.12.31이 기재돼 있으므로 입찰 전 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.16입니다. 매각기일 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사 내용을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “603,000,000원”만 보면 안 된다
이 물건은 표면적으로 매력적인 가격 위치에 있습니다. 신건 최저가 603,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 696,833,333원의 86.5%이고, 최신 거래도 750,000,000원입니다. 하지만 권리분석의 중심에는 2015.01.28 전입한 배철수가 있습니다. 말소기준권리 2022.07.29보다 앞선 전입인데 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 단순합니다. 가격은 최근 거래보다 낮지만, 실질취득가격은 미확정입니다. 임차보증금과 확정일자가 확인돼 매수인 승계액이 확정되기 전까지는 603,000,000원을 최종 취득가격으로 놓고 시세차익을 계산해서는 안 됩니다.
