서울북부지방법원 2025타경13699. 도봉구 창동 스타파크 4층 401호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가 이용상태는 다세대주택으로 기재되어 있습니다. 2021년 10월 26일 사용승인된 8층 건물의 제4층 제401호이고, 시장 데이터상 대상 면적은 29.52㎡입니다. 현재 소유자는 강정은이며, 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 300,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 보증금 300,000,000원의 임차권입니다. 이용경은 2022년 1월 14일 확정일자를 받고 2022년 2월 14일 전입·점유를 시작했으며, 2024년 3월 5일 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준으로 계산된 2025년 11월 21일 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로 원칙적으로는 대항력 있는 인수형 구조입니다. 그러나 이 사건에는 그 원칙을 바꾸는 확약이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13699 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 731-125 스타파크 4층 401호 · 도로명주소 서울특별시 도봉구 도봉로134길 21 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 용도 근린시설 · 감정 이용상태 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트벽식구조 평지붕 · 8층 건물 중 4층 · 2021.10.26 사용승인 |
| 대상 면적 | 29.52㎡ |
| 소유자 | 강정은 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 308,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 원칙은 인수형, 확약으로 실질 인수 0원
등기상 임차권자 이용경의 보증금은 300,000,000원입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022년 1월 14일, 전입·점유 개시는 2022년 2월 14일이며 임차권등기는 2024년 3월 5일입니다. 전입이 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 있음, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권 있음으로 정리됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이용경 | 제4층 제401호 전부 | 300,000,000원 | 2022.02.14 / 2022.01.14 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
확약이 없었다면 유찰 시 임차보증금 미배당분이 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 제공된 회차 계산상 1회 유찰 시 룰상 인수액은 57,849,600원, 2회 유찰 시 106,439,680원입니다. 그러나 위 확약이 이 임차보증금에 적용되므로 해당 금액은 실질 인수 0원으로 정리합니다. 이 판단은 위 확약의 대상인 임차보증금에 한정됩니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 3.08억’으로 봐야 한다
시장 데이터의 STARPARK 거래 표본은 2건입니다. 최신 거래는 2022년 8월 300,000,000원, 다른 거래는 2022년 2월 310,000,000원이며 평균 및 최근 12개월 평균 지표는 모두 305,000,000원으로 제시돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 27.82㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2022.02 | 27.82㎡ | 7 | 310,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 305,000,000원 |
현재 최저가는 308,000,000원이고 확약 반영 후 인수는 0원이므로 실질취득가도 308,000,000원입니다. 이는 최근 평균 지표 305,000,000원의 101.0%이며, 최신 거래 300,000,000원보다 8,000,000원 높습니다. 따라서 전체 평균과 비교해도, 최신 거래와 비교해도 현재 신건 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 308,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 5,112,000원 |
| 1. 임차인 이용경 보증금 (우선변제) | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 2,888,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 308,000,000원 가정 시 임차보증금 300,000,000원은 전액 우선배당되고, 주택도시보증공사에는 2,888,000원이 배당되는 계산입니다. 신청채권자 미배당액은 297,112,000원, 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울창동초등학교 북서측 인근으로, 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 지하철 1·4호선 창동역은 도보 약 15분 거리에 소재하는 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2021년 10월 26일 사용승인된 철근콘크리트벽식구조 8층 건물이며 승강기·주차장·난방·급배수·위생설비가 구비된 것으로 추정됩니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 남측으로 폭 약 8m 내외 도로에 접합니다. 공시지가는 3,908,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있으며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 참고. STARPARK는 시장 데이터상 총 10세대이며 확인된 실거래 표본은 2건입니다. 개별 가격 판단 시 제한된 거래 표본을 감안할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 범위가 매각물건명세서 기재와 일치하는지 입찰 전 원문을 대조하세요.
- 실질취득가 기준. 현재는 최저가 308,000,000원 + 실질 인수 0원 = 실질취득 308,000,000원입니다. 최근 평균 305,000,000원보다 높습니다.
- 유찰 시 착시 주의. 제공된 계산상 확약이 없을 경우 1회 유찰 시 57,849,600원, 2회 유찰 시 106,439,680원의 보증금 미배당 인수액이 발생하는 구조입니다. 이 사건은 확약 때문에 해당 보증금의 실질 인수를 0원으로 보지만, 문서 효력 확인이 핵심입니다.
- 현장 재확인. 감정평가 당시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 내부구획과 이용상황을 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성했다고 기재돼 있습니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 실제 이용 및 관련 공부를 원본으로 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 할인”은 다른 이야기
이 사건의 첫인상은 보증금 300,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 무거워 보이지만, 매각물건명세서의 확약을 적용하면 해당 임차보증금의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득가는 최저가와 같은 308,000,000원입니다.
다만 가격은 별도로 봐야 합니다. 실질취득 308,000,000원은 최근 평균 지표 305,000,000원보다 높고 최신 거래 300,000,000원보다도 높습니다. 실거래 표본이 2022년 2건에 그친다는 한계까지 감안하면, 현재 신건에서 “시세보다 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 권리상 확약의 효력을 원문으로 확인하면서, 실질취득가가 시장 거래 수준과 어떻게 맞물리는지를 따로 판단하는 데 있습니다.
