* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 확약이 적용되는 청구권에 대한 판단입니다. 임차인 본인의 독립된 잔존 청구권이 있다면 별도 인수위험이 남을 수 있습니다.
서울북부지방법원 2025타경13699. 서울 도봉구 창동 스타파크 4층 401호입니다. 경매 분류는 근린시설이지만 감정평가상 이용상태는 다세대주택이며, 등기부에도 주택임차권이 설정되어 있습니다. 사용승인일은 2021년 10월 26일이고 건물은 철근콘크리트벽식구조의 8층 건물입니다. 주거용 이용과 경매 분류 사이의 차이부터 확인할 필요가 있습니다.
권리관계의 핵심은 단순한 근저당권이 아닙니다. 이용경의 임차보증금은 300,000,000원, 전입일은 2022년 2월 14일, 확정일자는 2022년 1월 14일입니다. 말소기준인 2025년 11월 21일 강제경매개시결정보다 앞선 임차권이므로 원칙적으로 매수인 인수 문제가 발생하는 구조입니다.
그러나 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 중요한 변수가 됩니다. 해당 공사는 임차보증금에 관하여 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 의사를 밝혔습니다. 이 확약이 해당 보증금 청구권 전체에 유효하게 적용된다면 배당 부족액을 매수인이 추가 지급하지 않는 구조가 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13699 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 731-125 스타파크 제4층 제401호 도로명주소: 서울특별시 도봉구 도봉로134길 21 |
| 물건 분류 / 이용상태 | 근린시설 / 감정평가상 다세대주택으로 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트벽식구조 평지붕 · 8층 건물 중 4층 |
| 사용승인 | 2021.10.26 |
| 소유자 | 강정은 (2022.02.14 소유권이전) |
| 감정가 | 308,000,000원 |
| 최저매각가 | 246,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 임차보증금 | 이용경 / 300,000,000원 |
| 민간임대주택등기 | 2022.02.14 등기 · 임대의무기간 및 임대료 증액기준 기재 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
말소기준은 2025.11.21 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞서 설정된 주택임차권이 있으므로, 단순히 경매개시결정이 매각으로 소멸한다고 해서 임차권까지 자동으로 소멸한다고 볼 수 없습니다. 이용경은 전입과 확정일자를 갖추고 배당요구도 하였으며, 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인으로 파악됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 확약이 변수
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이용경 | 401호 전부 2022.02.14 |
300,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 있음 | 확약 범위 확인 확약 적용분 실질 0원 |
| 임대차계약일 | 2022.01.14 |
|---|---|
| 확정일자 | 2022.01.14 |
| 전입 / 점유개시 | 2022.02.14 |
| 임차권등기 | 2024.03.05 · 을구 1번 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.03.05 |
| 임차 범위 | 제4층 제401호 전부 |
| 주거 이용 | 주거 (임차권등기) |
| 명목 배당 부족액 | 57,849,600원 |
| 확약 적용분 실질 인수 | 0원 · 주택도시보증공사 확약 적용 전제 |
이용경은 말소기준권리보다 먼저 전입하고 확정일자를 받은 선순위 대항력 임차인입니다. 보증금 300,000,000원에 대해 배당요구를 하였으나, 현재 최저매각가 기준으로는 배당금만으로 전액 회수가 어렵습니다. 배당 부족액이 존재한다는 사실과 매수인이 실제 부담하는 금액은 구분해야 합니다.
주택도시보증공사의 확약이 유효하게 적용되는 청구권은 잔여 보증금 반환청구를 포기하므로 배당 부족액이 곧 매수인의 추가 부담액이 되는 것은 아닙니다. 다만 확약서상 권리자와 등기부상 임차권자의 관계, 임차권등기 말소 이행 방법은 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 과거 평균의 80.8%, 현재 시세는 별도 확인
스타파크의 비교 실거래는 2022년 거래 2건입니다. 평균 거래가는 305,000,000원, 가장 최근 확인된 거래는 2022년 8월의 300,000,000원입니다. 현재 최저매각가 246,400,000원은 과거 평균의 80.8% 수준입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 27.82㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2022.02 | 27.82㎡ | 7 | 310,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 305,000,000원 |
비교 거래는 전용 27.82㎡이며, 시세 비교 기준면적은 29.52㎡입니다. 면적이 완전히 같지 않고 거래 건수도 적어 평균값을 대상 물건의 확정적인 시세로 사용하기 어렵습니다. 특히 거래 시점이 모두 2022년이므로 2026년 현재의 가격 수준이나 상승·하락 추세를 입증하지 못합니다.
스타파크는 10세대 규모이고, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 비교 실거래도 2건에 불과합니다. 따라서 소규모 건물의 환금성과 시세 표본 부족을 함께 고려할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 246,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,249,600원 |
| 1. 임차인 이용경 보증금(우선변제) | 300,000,000원 | 242,150,400원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가 기준의 예상배당입니다. 임차인 배당 부족액은 57,849,600원이고, 주택도시보증공사 신청채권은 별도 배당액 0원으로 계산되어 있습니다. 임차보증금과 공사의 청구액을 서로 독립된 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당은 권리 승계관계, 배당순위, 당해세 및 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 확약에 따라 달라진다
| 회차 | 최저매각가 | 배당상 인수 예상액 | 확약 적용분 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 246,400,000원 | 57,849,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 197,120,000원 | 106,439,680원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 157,696,000원 | 145,311,744원 | 0원* |
* 주택도시보증공사의 확약이 해당 보증금 잔여 청구권에 유효하게 적용된다는 전제입니다. 표의 배당상 인수 예상액은 확약을 반영하지 않은 계산상 금액이며, 각 회차의 실제 낙찰가 또는 확정 배당액이 아닙니다.
유찰이 진행되면 최저매각가는 낮아지지만, 선순위 보증금의 배당 부족액은 반대로 늘어납니다. 확약이 없다면 유찰만으로 실질취득 부담이 크게 줄지 않는 구조입니다. 반면 공사의 확약이 유효하고 해당 잔여 청구권 전체에 적용된다면, 그 부분은 매수인이 인수하지 않으므로 가격 하락의 효과가 실질취득 부담에 반영됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울창동초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변에는 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 지하철 1·4호선 창동역까지 도보 약 15분 거리로 대중교통 이용 편익은 보통입니다.
- 건물. 2021.10.26 사용승인된 철근콘크리트벽식구조 건물입니다. 급배수·위생·난방·승강기·주차장 설비 등이 구비된 것으로 추정됩니다.
- 현장 확인. 내부구획 및 이용상황은 폐문부재와 이해관계인 비협조로 인해 건축물대장상 현황도를 기준으로 작성되었습니다. 실제 내부 상태와 이용상태를 재확인해야 합니다.
- 용도. 경매 분류는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 건축물대장상 정확한 용도와 실제 주거 사용의 적법성, 향후 처분 및 금융 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 남측 약 8m 도로에 접합니다. 공시지가 3,908,000원/㎡, 토지면적 223.3㎡로 기재되어 있습니다.
- 규제. 과밀억제권역 및 대공방어협조구역 등의 제한이 있고, 토지거래계약허가구역 관련 지정 내용도 있으므로 입찰 및 취득 시 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 10세대 소규모 건물로 비교 거래가 2건에 불과합니다. 과거 거래가격만으로 현재 매매 수요와 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔여 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 대상과 효력을 확인하세요.
- 임차권자와 확약 제출자 관계. 등기상 이용경의 보증금 청구권이 공사에 어느 범위까지 이전되었는지, 이용경 본인의 별도 잔존 청구권이 없는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소. 낙찰 후 임차권등기 말소가 어떤 절차로 이뤄지는지와 필요한 동의·서류를 확인하세요.
- 명도. 임차권등기는 확인되지만 실제 점유 및 인도 상태는 별도 확인이 필요합니다. 현장조사와 인도 절차를 점검하세요.
- 용도 불일치. 근린시설 분류와 다세대주택 이용상태의 차이를 건축물대장·사용승인도면·현장 이용상태로 대조하세요.
- 현재 시세. 2022년 거래 평균을 그대로 2026년 시세로 적용하지 말고, 최근 실거래와 유사 물건의 매물 수준을 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간, 임대료 증액 제한 및 경매 취득 후 관련 의무의 적용 여부를 확인하세요.
- 관리비와 조세. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 집행비용 및 실제 배당순위의 변동 가능성을 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약의 범위가 낙찰의 가치를 결정한다”
창동 스타파크 401호는 언뜻 보면 감정가 308,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가 246,400,000원으로 내려온 물건입니다. 하지만 보증금 300,000,000원의 선순위 임차인이 존재하기 때문에 최저가만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다.
이번 사건의 중요한 차별점은 주택도시보증공사의 대항력 포기와 잔존 보증금 반환청구권 포기 확약입니다. 확약의 적용을 받는 청구권에 대해서는 배당 부족액 57,849,600원을 실질적으로 매수인이 인수하지 않는 것으로 판단할 수 있습니다. 그러나 이용경의 독립된 권리까지 해소되는지는 확인이 필요합니다.
가격도 별도 문제입니다. 과거 실거래 평균은 305,000,000원이지만 거래 시점이 2022년이고 표본이 2건뿐이어서 2026년 현재 시세보다 저렴하다는 결론을 내리기 어렵습니다. 근린시설 분류와 다세대주택 이용상태의 차이도 확인 대상입니다.
결론은 조건부 보류입니다. 확약서의 적용 범위와 임차권 말소 가능성이 확인되고, 실제 용도와 현재 시세까지 검증된다면 검토할 여지가 있습니다. 반대로 선순위 임차인의 독립된 잔존 청구권이 확인되거나 주거 사용의 적법성·환금성에 문제가 있다면 낮아진 최저매각가만으로 위험을 상쇄하기는 어렵습니다.
