의정부지방법원 2025타경63805. 감정평가상 건물은 단독주택(다가구주택)과 제2종근린생활시설로 이용되고, 토지와 함께 일괄매각되는 물건입니다. 1층은 사무소·화장실 등, 2층은 다가구주택 3가구, 3층은 2가구, 4층은 2가구와 다락으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 고경선이며 2021년 소유권을 이전받았습니다.

등기 흐름에서 중요한 기준점은 2025.07.30 임의경매개시결정입니다. 이후 국민은행 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 반면 임차관계는 이 기준일보다 앞선 전입·점유와 임차권등기가 다수 존재합니다. 따라서 “후순위 권리가 지워진다”와 “임차인 인수 위험이 없다”는 전혀 같은 말이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 소멸보다 선순위 임차 확인이 먼저

2015년 설정된 고양누리새마을금고 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 정리되어 있고, 현재 분석 기준은 2025.07.30 임의경매개시결정입니다. 2025.09.04 국민은행 가압류와 2025.12.29 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 이 기준일 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 11명, 총 인수액은 미확정

보증금과 확정일자가 함께 확인되지 않은 점유자는 단순히 전입일만 앞선다는 이유로 대항력을 확정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 구분했습니다. 반면 오주연은 보증금·전입·확정일자가 모두 확인되고, 최수현도 등기된 임차권 내용에서 1차 확정일자와 총 150,000,000원의 보증금이 확인됩니다.

③ 가격 판단 — 신건이지만 시세 할인 여부는 판정 보류

감정가와 현재 최저매각가는 모두 1,880,459,970원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 다만 동일·유사 물건의 실거래 비교값이 확인되지 않아, 이 금액이 시세 대비 높거나 낮다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 이 사건은 최저가에 더해 인수되는 임차보증금이 발생할 수 있으므로 최저매각가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

회차별 미배당 0원은 제공된 배당계산에 포함된 채권 기준입니다. 최수현의 150,000,000원 임차권과 보증금 미상 점유자의 실제 인수액까지 0원이라는 의미는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,880,459,970원 가정)

집행비용 21,204,600원, 오주연 300,000,000원, 국민은행 133,037,912원을 배당한 뒤 소유자 잔여는 1,426,217,458원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, (주)티엔씨국제운송(황성준) 10,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수로 별도 계산됩니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 삼송교 북서측 인근이며 단독주택·상가주택 등이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 원흥역(지하철 3호선)이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층, 외벽은 치장벽돌 및 징크판넬, 내벽은 벽지도배·타일붙임, 창호는 샷시유리창입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 소방시설 등이 갖춰져 있습니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 택지개발지구 등으로 조사됐습니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최수현 임차권. 등기 내용의 보증금 150,000,000원, 1차 확정일자 2018.03.21 및 2차 확정일자 없음 부분을 배당요구·배당순위와 대조해야 합니다.
• 보증금 미상 점유자. 손성자·김석현·김미경·김동은·김준호 등의 실제 계약금액과 점유 유지 여부를 확인해야 합니다.
• 전입일 미상 점유자. 기사항전·이성웅·최영우는 대항력 여부를 확정할 수 없어 전입세대열람 및 원본 명세서 확인이 필요합니다.
• 오주연. 제공 배당가정상 300,000,000원 전액 배당이지만 실제 배당 결과가 동일한지 확인해야 합니다.
• 티엔씨국제운송. 보증금 10,000,000원은 우선변제 없이 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
• 가격 판단. 동일·유사 실거래 비교 없이 감정가 1,880,459,970원만으로 싸거나 비싸다고 판단하지 말고, 임차인 인수액까지 포함한 실질취득가 기준으로 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건과 실제 점유현황을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — 이 사건은 ‘최저가’보다 ‘얼마를 더 떠안는가’가 핵심

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 1,880,459,970원입니다. 하지만 이 숫자만 보고 입찰가를 판단하기에는 임차관계가 복잡합니다. 실제 임차인은 11명이고, 배당표에서 즉시 확인되는 매수인 인수만 10,000,000원입니다. 여기에 최수현의 150,000,000원 임차권등기와 보증금 미상 점유자들이 남아 있습니다.

오주연 300,000,000원은 현재 배당가정상 전액 배당되어 잔여 인수가 없는 것으로 계산되지만, 다른 점유자까지 같은 결론이 확인된 것은 아닙니다. 따라서 이 사건의 우선순위는 입찰가를 낮추는 것보다 먼저 인수총액을 확정하는 것입니다. 총 인수액이 확정되기 전에는 최저가가 내려가더라도 실질취득가가 얼마나 낮아지는지 판단할 수 없습니다.