서울북부지방법원 2025타경13705. 서울 성북구 상월곡동 우남아파트 101동 18층 1803호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 동일 평형 기준 면적은 59.64㎡입니다. 현재 등기상 소유자는 김인수·김한성·주식회사제이워크·최숙으로 공유관계가 형성되어 있고, 주식회사제이워크가 2025.11.26 강제경매개시결정을 받아 2025.12.01 등기했습니다.
권리의 핵심은 오래된 근저당과 전입자의 선후관계입니다. 말소기준은 1995.02.03 한국주택은행 근저당권 15,600,000원이고, 최숙(김한표)의 전입일은 2008.07.11입니다. 전입이 말소기준보다 뒤이므로 데이터상 대항력 없음으로 판정되어 있으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13705 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 상월곡동 55-56 우남아파트 101동 18층 1803호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 59.64㎡ · 18층 건물 중 18층 |
| 현재 소유자 | 김인수 · 김한성 · 주식회사제이워크 · 최숙 |
| 감정가 / 최저가 | 466,000,000원 / 466,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 | 주식회사제이워크 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 감정 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 전입자는 있지만 대항력은 없다
말소기준권리는 1995.02.03 설정된 한국주택은행 근저당권으로 채권최고액은 15,600,000원입니다. 최숙(김한표)은 2008.07.11 전입해 말소기준권리보다 후순위이므로 대항력 없음으로 분석되어 있습니다. 따라서 이 전입자 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조가 아니며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 모든 회차에서 0원입니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최숙(김한표) · 101동1803호 | 2008.07.11 | 8,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
또한 2021.10.22 주식회사제이워크의 공유물분할청구권 보전 가처분이 있었으나, 해당 가처분은 2026.08.31 해제되어 2026.09.02 말소등기가 이루어졌습니다. 현재 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세의 84.4%
단지 실거래 자료의 동일 평형은 59.64㎡이며, 최근 12개월 평균은 552,400,000원입니다. 현재 최저매각가 466,000,000원은 이 최근 평균의 84.4%입니다. 최신 2026.08 거래는 595,000,000원이고, 같은 달 18층 거래도 599,000,000원으로 확인됩니다. 최근 거래군과 과거 거래군의 추세는 19.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.64㎡ | 9 | 595,000,000원 |
| 2026.08 | 59.64㎡ | 18 | 599,000,000원 |
| 2026.06 | 59.64㎡ | 14 | 540,000,000원 |
| 2026.03 | 59.64㎡ | 10 | 548,000,000원 |
| 2025.12 | 59.64㎡ | 17 | 480,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.64㎡ | 5건 | 552,400,000원 |
전체 12건 평균은 499,666,666원이지만 가격 판단에는 더 최근의 거래를 우선하는 편이 적절합니다. 최근 12개월 평균 552,400,000원과 최신 거래 595,000,000원을 기준으로 보면, 현재 최저가 466,000,000원은 두 기준보다 모두 낮습니다. 특히 동일 층인 18층에서도 2026.08에 599,000,000원 거래가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 466,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,060,000원 |
| 2. 근저당 · 한국주택은행 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사제이워크 | 미상 | 0원 |
| 4. 근저당권 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 443,340,000원 |
배당 시뮬레이션은 한국주택은행 채권최고액 15,600,000원을 전액 배당하고, 채권액 미상 항목은 배당 계산에서 제외한 결과입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여액은 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 지하철 6호선 상월곡역 서측 인근으로, 간선도로변에는 근린생활시설과 점포가 있고 배후에는 아파트·단독주택·다세대·다가구주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 상월곡역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층 건물 중 18층 1803호이며, 급배수·위생·도시가스 개별난방·승강기·소화전·화재탐지·화재경보 설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 철도 저촉, 절대·상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등의 제한사항이 표시되어 있습니다.
- 단지 거래. 우남푸르미아 225세대, 1994.12.24 준공. 동일 평형 실거래 12건 평균은 499,666,666원, 최근 12개월 5건 평균은 552,400,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 재확인. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.16입니다. 매각기일 2026.09.29 전 권리변동 여부를 다시 확인하세요.
- 공매 진행 교차 확인. 2021.05.14 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있어 현재 상태 확인이 필요합니다.
- 점유·명도 확인. 최숙(김한표)의 2008.07.11 전입은 대항력 없음으로 판정됐지만, 현장조사는 폐문부재 상태였으므로 실제 점유관계와 인도 가능성을 다시 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 수차례 현장조사에서 폐문부재로 내부구조·이용상황·마감·설비 일부가 외부관찰·도면·탐문·평가전례에 근거해 평가됐습니다.
- 배당표 한계 확인. 경매개시결정 채권액과 일부 근저당 채권액은 미상으로 배당 계산에서 제외되어 있고, 당해세·최우선변제도 반영되지 않았습니다.
- 토지거래허가구역 확인. 아파트를 대상으로 하는 토지거래계약에관한허가구역 지정기간이 2025.10.20부터 2026.12.31까지로 표시되어 있습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘공매 확인’과 현장 점유가 변수
현재 자료상 권리의 큰 줄기는 단순합니다. 1995.02.03 한국주택은행 근저당권이 말소기준이고, 2008.07.11 전입자는 그보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 최저가 466,000,000원이 최근 12개월 평균 552,400,000원의 84.4%로, 최신 실거래 흐름보다 낮은 구간입니다.
다만 등기에는 2021.05.14 공매공고가 남아 있고, 감정 현장조사도 폐문부재 상태였습니다. 따라서 이 물건은 단순히 최저가와 시세만 비교하기보다 공매 진행 여부·최신 등기·실제 점유관계를 입찰 전에 다시 확인하는 것이 핵심입니다.
