서울북부지방법원 2025타경13706. 장안동 ‘장안푸르미에’ 3층 304호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 한승우이고, 2023.05.30 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 소유권이 아니라 그보다 앞서 점유·전입한 임차인입니다. 최은찬은 2022.03.10 확정일자를 받고, 2022.03.25 주민등록과 점유를 시작했으며 보증금은 130,000,000원입니다.
말소기준은 2025.11.21 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 최은찬의 전입·점유는 이보다 훨씬 앞서므로 대항력이 있고, 2024.05.09 임차권등기까지 마쳤습니다. 배당요구도 확인되어 우선변제를 받지만, 매각대금이 보증금 전액을 충당하지 못하면 그 부족분은 매수인이 인수합니다. 현재 최저가 121,000,000원 가정에서는 예상배당액이 118,506,000원이고 11,494,000원이 미배당됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13706 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 466-5 3층 304호 · 천호대로97길 9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 내 3층 304호 |
| 소유자 | 한승우 · 2023.05.30 소유권이전 · 거래가액 125,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 121,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다
이 사건은 말소기준권리보다 선순위인 대항력 임차인이 있는 구조입니다. 최은찬의 임대차계약일은 2022.03.08, 확정일자는 2022.03.10, 전입·점유개시는 2022.03.25입니다. 반면 말소기준인 강제경매개시결정은 2025.11.21이므로 순서가 명확합니다. 이후 2025.12.08 동고양세무서장의 압류는 매각으로 소멸하지만, 선순위 임차보증금의 미배당 부분은 소멸하지 않고 매수인에게 넘어옵니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.30억이 가격의 기준선
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최은찬 | 제3층 제304호 전부 | 2022.03.25 / 2022.03.10 | 130,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득과 비교해야 한다
장안푸르미에의 비교 면적은 약 12.95㎡이고 최근 확인된 거래는 아래와 같습니다. 전체 12건 평균은 114,708,333원이지만, 최근 가격 판단에서는 과거 거래보다 최근 12개월 평균 111,500,000원과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 12.69㎡ | 1 | 96,000,000원 |
| 2025.11 | 12.95㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2025.10 | 12.65㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2025.09 | 12.65㎡ | 9 | 115,000,000원 |
| 2025.03 | 12.65㎡ | 8 | 93,000,000원 |
| 2024.10 | 12.69㎡ | 1 | 117,000,000원 |
| 2024.09 | 12.50㎡ | 10 | 130,000,000원 |
| 2024.08 | 12.69㎡ | 1 | 117,000,000원 |
| 2024.07 | 12.58㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2024.03 | 12.95㎡ | 4 | 120,500,000원 |
| 2024.01 | 12.65㎡ | 7 | 114,000,000원 |
| 2024.01 | 12.65㎡ | 9 | 119,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 111,500,000원 |
최신 거래는 2026.03의 96,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 111,500,000원입니다. 최근 가격은 이전 기간보다 -4.1% 낮아진 흐름입니다. 최저가 121,000,000원 자체도 최근 12개월 평균의 108.5%인데, 이 사건은 여기에 대항력 임차인의 인수 부담까지 있습니다. 따라서 실질취득 약 130,000,000원을 기준으로 보면 최근 시세보다 낮다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 121,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,494,000원 |
| 1. 임차인 최은찬 보증금 | 130,000,000원 | 118,506,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,494,000원 공제 후 임차인에게 118,506,000원이 배당되고, 보증금 부족분 11,494,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사 예상배당은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 10층 건물 내 3층 304호입니다.
- 주위환경. 장안교 북동측 인근으로 공동주택, 상업용·업무용 건물, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철5호선 장한평역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 토지. 사다리형 토지이며 도시형생활주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중이고 소로각지 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역에 포함되며 공시지가는 6,543,000원/㎡입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성 참고. 장안푸르미에는 147세대, 2013.11.14 준공이며 동일 면적대 거래가 확인됩니다. 다만 최근 거래는 96,000,000원이고 최근 가격 추세는 -4.1%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가보다 보증금 구조를 먼저 확인. 최은찬의 보증금 130,000,000원이 실질취득 판단의 핵심입니다.
- 배당 부족분 재확인. 현재 회차 예상 인수는 11,494,000원이며, 유찰될수록 예상 인수액이 증가합니다.
- 배당요구·임차권 원본 대조. 전입 2022.03.25, 확정 2022.03.10, 임차권등기 2024.05.09 및 배당요구 내용을 매각물건명세서와 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 최근12개월 평균 111,500,000원, 최신 거래 96,000,000원, 추세 -4.1%를 기준으로 실질취득가와 비교해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 96,800,000원, 2회 유찰 시 77,440,000원으로 최저가가 낮아지지만 인수액도 각각 35,342,400원, 54,353,920원으로 증가합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 하락 ≠ 실질취득가 하락”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 임차인 최은찬의 보증금 130,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 보증금이고, 현재 회차에서도 11,494,000원이 미배당될 것으로 계산됩니다. 그래서 최저가 121,000,000원만 보고 시세와 비교하면 판단이 틀어집니다. 실제로 봐야 할 숫자는 실질취득 약 130,000,000원입니다.
그런데 최근 12개월 평균은 111,500,000원, 최신 거래는 96,000,000원이며 최근 추세도 -4.1%입니다. 단지 경매의 평균 유찰 횟수도 4.0회이고 매각률은 0.0%입니다. 따라서 이 물건은 선순위 임차인 인수 위험과 최근 시세 이상의 실질취득 부담이 동시에 존재하는 구조로 봐야 합니다. 유찰로 최저가가 떨어져도 인수액이 늘기 때문에, 최저가만 낮아졌다는 이유로 가격 메리트가 생겼다고 판단해서는 안 됩니다.
