서울북부지방법원 2025타경13706. 동대문구 장안동 장안푸르미에 3층 304호입니다. 전용면적은 12.9463㎡로, 감정평가서상 도시형생활주택(원룸형)입니다. 현재 소유자는 한승우로, 2023년 5월 30일 거래가액 125,000,000원에 소유권을 이전받았습니다. 그런데 그보다 앞선 2022년 3월부터 대항력을 갖춘 임차인이 존재하고, 2024년에는 임차권등기까지 마쳤습니다.
이후 주택도시보증공사가 2025년 11월 21일 강제경매를 신청했고, 2025년 12월에는 국가의 압류가 추가됐습니다. 분석상 말소기준권리는 2025년 11월 21일의 강제경매개시결정이지만, 그보다 앞선 임차인의 주택임차권은 배당받지 못한 보증금 범위에서 매수인에게 부담이 남을 수 있습니다. 이 물건은 감정가 대비 할인율이 아니라 임차인의 보증금과 실제 시세를 먼저 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13706 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 466-5, 장안푸르미에 제3층 제304호 도로명주소: 서울특별시 동대문구 천호대로97길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 12.9463㎡ · 지상 10층 중 3층 |
| 건물 / 세대 | 철근콘크리트구조 · 2013.11.14 준공 · 147세대 |
| 소유자 | 한승우 (2023.05.30 소유권이전, 거래가액 125,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 96,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2025.11.21 갑구 7번 강제경매개시결정 |
| 선순위 임차권 | 최은찬 · 보증금 130,000,000원 · 2024.05.09 임차권등기 |
| 예상 매수인 인수 | 35,342,400원 (현재 회차 배당 추정) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심 위험
등기부의 흐름에서 주목할 것은 임차인의 권리가 강제경매개시결정보다 먼저 성립했다는 점입니다. 최은찬은 2022년 3월 25일 전입신고와 점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 3월 10일입니다. 2024년 5월 9일에는 임차권등기명령을 통해 보증금 130,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다.
반면 분석상 말소기준인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 2025년 11월 21일입니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 있는 선순위 임차인으로 분석되며, 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 매각대금으로 보증금을 전부 지급하지 못하면 미배당액이 매수인 인수 부담으로 이어질 수 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최은찬 제3층 제304호 전부 |
130,000,000원 | 전입 2022.03.25 확정 2022.03.10 |
대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
최은찬은 실제 임차인 1명으로 집계합니다. 보증기관 대위·승계 신고 임차인으로 표시되어 있지 않습니다. 주택도시보증공사는 별도의 경매 신청채권자로 나타나므로, 그 청구액을 또 다른 임차인의 보증금처럼 중복 합산하지 않습니다.
+ 보증금 인수 35,342,400원
= 실질취득 132,142,400원
이 구조에서 낙찰가가 내려가면 그만큼 임차인의 배당액도 줄어들고, 매수인이 인수할 미배당 보증금은 반대로 증가합니다. 집행비용이 달라지는 만큼 실질취득액에 소폭 차이는 생기지만, 경제적 부담은 보증금 130,000,000원 부근에 고정됩니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단
장안푸르미에의 전용 12.5~12.95㎡대 유사 면적 실거래입니다. 전체 12건의 평균 거래가는 114,708,333원이지만, 과거의 높은 거래가격이 현재 시세를 부풀릴 수 있습니다. 따라서 가격 판단에는 최근 12개월 평균 111,500,000원, 최신 거래 96,000,000원과 최근 거래 추세 -4.1%를 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 12.69㎡ | 1층 | 96,000,000원 |
| 2025.11 | 12.95㎡ | 4층 | 120,000,000원 |
| 2025.10 | 12.65㎡ | 3층 | 115,000,000원 |
| 2025.09 | 12.65㎡ | 9층 | 115,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 111,500,000원 |
단순 최저가 96,800,000원만 비교하면 최근 12개월 평균의 86.8%로 보입니다. 하지만 이것은 인수할 보증금을 제외한 숫자입니다. 더구나 최저가 자체도 최신 실거래 96,000,000원보다 높습니다.
| 비교 기준 | 기준금액 | 실질취득 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 최신 거래(2026.03) | 96,000,000원 | 137.6% | 시세 초과 |
| 최근 12개월 평균 | 111,500,000원 | 118.5% | 시세 초과 |
| 전체 거래 평균 | 114,708,333원 | 115.2% | 시세 초과 |
| 현재 실질취득 | 132,142,400원 | — | 가격 메리트 없음 |
최근 12개월 평균 대비 실질취득액은 20,642,400원, 최신 거래 대비로는 36,142,400원 높습니다. 특히 최신 거래는 1층 물건이므로 대상인 3층과 층별 가격 차이를 감안해야 하지만, 최근 평균보다도 실질취득이 높은 상황이라는 점은 달라지지 않습니다.
③ 예상배당표 (현재 회차 매각가 96,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,142,400원 |
| 1. 임차인 최은찬 보증금 | 130,000,000원 | 94,657,600원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 96,800,000원 |
집행비용은 매각가의 약 2.2%인 2,142,400원으로 추정했습니다. 임차인에게 94,657,600원이 배당되고 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 총부담은 비슷하다
이 사건에서 가장 중요한 숫자입니다. 낙찰가가 감소하면 임차인이 배당받는 금액도 감소하므로, 보증금 미배당액이 그만큼 증가합니다. 제공된 회차별 예상 인수액을 합산하면 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 96,800,000원 | 35,342,400원 | 132,142,400원 |
| 2회 유찰(64%) | 77,440,000원 | 54,353,920원 | 131,793,920원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 61,952,000원 | 69,563,136원 | 131,515,136원 |
현재 회차의 실질취득액은 132,142,400원이고, 3회 유찰 시에도 131,515,136원입니다. 낙찰가가 크게 내려가더라도 실질취득액은 보증금 130,000,000원 부근에 머무릅니다. 표의 작은 차이는 회차별 집행비용 추정 차이에 따른 것입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 실거래 기준)
- 입지. 서울 동대문구 장안동 소재 장안교 북동측 인근에 있으며, 공동주택·상업용·업무용 건물과 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 감정평가서상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 진입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 장한평역이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2013.11.14 준공된 147세대 건물로, 철근콘크리트구조 평지붕의 지상 10층 건물 중 3층 304호입니다. 난방·위생·급배수·소화전·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가서상 도시형생활주택(원룸형)입니다. 전용 12.9463㎡의 소형 주거공간으로, 일반적인 가족형 아파트와는 매수 수요 및 활용 방식이 다를 수 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 토지는 사다리형·소로각지에 위치합니다. 토지거래허가구역 표시가 있으나, 2025.10.20~2026.12.31 지정의 허가대상 용도는 아파트로 기재돼 있어 본건 다세대주택에 대한 적용 여부를 별도 확인해야 합니다.
- 공부상 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태까지 보증하는 것은 아닙니다.
- 환금성. 전용 12㎡대 원룸형으로 거래 표본의 가격 차이가 있으며, 전체 12건 평균은 114,708,333원, 최근 12개월 평균은 111,500,000원입니다. 최근 거래 추세 -4.1%와 평균 유찰 3.7회를 감안하면 재매각 가격과 매수 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 존속과 미배당 보증금. 최은찬의 임차권등기 및 대항력 유지 여부와 실제 배당 가능액을 원본으로 확인해야 합니다. 현재 회차 추정 인수액은 35,342,400원입니다.
- 주택도시보증공사의 채권관계. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구액은 130,000,000원입니다. 임차보증금과 같은 금액이므로 실제 구상·대위·채권귀속 관계를 확인하되, 이를 별도의 두 번째 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
- 임차권 말소 및 명도. 임차인이 보증금 전액을 회수할 수 없는 구조이므로, 잔존 보증금 처리와 임차권 말소·인도 조건을 반드시 확인해야 합니다. 등기상 임차권이 존재한다고 현재 실제 점유상태까지 확정되는 것은 아닙니다.
- 조세와 배당순위. 동고양세무서장의 압류가 존재합니다. 당해세 및 실제 우선 배당채권이 있다면 임차인 배당액이 줄어들 수 있으므로 정확한 조세채권과 배당순위를 조사해야 합니다.
- 최저가 착시 방지. 최저가 96,800,000원을 취득원가로 삼아서는 안 됩니다. 현재 회차 실질취득은 132,142,400원으로, 최근 12개월 평균 111,500,000원보다 높습니다.
- 유찰 시나리오 재계산. 2회 유찰 가정 실질취득은 131,793,920원, 3회 유찰 가정은 131,515,136원입니다. 단순 유찰만으로 실질적인 할인 효과를 기대하기 어렵습니다.
- 소형 원룸 환금성. 실거래가 하락 추세와 거래 표본별 가격 차이를 고려하고, 3층 304호의 내부 상태·채광·설비·임대 수요를 따로 확인해야 합니다.
- 기타 인수비용. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능액, 점유자 인도비용, 취득 관련 세금과 기타 비용은 실질취득 추정액에 추가될 수 있습니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역 및 임차권등기 관련 서류를 확인하고, 매각조건 변경이나 특별매각조건 존재 여부를 최종 점검해야 합니다.
맺으며 — “9,680만원에 낙찰받아도 9,680만원짜리 집이 아니다”
이 사건은 권리분석을 하지 않으면 가격을 완전히 잘못 읽기 쉬운 물건입니다. 감정가 121,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 96,800,000원으로 내려왔지만, 임차인 최은찬의 보증금 130,000,000원이 앞서 있습니다.
현재 회차 예상 배당으로는 보증금 중 35,342,400원이 부족하며, 이를 인수하는 실질취득액은 132,142,400원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균의 118.5%, 최신 거래가격의 137.6%에 해당합니다. 더욱이 최근 거래 추세는 -4.1% 하락 중입니다.
2회·3회 유찰을 가정하더라도 취득 부담은 보증금 130,000,000원 부근에 머무릅니다. 단지 경매물건 평균 유찰 3.7회와 소형 원룸형의 환금성까지 고려하면, 단순히 추가 유찰을 기다리는 것으로는 위험 대비 가격 메리트를 확보하기 어렵습니다.
