서울북부지방법원 2025타경13750. 서울특별시 강북구 미아동 오패산로58길 6-5에 위치한 공동주택(다세대주택) 3층 302호입니다. 감정가 278,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 222,400,000원입니다.

이 물건의 핵심은 가격 하락폭보다 선순위 임차보증금의 인수 여부입니다. 2022.07.18. 전입한 남명우의 보증금 250,000,000원은 2022.07.21. 가압류보다 앞선 대항력 관계에 해당합니다. 원칙대로라면 배당받지 못한 임차보증금을 매수인이 떠안을 가능성이 있습니다.

하지만 2026.06.24. 제출된 확약서가 이 구조를 바꿉니다. 주택도시보증공사(남명우)는 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 따라서 확약의 대상·효력·적용 조건이 확인되면 해당 보증금 부족분을 인수하지 않는 것으로 분석합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약서

말소기준권리는 2022.07.21. 강정완의 가압류(청구금액 85,000,000원)입니다. 이후 2024.07.22. 등기된 남명우의 임차권과 2025.12.04. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기는 매각에 따른 말소 대상으로 분류됩니다.

다만 임차권등기가 말소되는 것과 임차보증금 반환채무를 인수하지 않는 것은 별개의 문제입니다. 남명우는 말소기준권리 이전에 전입하였고, 확정일자도 확보했습니다. 보증금 부족분의 인수 여부는 임차인의 선순위 대항력과 확약서의 효력을 함께 살펴야 합니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

남명우와 '주택도시' 명의의 기재는 전입일·확정일자가 같으며, 확약서에도 주택도시보증공사(남명우)로 명시되어 있습니다. 별도 보증금을 가진 독립 임차인으로 합산하지 않고 실제 임차인 1명, 보증금 총액 250,000,000원으로 분석합니다. 공사의 대위·승계 관계는 매각물건명세서와 배당 관련 원본에서 최종 확인해야 합니다.

2024.07.22. 남명우 명의로 임차권등기가 설정되어 있고, 2026.06.24. 확약에 임차권등기 말소 동의가 포함됩니다. 따라서 명도와 권리 정리를 검토할 때 확약 이행 및 실제 임차권등기 말소 절차를 함께 확인하는 것이 중요합니다.

② 실질취득 구조 — 유찰 가격만 보면 안 된다

현재 최저매각가 222,400,000원은 감정가의 80%입니다. 하지만 확약이 없다면 낙찰가 외에 선순위 보증금 미배당액을 인수해야 합니다. 현재 가정에서는 222,400,000원 + 31,513,600원 = 253,913,600원으로, 실질취득 부담은 보증금 250,000,000원 수준에 머무릅니다. 집행비용 추정분 때문에 보증금과 정확히 일치하지는 않습니다.

즉 낙찰가가 낮아질수록 인수보증금이 늘어나는 구조입니다. 그러나 이번 사건은 잔존보증금 반환청구권 포기 확약이 있으므로, 그 효력이 인정되는 범위에서는 인수분을 실질취득액에 더하지 않습니다.

회차별 매각가에 낙찰된다고 가정한 비교입니다. 확약 적용 실질취득액은 잔존보증금 인수액 0원을 전제로 하며 취득세·등기비용·명도비용 등은 포함하지 않습니다. 확약 전 인수액은 배당 시뮬레이션의 룰상 추정치입니다.

③ 예상배당표 (매각가 222,400,000원 가정)

현재 최저매각가 기준으로 집행비용 3,913,600원을 제외한 218,486,400원이 임차보증금 배당에 사용되는 것으로 추정됩니다. 이에 따른 임차보증금 부족분은 31,513,600원입니다.

가압류 채권자 강정완과 신청채권자 주택도시보증공사에 대한 예상배당은 각각 0원이며, 배당표상 별도 채권의 미배당 합계는 335,000,000원입니다. 이 미배당 채권액 전체가 매수인의 인수액을 뜻하는 것은 아닙니다. 주택도시보증공사의 청구와 임차보증금 사이의 대위·승계 관계도 중복 채권으로 단정해서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강북구 미아동 화계초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대 등 주거용 건물과 주상용 건물, 업무·상업시설, 학교·공원·공공시설 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장 및 근거리 지하철역을 이용할 수 있는 환경입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 4층 다세대주택 중 3층 302호입니다. 외벽은 외장석재 마감 등이며 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 대체로 정방형에 가까운 사각형 토지로, 남서측 세로 수준의 포장도로에 접합니다.
• 토지이용. 도시지역·제1종일반주거지역이며 개발행위허가제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역미분류(행위제한), 과밀억제권역 등의 사항이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 관련 제한은 대상자·용도·지정기간별로 별도 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 이루어지지 않아 집합건축물대장 도면, 외부관찰, 표준사양과 탐문 결과 등을 토대로 평가되었습니다. 실제 내부 마감과 설비 상태는 재확인이 필요합니다.
• 환금성. 다세대주택은 개별 건물·층·도로조건·내부 상태에 따라 가격 차이가 클 수 있습니다. 비교 가능한 최근 거래가격과 매수 수요를 확인한 뒤 입찰가격을 정해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.24. 제출된 잔존보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서의 대상, 조건, 효력과 집행 가능성을 확인하세요.
• 보증기관 승계 관계. 남명우와 주택도시보증공사 사이의 대위변제·승계 여부를 검토하고, 같은 임차보증금 250,000,000원을 중복 계산하지 않도록 확인하세요.
• 선순위 임차권. 남명우의 점유개시일 2022.07.08., 전입일 2022.07.18., 확정일자 2022.06.21. 및 임차권등기·배당요구 관계를 원본과 대조하세요.
• 민간임대주택 등록. 2022.07.08. 설정된 민간임대주택등기의 존속, 말소 절차 및 관련 행정상 의무를 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가의 80%라는 할인율보다 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래, 실제 면적·층·상태를 기준으로 적정 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 현장과 명도. 내부는 폐문부재로 확인되지 않았으므로 실점유자, 건물 상태, 인도 및 명도 가능성을 확인하세요. 임차권등기 말소 동의만으로 현실적인 인도가 자동 완료되는 것은 아닙니다.
• 추가 비용. 체납 관리비, 공용부분 부담, 취득세, 등기비용, 내부 보수비용 등을 별도 검토하세요.
• 매각서류 재확인. 매각기일 2026.10.27. 전 최종 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서 원본을 확인하세요.

맺으며 — “인수는 확약으로, 가격은 시세로 판단”

이 물건의 가장 큰 특징은 선순위 대항력 임차인과 보증금 반환청구권 포기 확약이 동시에 존재한다는 점입니다. 남명우의 보증금은 250,000,000원이고 현재 회차에서 배당 부족분은 31,513,600원으로 추정됩니다. 확약이 없으면 이 금액이 매수인에게 인수될 수 있지만, 주택도시보증공사가 제출한 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원입니다.

따라서 이 물건을 단순히 '선순위 보증금 2.5억을 떠안는 위험물건'으로 평가하는 것도, '한 번 유찰되어 싸진 물건'으로 평가하는 것도 정확하지 않습니다. 확약의 효력, 민간임대주택등기의 처리, 현장 점유 상태, 실제 시장가격을 함께 확인해야 합니다.

현재 최저매각가 222,400,000원은 감정가 대비 낮지만, 시세 대비 유리한지는 판단 근거가 충분하지 않습니다. 권리 위험은 확약으로 상당 부분 해소될 수 있으나 가격 매력은 검증 전까지 보류하는 것이 타당합니다.