서울북부지방법원 2025타경13750. 서울 강북구 미아동의 4층 다세대주택 중 3층 302호입니다. 권리 흐름의 핵심은 2022.07.21. 강정완의 가압류 85,000,000원이 말소기준권리라는 점입니다. 그런데 임차권자 남명우는 그보다 앞선 2022.07.18. 주민등록과 2022.06.21. 확정일자를 갖고 있어 원칙적으로는 대항력과 우선변제권이 있는 구조입니다.
남명우의 임차보증금은 250,000,000원입니다. 신건 매각가 278,000,000원에서는 예상배당표상 남명우에게 보증금 전액이 배당되어 잔존 보증금이 없고, 여기에 더해 2026.06.24. 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의하는 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 남명우 보증금은 유찰로 배당액이 줄더라도 실질적인 매수인 인수액을 0원으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13750 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 미아동 258-337 3층 302호 · 서울특별시 강북구 오패산로58길 6-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 윤춘길 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 278,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약이 핵심
말소기준권리는 2022.07.21. 강정완 가압류입니다. 이후 2025.12.04. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 남명우의 임차권등기는 2024.07.22.에 이루어졌지만, 임대차계약일 2022.06.13., 점유개시일 2022.07.08., 주민등록일 2022.07.18., 확정일자 2022.06.21.로 말소기준권리보다 앞섭니다.
② 임차관계 — 확약 대상과 그 밖의 기재를 분리해서 본다
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남명우 | 제3층 제302호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.18 | 2022.06.21 | 250,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 · 실질 인수 0원 |
| 주택도시 | 주거 | 2022.07.18 | 2022.06.21 | 0원 | 대항력 기재 우선변제 기재 보증금 확인 필요 |
두 기재의 전입일과 확정일자가 동일합니다. 남명우에 대해서는 확약 내용이 명확하지만, 별도로 기재된 ‘주택도시’ 내역은 보증금이 0원으로 표시되는 동시에 보증금 확인 필요 사항이 남아 있습니다. 확약은 그 대상 임차관계에만 적용되므로, 이 별도 기재가 남명우 보증금과 같은 권리를 가리키는지, 별개의 점유·보증금 관계인지 원문에서 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가와 최저매각가는 모두 278,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 비교할 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 278,000,000원이 시세보다 저렴한지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 권리상 주된 250,000,000원 보증금의 인수위험이 확약으로 해소됐다는 사실과 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 278,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,692,000원 |
| 1. 임차인 남명우 보증금 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 2. 가압류 · 강정완 | 85,000,000원 | 23,308,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 매각대금 278,000,000원 중 집행비용 4,692,000원, 남명우 임차보증금 250,000,000원, 강정완 가압류 23,308,000원 순으로 배당되는 계산입니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 배당표와 실제 인수위험을 구분
| 회차 | 매각가 | 계산상 미배당 | 표시 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 278,000,000원 | 311,692,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 222,400,000원 | 335,000,000원 | 31,513,600원 |
| 2회 유찰 · 64% | 177,920,000원 | 335,000,000원 | 75,370,880원 |
중요: 위 시나리오의 31,513,600원·75,370,880원은 배당 부족분을 기초로 한 표시값입니다. 그러나 남명우는 보증금 전액을 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 확약했으므로, 남명우에 관한 실질 인수액은 0원으로 보아야 합니다. 반면 확약의 적용대상이 아닌 별도 임차관계가 확인된다면 그 위험은 남습니다.
⑥ 입지·물건 상태 (감정요항표 기준)
- 위치. 화계초등학교 북동측 인근. 주변은 각종 주거용 건물, 주상용 건물, 업무·상업용 건물, 학교, 공원, 공공시설 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능. 인근 노선버스정류장과 근거리 지하철역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 302호. 외벽은 외장석재마감, 내벽은 벽지·타일마감, 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 세로 수준의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제1종일반주거지역·개발행위허가제한지역·과밀억제권역 등이며, 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 포함되어 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음.
- 내부 확인. 현장조사 당시 폐문부재 상태여서 내부구조·이용상황·마감·설비는 집합건축물대장상 도면, 외부관찰, 표준사양 및 탐문조사 등을 근거로 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2026.06.24. 확약서 원문. 남명우 보증금 250,000,000원의 잔존 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 별도 ‘주택도시’ 기재 확인. 전입일 2022.07.18., 확정일자 2022.06.21.로 선순위이고 보증금 확인 필요 사항이 있으므로, 남명우와 동일한 권리관계인지 별개 점유자인지 대조가 필요합니다.
- 가격 검증. 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 없으므로 감정가 278,000,000원을 시세로 간주하지 말고 별도 실거래 확인이 필요합니다.
- 폐문부재. 내부 구조와 실제 이용상황을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 관련 지정기간과 적용대상을 입찰 시점 기준으로 재확인해야 합니다.
맺으며 — 주된 2.5억 인수위험은 해소, 승부처는 ‘확약 밖 권리 확인’
이 사건의 가장 큰 숫자는 남명우의 임차보증금 250,000,000원입니다. 전입과 확정일자가 말소기준권리보다 앞서 원래대로라면 매우 중요한 선순위 대항력 보증금이지만, 2026.06.24. 잔존보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 확약 때문에 그 부분의 실질 인수액은 0원입니다.
다만 별도 ‘주택도시’ 기재가 같은 임차관계를 중복 표시한 것인지 별개의 권리인지가 명확하지 않고, 실거래 시세 자료도 없습니다. 따라서 이 물건은 “2.5억 보증금 때문에 무조건 위험한 물건”도 아니고, “확약이 있으니 완전히 깨끗하고 싸게 살 수 있는 물건”도 아닙니다. 확약서의 적용범위와 별도 점유 기재를 확인하고, 그 다음에 278,000,000원의 가격을 실제 시세와 대조하는 순서가 맞습니다.
