서울북부지방법원 2025타경13759. 서울 강북구 번동1단지주공아파트 111동 11층 1105호의 아파트 경매입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트벽식조 철근콘크리트슬래브지붕 지하1층·지상15층 건물의 11층 물건입니다. 소유자 신진석은 2000.02.10. 매매를 원인으로 2000.03.14. 소유권을 이전받았습니다.
등기 이력은 길지만 상당수 과거 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 분석에서 중요한 부분은 2021.01.29. 설정된 오케이저축은행 근저당권 채권최고액 490,800,000원과 2022.04.20. 설정된 근저당권 채권최고액 146,400,000원의 권리가 2024.10.30. 오케이에프앤아이대부주식회사로 이전됐다는 점입니다. 이후 같은 회사가 2025.12.02. 임의경매를 신청했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13759 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 번동 242 번동1단지주공아파트 111동 11층 1105호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강북구 한천로105길 23 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 지하1층/지상15층 건물 내 11층 1105호 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 신진석 · 2000.02.10. 매매 · 2000.03.14. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 458,000,000원 / 458,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 오케이에프앤아이대부주식회사 |
| 청구액 | 409,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 말소기준 대조 필요
임차인 없음. 확인된 임차인이 없어 임차보증금 인수 문제는 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 산출됩니다. 따라서 임차인 때문에 실질취득액이 늘어나는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 감정가의 100%인 458,000,000원이 최저매각가입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 역시 458,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 수치가 확인되지 않아, 감정가나 최저가가 최근 시세보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 458,000,000원 | 0원 | 458,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 366,400,000원 | 0원 | 366,400,000원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 293,120,000원 | 0원 | 293,120,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 458,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 예상배당 |
|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | 6,980,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 451,020,000원 |
현재 산출표에서는 채권자 배당액과 미배당액이 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 사건의 신청채권자 청구액은 409,000,000원으로 기재돼 있으므로, 위 잔여액을 실제 배당 결과로 확정해 해석하기보다는 배당요구·채권계산서와 권리 원본을 대조해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오현초등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 철근콘크리트슬래브지붕 지하1층·지상15층 건물의 11층이며, 급배수·위생·소화전·난방·승강기·주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로상태는 무난하고 단지 외곽 공도에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 대로3류·소로1류·중로2류에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역이며, 아파트 용도의 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.입니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당 원본 대조. 2021.01.29. 채권최고액 490,800,000원 근저당과 2022.04.20. 채권최고액 146,400,000원 근저당의 현재 존속·순위를 확인하세요.
- 권리이전 확인. 두 근저당권은 2024.10.30. 오케이에프앤아이대부주식회사 앞으로 권리이전 부기등기가 기재돼 있습니다.
- 임차관계 확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 현장 점유 상태와 매각물건명세서 최종본은 입찰 직전에 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가는 458,000,000원입니다. 실거래 비교 수치 없이 감정가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 배당표 재검증. 신청채권자 청구액 409,000,000원과 현재 예상배당 산출이 직접 연결되지 않으므로 채권계산서·배당요구 내역을 확인하세요.
- 토지거래허가. 아파트 용도 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2026.12.31.까지로 기재돼 있으므로 적용 여부와 절차를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “권리 확인 완료”는 다르다
이 물건의 숫자만 보면 구조는 단순합니다. 임차인 0명, 현재 회차 매수인 인수 0원, 신건 최저가와 실질취득 모두 458,000,000원입니다. 임차보증금 때문에 낙찰 뒤 추가 비용이 붙는 유형은 아닙니다.
다만 등기 흐름에서는 2021년과 2022년에 설정된 근저당권이 2024.10.30. 오케이에프앤아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 회사가 2025.12.02. 임의경매를 신청했습니다. 따라서 말소기준 산출값만 보고 권리관계를 단정하기보다 해당 근저당의 현재 존속과 말소 순위를 원본에서 대조하는 것이 이 사건의 핵심입니다. 또한 최근 실거래 비교 수치가 없어 458,000,000원이 시장가격 대비 유리한지 여부도 별도 검증이 필요합니다.
