의정부지방법원 2025타경64492. 고양시 덕양구 화정동 옥빛마을아파트 1602동 14층 1405호입니다. 현재 등기상 소유자는 김재정이고, 2023.03.21 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 주식회사국민은행의 채권최고액 365,200,000원 근저당이 설정됐고, 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
등기만 보면 현재 구조는 단순합니다. 2025.10.22 유케이제십일차유동화전문유한회사가 채권자로 기재된 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 바깥의 점유관계입니다. 임차인으로 조사된 강화연은 2009.01.06 전입으로 말소기준일보다 훨씬 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 전입일만으로 매수인 인수액을 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64492 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 화정동 1141 옥빛마을아파트 1602동 14층1405호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 20층 건물 중 14층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 김재정 · 2023.03.21 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 372,000,000원 / 372,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 351,168,567원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.21 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 365,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2009년 전입자 확인
과거에 설정됐던 다수의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 2023.03.21 임의경매 매각 과정에서 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.03.21 국민은행 근저당입니다. 이후 2025.10.22 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강화연 | 2009.01.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
강화연은 2009.01.09 이 부동산의 소유권을 취득했던 사람이고, 이후 설정된 근저당의 채무자로도 등기되어 있습니다. 현재는 임차인으로 조사되어 있으므로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 함께 존재합니다. 반대로 이 사정만으로 임차권이 없다고 단정할 수도 없습니다. 임대차계약의 성립시기, 보증금, 실제 점유관계 확인이 핵심입니다.
② 가격 판단 — 시세 비교 전에는 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 372,000,000원입니다. 동일 평형의 최근 실거래 가격과 최신 거래 흐름이 확인되지 않은 상태에서는 감정가가 현재 시세보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하거나, 시세보다 싸다고 표현해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 372,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,008,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 365,200,000원 | 365,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 792,000원 |
위 배당은 채권최고액 365,200,000원을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 강화연의 임차보증금도 확인되지 않았으므로 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 372,000,000원 | 365,200,000원 | 0원 | 792,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 297,600,000원 | 292,633,600원 | 72,566,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 238,080,000원 | 233,946,880원 | 131,253,120원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지도초등학교 남서측 인근에 위치하며, 일대는 대규모 아파트 밀집지역입니다. 인근에 각급학교·공원·공공청사·상가 등 생활편의시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북측 근거리에 지하철 3호선 화정역, 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 경사스라브지붕 20층 건물 중 14층 1405호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시유리창입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 소화전, 승강기, 위생·급탕설비, 주차장 시설 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지의 아파트 건부지이며, 단지내 도로와 외곽 공도가 연계됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강화연 임대차계약 확인. 전입일 2009.01.06만으로 대항력을 확정하지 말고 계약서, 보증금, 실제 임차 개시 시점을 확인해야 합니다.
- 과거 소유자와의 동일인 관계 확인. 강화연은 2009.01.09 소유권을 취득했던 사람이고 과거 근저당 채무자로도 나타납니다. 현 임차인 신고의 법률관계를 별도로 검증해야 합니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 배당요구 여부와 확정일자가 미상인 상태에서는 배당 후 잔존 보증금을 계산할 수 없습니다.
- 가격 비교. 신건 최저가 372,000,000원이 현재 시세 대비 유리한지는 동일 평형 최근 거래와 최신 거래를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 시뮬레이션의 매수인 인수 0원은 임차보증금이 확인되지 않은 상태의 산정값이므로 확정 인수액으로 보지 않아야 합니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만 임차관계가 결론을 바꾼다
현재 등기만 보면 2023.03.21 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정이 소멸하는 단순한 구조입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 등기부가 아니라 2009.01.06 전입한 강화연입니다. 전입일은 기준권리보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상이고, 동시에 과거 소유자·채무자와 동일인이라는 특수한 사정도 있습니다.
따라서 현재 단계에서 “인수 0원” 또는 “권리 깨끗”이라고 단정하기 어렵습니다. 강화연의 임대차계약과 보증금이 확인되기 전에는 실질취득비용도 확정할 수 없고, 동일 평형 실거래 비교 없이 372,000,000원의 가격 메리트도 판단할 수 없습니다. 이 사건은 선순위 전입자의 법적 지위와 보증금 확인이 입찰 전 최우선 과제입니다.
