서울북부지방법원 2025타경13762. 망우동 효성써너스빌에코 9층 919호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자 진석환 씨는 2022.06.02 소유권을 넘겨받았고 당시 거래가액은 110,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 소유권보다 먼저 살펴야 할 한국토지주택공사의 주택임차권입니다.
이 임차권은 임대차계약일 2022.03.03, 확정일자 2022.03.04, 점유개시 2022.05.02, 주민등록일자 2022.05.03이며 2024.05.10 임차권등기가 경료됐습니다. 강제경매개시결정은 2025.12.01이므로 임차권이 훨씬 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13762 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 망우동 508-2외 3필지 효성써너스빌에코 제9층 제919호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 지하2층·지상19층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 진석환 · 2022.06.02 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 109,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 124,915,068원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준이 되는 강제경매개시결정은 2025.12.01입니다. 그러나 한국토지주택공사의 주택임차권은 그보다 앞선 2024.05.10 등기이고, 전입·점유·확정일자도 모두 경매개시보다 앞섭니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않고, 배당으로 변제되지 않은 보증금 잔액은 매수인이 부담하는 인수형 권리입니다.
| 권리자 | 점유부분 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 승계 신고 | 제9층 제919호 전부 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미배당 인수 |
한국토지주택공사는 보증기관 승계 신고로 분류되므로 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인 수는 0명으로 집계하되, 등기된 주택임차권의 보증금 120,000,000원과 그 미배당 잔액에 대한 인수책임은 그대로 남습니다.
② 유찰돼도 총부담은 크게 내려가지 않는다
이 사건은 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려가면 그만큼 임차권의 미배당액이 늘어납니다. 그래서 유찰 후 최저가만 보고 가격 메리트가 커졌다고 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 예상 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 109,000,000원 | 13,326,000원 | 122,326,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 87,200,000원 | 34,769,600원 | 121,969,600원 |
| 2회 유찰 · 64% | 69,760,000원 | 51,895,680원 | 121,655,680원 |
③ 예상배당표 (매각가 109,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,326,000원 |
| 1. 주택임차권 · 한국토지주택공사 | 120,000,000원 | 106,674,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 서울보증보험 주식회사 | 124,915,068원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 기준 주택임차권 보증금 미배당액 13,326,000원은 매수인 인수입니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 예상배당은 0원이며 미배당은 124,915,068원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 망우역 남동측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설·업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 경의중앙선·경춘선 망우역이 있습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 지하2층·지상19층, 사용승인일은 2016.06.15입니다.
- 도로. 북측 약 15m, 서측 약 6m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되며 공시지가는 6,620,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액을 낙찰가와 반드시 합산. 현재 회차는 109,000,000원에 낙찰돼도 경제적 부담이 122,326,000원입니다.
- 유찰 가격 착시 주의. 1회·2회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 임차권 미배당액이 커져 실질취득은 약 1.22억원 수준입니다.
- 임차권 원본 확인. 한국토지주택공사의 임차권등기, 배당요구, 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 주의. 한국토지주택공사 신고는 별도 실제 임차인으로 중복 합산하지 않되, 등기된 임차권 자체의 인수효과는 별도로 판단해야 합니다.
- 이용상태 재확인. 사건상 용도는 근린시설, 감정상 이용은 오피스텔이고 임대관계는 확인되지 않았으므로 현황 점유와 실제 사용상태를 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 집행비용과 실제 조세채권 등에 따라 주택임차권 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 인수액이 올라간다”
이 물건의 핵심은 감정가 109,000,000원도, 신건이라는 사실도 아닙니다. 120,000,000원의 선순위 대항력 주택임차권입니다. 현재 회차에서는 13,326,000원이 배당되지 않아 매수인이 인수하고, 그 결과 실질취득은 122,326,000원이 됩니다. 1회와 2회 유찰 시에도 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 늘어나 실질취득은 각각 121,969,600원, 121,655,680원으로 큰 차이가 없습니다. 따라서 이 사건은 최저가를 보고 싸다고 판단할 수 없는 전형적인 대항력 인수형입니다. 실거래 자료가 없는 만큼 최종 판단은 실질취득 약 1.22억원과 현장 시세를 직접 비교한 뒤 내려야 합니다.
