서울북부지방법원 2025타경13762. 중랑구 망우동 효성써너스빌에코 9층 919호입니다. 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 2016년 사용승인된 지하 2층·지상 19층 건물에 소재합니다. 소유자 진석환 씨가 2022년 5월 31일 매매를 원인으로 2022년 6월 2일 소유권을 취득했으며, 등기된 당시 거래가액은 110,000,000원입니다.

문제는 소유권 취득보다 앞서거나 뒤에 발생한 일반 채권 자체가 아니라 경매개시결정보다 먼저 등기된 주택임차권입니다. 한국토지주택공사 명의로 보증금 120,000,000원의 임차권등기가 2024년 5월 10일 이루어졌고, 서울보증보험의 강제경매개시결정은 2025년 12월 1일입니다. 이 선순위 임차권은 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 부족액이 매수인에게 남는다는 점이 매각물건명세서에 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매보다 앞선 임차권이 남는다

이 사건의 말소기준권리는 2025년 12월 1일 강제경매개시결정입니다. 그런데 한국토지주택공사 명의 주택임차권등기는 그보다 앞선 2024년 5월 10일에 마쳐졌습니다. 해당 임차권은 전입신고와 확정일자를 갖추고 있고, 매각물건명세서에서도 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.

임차권 및 점유관계 분석

확인되는 권리 신고는 한국토지주택공사 명의의 주택임차권 1건입니다. 보증기관으로 분류된 권리 신고이므로 별도로 확인된 실제 임차인은 0명이며, 동일 보증금을 실임차인 보증금과 보증기관 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 다만 실제 점유자가 누구인지와 별개로, 등기된 보증금 120,000,000원의 인수위험은 그대로 존재합니다.

② 가격의 함정 — 유찰돼도 실질취득은 크게 줄지 않는다

현재 최저매각가는 87,200,000원입니다. 감정가 109,000,000원의 80%이므로 겉으로는 할인된 가격입니다. 하지만 이 사건에서는 최저가를 실제 취득가격으로 보면 안 됩니다. 낙찰대금에서 임차권 보증금이 얼마나 배당되고, 얼마가 남는지를 함께 계산해야 합니다.

더욱 주의할 점은 유찰이 계속될 때입니다. 일반적인 권리 소멸형 경매라면 낙찰가 하락이 취득원가 절감으로 이어지지만, 이 물건은 임차권 보증금 부족액이 함께 증가합니다. 따라서 낙찰가 하락분 상당액이 추가 인수액으로 바뀌는 구조입니다.

실질취득 = 가정 낙찰가 + 해당 회차 예상 인수액. 집행비용에 따라 총액에 차이가 있지만, 세 회차 모두 보증금 120,000,000원 안팎에서 실질취득금액이 유지됩니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 부대비용은 포함하지 않았습니다.

현재 회차의 실질취득은 121,969,600원이고, 3회 유찰 가정에서도 121,404,544원입니다. 낙찰가 자체의 차이는 크지만 인수액을 포함한 취득총액의 차이는 상대적으로 작습니다. 따라서 추가 유찰 자체를 투자 메리트로 평가하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 87,200,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 배당가능금액은 선순위 임차권에 배분됩니다. 그 결과 임차권 보증금에는 미배당액이 남고, 경매를 신청한 서울보증보험에는 배당금이 돌아가지 않는 구조입니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당은 법원의 배당절차 및 권리 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 망우역(경의중앙선) 남동측 인근입니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 경의중앙선·경춘선 망우역이 소재합니다. 대중교통상황은 보통인 편으로 평가되었습니다.
• 건물. 2016.06.15 사용승인된 철근콘크리트 건물로, 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 감정평가상 해당 호실은 오피스텔로 이용 중입니다.
• 도로. 북측 약 15m, 서측 약 6m의 포장도로에 접하며, 토지는 4필지 일단의 대체로 평탄한 사다리형입니다.
• 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구· 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가 기준은 6,620,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 표시가 있습니다. 2026.12.31까지의 허가구역 지정에는 아파트가 허가대상 용도로 명시되어 있으므로, 근린시설·오피스텔로 이용되는 본 호실에 대한 실제 적용 여부는 물건 용도 및 관계 기관 확인이 필요합니다.
• 건축물 확인. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 물건종류가 근린시설로 표시되는 반면 이용상태가 오피스텔이므로 용도별 사용 및 금융 취급조건은 별도 점검 대상입니다.
• 환금성. 망우역 인근이라는 입지적 요소는 있으나, 근린시설 표기와 오피스텔 이용상태가 병존합니다. 최근 거래가격에 근거한 매각 가능가격이 확인되지 않고 실질취득이 감정가를 초과하는 만큼, 재매각 수요와 회수 가능가격을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 인수 확인. 2024.05.10 접수된 을구 1번 주택임차권등기가 배당금 부족 시 매수인에게 승계되는 권리라는 점을 우선 확인해야 합니다. 현재 예상 인수액은 34,769,600원입니다.
• 실질취득 기준 입찰. 최저매각가 87,200,000원만으로 응찰의 경제성을 판단하면 안 됩니다. 예상 인수액을 더한 121,969,600원과 취득 부대비용을 기준으로 입찰 상한을 검토해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 방지. 2회 유찰 시 실질취득은 121,655,680원, 3회 유찰 시에도 121,404,544원으로 추정됩니다. 낮아진 낙찰가만큼 보증금 인수가 늘어나는 구조를 고려해야 합니다.
• 임차권자 및 실제 점유관계. 한국토지주택공사의 등기된 임차권, 보증기관 신고의 법적 성격, 보증금 채권 귀속과 실제 점유자를 구분해 확인해야 합니다. 별도 실제 임차인이 확인되지 않는다고 해서 공실 또는 명도 완료로 판단해서는 안 됩니다.
• 배당금 및 인수액 재계산. 집행비용 1,969,600원과 임차권 예상배당 85,230,400원은 추정치입니다. 당해세 등 배당순위에 영향을 줄 수 있는 금액을 포함하여 실제 배당 가능금액을 다시 검토해야 합니다.
• 시세 검증. 본 호실과 용도·면적·이용상태가 비교 가능한 최근 거래를 확인해야 합니다. 2022년 등기 거래가액 110,000,000원이나 현재 최저가만으로 시장가격을 판단해서는 안 됩니다.
• 용도와 금융조건. 근린시설 표기 및 오피스텔 이용상태가 실제 대출, 임대, 매매에 미치는 영향을 건축물대장과 금융기관의 취급기준에 따라 확인해야 합니다.
• 미납 관리비와 명도. 관리비 체납 중 승계 가능한 부분, 실제 점유자의 인도 여부, 명도 관련 비용 및 절차를 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 취득비용은 거의 그대로다”

이 사건의 핵심은 낙찰가와 실제 취득비용이 다르다는 데 있습니다. 감정가 109,000,000원의 물건을 87,200,000원부터 입찰할 수 있다는 사실만 보면 가격적인 매력이 있는 것처럼 보입니다. 그러나 한국토지주택공사 명의의 선순위 임차권 보증금 120,000,000원이 배당에서 전부 충당되지 않으면 매수인이 잔액을 인수해야 합니다.

현재 회차에서는 34,769,600원 인수로 실질취득이 121,969,600원에 달하고, 추가 유찰을 가정해도 실질취득은 약 1.21억원 수준에서 유지됩니다. 최근 실거래와의 비교 없이 이 금액이 저렴하다고 판단할 수 없으며, 감정가보다 높다는 사실도 입찰에 불리한 요소입니다.

특히 본건은 근린시설로 분류되면서 실제 오피스텔로 이용되고 있어 권리인수뿐 아니라 용도 및 환금성에 관한 검증도 필요합니다. 종합 판단은 D등급, 적극 입찰보다는 보수적 검토가 적합한 선순위 임차권 인수형 물건입니다. 이 물건에서 중요한 것은 몇 회 유찰되었는지가 아니라, 최종적으로 얼마를 지급하고 어떤 권리를 떠안는가입니다.