서울북부지방법원 2025타경13787. 도봉구 쌍문동 한양아파트 52동 13층 1303호입니다. 감정평가상 전용면적은 65.37㎡이고, 방3·거실/주방·화장실·발코니 등으로 이용 중인 아파트입니다. 현재 소유자는 노정순이며, 2015년 7월 27일 앞선 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 의정부농업협동조합 앞으로 채권최고액 193,200,000원의 근저당권이 설정됐고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
등기부에는 과거 가압류·압류·경매개시 이력이 다수 보이지만 대부분 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 핵심은 2015년 의정부농업협동조합 근저당권과 2025년 12월 3일의 이번 임의경매개시결정입니다. 배당 시나리오상 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13787 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 59-3 한양아파트 52동 13층 1303호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 65.37㎡ · 방3·거실/주방·화장실·발코니 등 · 지하1층/지상17층 중 13층 |
| 소유자 | 노정순 · 2015.07.27. 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 432,000,000원 / 432,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 의정부농업협동조합 / 137,042,905원 |
| 말소기준권리 | 2015.07.27. 의정부농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 193,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액 0원
2015년 매각으로 이전 소유자 시절의 가압류·압류·근저당권 등이 정리된 뒤 노정순 명의로 소유권이 이전됐고, 같은 날 의정부농업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2021년·2022년·2024년에도 의정부농업협동조합의 임의경매개시결정이 있었지만 각각 취하되어 등기상 말소됐습니다. 이번 2025년 12월 3일 경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 1.5% 낮지만 큰 할인은 아니다
한양5 동일면적 65.37㎡의 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 430,083,333원이지만, 최근 흐름을 보기 위해 최근 12개월 8건 평균 438,625,000원과 최신 거래 449,000,000원을 우선해 보는 편이 적절합니다. 최근 구간은 이전 구간보다 6.2% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 65.37㎡ | 17 | 449,000,000원 |
| 2026.07 | 65.37㎡ | 13 | 447,000,000원 |
| 2026.07 | 65.37㎡ | 14 | 455,000,000원 |
| 2026.06 | 65.37㎡ | 3 | 430,000,000원 |
| 2026.06 | 65.37㎡ | 5 | 443,000,000원 |
| 2026.05 | 65.37㎡ | 16 | 400,000,000원 |
| 2026.03 | 65.37㎡ | 7 | 435,000,000원 |
| 2025.12 | 65.37㎡ | 4 | 450,000,000원 |
| 2025.07 | 65.37㎡ | 6 | 417,000,000원 |
| 2025.06 | 65.37㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 2025.03 | 65.37㎡ | 6 | 405,000,000원 |
| 2025.03 | 65.37㎡ | 4 | 430,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 65.37㎡ | 8건 | 438,625,000원 |
| 전체 평균 | 65.37㎡ | 12건 | 430,083,333원 |
현재 최저가 432,000,000원은 최근 12개월 평균 438,625,000원의 98.5%입니다. 금액 차이는 6,625,000원입니다. 최신 거래 449,000,000원과 비교하면 17,000,000원 낮습니다. 다만 전체 12건 평균 430,083,333원과 비교하면 최저가는 100.4%이므로, 단순히 “경매라서 크게 싸다”고 볼 만한 가격 차이는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 432,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,720,000원 |
| 1. 근저당 · 의정부농업협동조합 | 193,200,000원 | 193,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 232,080,000원 |
현재 회차 가정에서는 의정부농업협동조합 근저당권 채권최고액이 전액 배당되고 232,080,000원이 소유자에게 남는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 432,000,000원 | 193,200,000원 | 232,080,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 345,600,000원 | 193,200,000원 | 146,761,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 276,480,000원 | 193,200,000원 | 78,609,280원 | 0원 |
제시된 시나리오에서는 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시에도 근저당권 채권최고액 193,200,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 유찰이 발생하면 실질취득액은 해당 회차의 낙찰가와 동일하게 내려갑니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창경초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지와 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층·지상17층 건물의 13층으로, 통상의 위생·급배수·난방·소화·화재탐지·승강기·도시가스 설비가 설치돼 있습니다.
- 단지·거래. 한양5는 414세대이며 사용승인 기준일은 1991.05.28입니다. 동일면적 실거래 12건은 400,000,000원~455,000,000원 범위입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 지목은 대, 토지는 평지·사다리형이고 중로각지 조건입니다. 공시지가는 3,236,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등 관련 규제가 기재돼 있습니다.
- 공부상 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차·점유 확인. 감정요항표가 임대관계를 미상으로 기재하므로 실제 점유자, 전입·확정일자, 임대차 존재 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 재확인해야 합니다.
- 최근 거래 우선 비교. 전체 평균 430,083,333원만 보면 최저가가 100.4%지만, 최근 12개월 평균은 438,625,000원이고 최신 거래는 449,000,000원입니다.
- 동일층 거래 확인. 2026.07 동일면적 13층 거래가 447,000,000원으로 확인됩니다. 현재 대상도 13층이므로 개별 상태 차이를 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 경매 취하 이력. 2021년·2022년·2024년 임의경매개시결정이 각각 취하된 이력이 있고, 현재는 2025년 12월 3일 개시된 별도 사건이 진행 중입니다.
- 관리비·세금. 배당표의 집행비용 및 채권 배당은 추정 구조이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있으므로 실제 매각조건을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최근 시세 안쪽
이번 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2015년 7월 27일 설정된 의정부농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 현재 경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 제시된 배당 시나리오에서 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 신건 432,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 438,625,000원보다 6,625,000원 낮고, 최신 거래 449,000,000원보다 17,000,000원 낮습니다. 반면 전체 12건 평균 430,083,333원보다는 높습니다. 즉 현재 가격은 최근 시세에 비해 소폭 낮은 구간이지만 큰 폭의 할인 상태는 아닙니다. 또한 감정요항표상 임대관계가 미상이므로, 권리상 인수 0원이라는 결론과 별도로 실제 점유·임대차 확인이 마지막 체크포인트입니다.
