서울북부지방법원 2025타경13787. 서울 도봉구 쌍문동 한양아파트 52동 13층 1303호, 전용 65.37㎡ 아파트입니다. 지상 17층 건물의 13층에 위치하고, 방 3개와 거실·주방·화장실·발코니 등을 갖춘 주거용 물건입니다. 감정가는 432,000,000원이지만 1회 유찰되면서 현재 최저매각가가 345,600,000원으로 내려왔습니다. 권리구조의 중심은 2015년 7월 27일 설정된 의정부농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 현재 경매개시결정 역시 매각으로 소멸할 예정입니다.
가격 측면에서는 상당히 눈에 띕니다. 같은 단지 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 444,888,888원이고, 2026년 9월 최신 거래가격은 495,000,000원입니다. 현재 최저가가 최근 평균의 77.7%라는 점은 분명한 가격상 강점입니다. 더욱이 최근 거래 추세도 +9.2%로, 과거 고가 거래에 의존해 할인율을 부풀린 비교가 아닙니다. 다만 실제 낙찰가는 경쟁에 따라 달라지고, 개별 호수의 상태와 점유관계도 별도로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13787 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 59-3 한양아파트 제52동 제13층 제1303호 도로명주소: 서울특별시 도봉구 해등로25길 36 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 65.37㎡ · 방3·거실/주방·화장실·발코니 · 지상 17층 중 13층 |
| 단지 | 한양5 · 414세대 · 1991.05.28 준공 |
| 소유자 | 노정순 (2015.07.27 임의경매 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 | 432,000,000원 |
| 최저매각가 | 345,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 의정부농업협동조합 / 137,042,905원 |
| 말소기준권리 | 2015.07.27 의정부농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 193,200,000원 |
| 임차·점유 | 확인된 임차인 신고 없음 · 임대관계 미상 · 실제 점유 확인 필요 |
| 매수인 인수 | 확인된 등기상 인수액 0원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 농협 근저당
권리의 출발점은 2015년 7월 27일입니다. 당시 종전 소유자의 부동산이 임의경매로 매각되었고, 노정순이 소유권을 취득했습니다. 기존 가압류와 근저당 등은 당시 경매 매각으로 말소됐습니다. 따라서 오래된 등기 이력을 현재의 채무로 다시 합산할 필요는 없습니다.
같은 날 새로 설정된 의정부농업협동조합 근저당권 193,200,000원이 현 경매의 말소기준입니다. 등기상 현재 유효한 근저당은 이 권리이며, 2025년 12월 3일 접수된 현 임의경매개시결정도 매각으로 소멸할 예정입니다. 현재 확인되는 등기상 매수인 인수권리는 없습니다.
② 임차·점유 — 등기상 단순하지만 현장 확인 필요
현재 확인된 임차인 신고는 없습니다. 임차권등기나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수도 확인되지 않습니다. 이에 따라 배당분석상 매수인 인수액은 0원으로 계산합니다.
그러나 감정평가 관련 기록에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 거주자가 소유자인지, 임차인인지, 다른 점유자인지 단정할 수 없습니다. 임차인이 확인되지 않았다는 사실과 임차인이 존재하지 않는다는 판단은 구분해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 77.7%
시세는 같은 단지 한양5의 동일 전용면적 65.37㎡ 실거래를 기준으로 살펴봅니다. 확인된 전체 12건의 평균 거래가는 435,500,000원입니다. 그중 최근 12개월에 해당하는 9건만 따로 보면 평균은 444,888,888원으로 더 높습니다. 최근 거래 추세도 +9.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 65.37㎡ | 11 | 495,000,000원 |
| 2026.07 | 65.37㎡ | 17 | 449,000,000원 |
| 2026.07 | 65.37㎡ | 13 | 447,000,000원 |
| 2026.07 | 65.37㎡ | 14 | 455,000,000원 |
| 2026.06 | 65.37㎡ | 3 | 430,000,000원 |
| 2026.06 | 65.37㎡ | 5 | 443,000,000원 |
| 2026.05 | 65.37㎡ | 16 | 400,000,000원 |
| 2026.03 | 65.37㎡ | 7 | 435,000,000원 |
| 2025.12 | 65.37㎡ | 4 | 450,000,000원 |
| 2025.07 | 65.37㎡ | 6 | 417,000,000원 |
| 2025.06 | 65.37㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 2025.03 | 65.37㎡ | 6 | 405,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 65.37㎡ | 9건 | 444,888,888원 |
| 전체 표본 평균 | 65.37㎡ | 12건 | 435,500,000원 |
핵심은 전체 평균보다 최근 12개월 가격을 우선해서 보아도 최저가가 충분히 낮다는 점입니다. 현재 최저가 345,600,000원은 최근 12개월 평균 444,888,888원의 77.7%이며, 최신 거래 495,000,000원과 비교해도 낮은 수준입니다.
2026년 7월에는 같은 전용면적의 13층 거래가 447,000,000원에 확인됩니다. 경매 대상도 13층이므로 특히 참고할 만한 비교 사례입니다. 다만 거래 시점과 개별 세대의 향·수리 상태·내부 상태가 동일하다는 보장은 없습니다. 실제 현장 상태를 반영한 응찰가 판단이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 345,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,638,400원 |
| 1. 근저당 · 의정부농업협동조합 | 193,200,000원 | 193,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 146,761,600원 |
집행비용은 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 등을 반영한 추정치입니다. 의정부농업협동조합의 배당은 채권최고액 193,200,000원 기준으로 계산했습니다. 실제 청구액 137,042,905원과 채권최고액은 서로 다르며, 실제 배당액은 확정 채권액과 배당 순위에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
현재 가정 매각가 345,600,000원에서는 집행비용과 근저당권자 배당 이후 146,761,600원이 소유자에게 돌아가는 것으로 추정됩니다. 확인된 권리관계상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 다만 이 잔여금은 확정 배당액이 아니며, 임대관계 미상에 따른 점유 확인도 별도로 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격과 배당의 변화
현재는 1회 유찰된 가격으로 매각이 예정되어 있습니다. 추가 유찰 시나리오에서는 최저매각가가 더 내려가지만, 확인된 등기상 인수액은 계속 0원으로 계산됩니다. 다음 금액들은 매각 결과가 아니라 회차별 가정입니다.
| 구분 | 매각가 가정 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 345,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 276,480,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 221,184,000원 | 0원 | 0원 |
채권최고액 기준 배당 시나리오에서는 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 가정에서도 근저당 채권액이 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 다만 실제 집행비용과 법정 우선배당 항목에 따라 최종 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창경초등학교 서측 인근으로, 주변은 아파트단지와 각종 근린생활시설이 형성된 주거지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 1991.05.28 준공된 철근콘크리트조 아파트로, 지하 1층·지상 17층 건물의 13층입니다. PVC 창호, 위생·급배수설비, 난방설비, 소화·화재탐지설비, 승강기 및 도시가스설비가 있습니다.
- 도로. 동측 약 15미터, 남측 및 서측 약 8미터 포장도로와 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형이며 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역·과밀억제권역이며, 교육환경보호구역 및 대공방어협조구역 등의 제한사항이 확인됩니다. 공시지가는 3,236,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가. 아파트 용도에 대한 토지거래계약허가구역 지정기간이 2025.10.20~2026.12.31로 확인됩니다. 경매 취득의 허가 적용 여부와 취득 후 처분·이용 제한 등은 관할기관에 확인해야 합니다.
- 환금성. 414세대 단지이며 동일 전용면적 거래 표본이 확인됩니다. 최근 12개월 거래가격과 최신 거래는 현재 경매 최저가보다 높습니다. 다만 준공 후 상당 기간이 지난 건물인 만큼 개별 세대 수리 상태와 노후 설비, 관리비 등을 반영해 실제 매도 가능 가격을 판단해야 합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되었고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 내부 상태와 실제 수선 필요 여부는 별도 확인사항입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 비교 기준. 전체 거래 평균 435,500,000원보다 최근 12개월 평균 444,888,888원과 최신 거래 495,000,000원을 우선 참고하세요. 현재 최저가는 최근 평균의 77.7%입니다.
- 같은 층 실거래. 2026년 7월 동일 전용면적 13층 거래가 447,000,000원에 확인됩니다. 대상물건과 내부 수리 상태·향 등의 차이를 확인한 후 응찰 상한을 정하세요.
- 말소기준. 2015.07.27 의정부농업협동조합 근저당권 채권최고액 193,200,000원이 말소기준입니다. 매각물건명세서에서 매수인 인수사항을 다시 확인하세요.
- 반복 경매 이력. 2021년·2022년·2024년 임의경매가 각각 취하됐고, 현재는 2025년 접수된 사건이 진행 중입니다. 최신 사건 진행상태와 취하·변경 여부를 확인하세요.
- 임차·점유. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대·현황조사·점유자를 대조하고 보증금 인수 가능성 및 명도 조건을 확인하세요.
- 토지거래허가구역. 2025.10.20~2026.12.31 아파트 용도 관련 지정사항의 적용 범위와 경매 취득 시 절차를 확인하세요.
- 건물 상태·관리비. 실제 내부 수리 상태, 승강기·배관 등 노후 설비, 미납 관리비 중 승계 가능 항목을 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 추가 유찰 시 가정 최저가는 276,480,000원·221,184,000원입니다. 다만 추가 유찰은 확정된 일정이나 결과가 아니므로 현재 회차의 경쟁 가능성도 함께 고려하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서·실거래 원본과 매각기일 변경 여부를 최종 확인하세요.
맺으며 — “가격은 합격, 점유와 규제는 확인”
이 물건의 장점은 분명합니다. 1회 유찰된 최저가 345,600,000원이 최근 12개월 동일 평형 실거래 평균 444,888,888원의 77.7%이며, 2026년 9월 최신 거래가격 495,000,000원보다도 낮습니다. 시장 추세 역시 +9.2%로 나타납니다. 전체 평균만 이용해 가격 메리트를 과장할 필요 없이, 최근 시세 자체가 현재 최저가를 웃돌고 있습니다.
권리 측면에서도 현 등기의 말소기준은 명확합니다. 의정부농업협동조합 근저당과 현 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정이고, 확인된 매수인 인수액은 0원입니다. 과거 여러 차례 진행된 임의경매는 모두 취하되어 그 경매개시결정등기가 말소된 상태입니다.
그러나 임대관계 미상이라는 불확실성이 남아 있습니다. 실제 점유자와 임차 여부가 확정되지 않았으며, 아파트 용도에 관한 토지거래허가구역 지정사항도 함께 확인해야 합니다. 오래된 아파트의 내부 상태와 관리비 부담 역시 낙찰가 외 비용에 영향을 줄 수 있습니다.
결론은 “가격 메리트는 확인, 최종 입찰은 현장·권리 원본 확인 후”입니다. 현재 최저가 기준으로 최근 시세 대비 가격 여유가 있고, 등기상 인수구조도 단순한 편입니다. 다만 실제 점유관계와 규제 적용 여부가 확인되기 전에는 권리 위험이 완전히 해소됐다고 볼 수 없습니다. 입찰 경쟁으로 가격이 올라갈 경우에도 최근 실거래와 실제 취득 부대비용을 기준으로 응찰 상한을 유지하는 것이 중요합니다.
