서울북부지방법원 2025타경13824. 서울 도봉구 창동 731-130, 7층 건물의 4층 401호 다세대주택입니다. 등기부상 소유자는 김종숙이고, 현재 경매의 말소기준은 2024.01.23 주식회사우리은행의 가압류 7,581,587원입니다. 이후 도봉구 압류, 주진형의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 등기 순서만 보면 놓치기 쉬운 임차인의 실제 대항력 발생 시점입니다. 주진형은 주택임차권 등기를 2024.09.06에 했지만, 임대차계약은 2022.07.14, 확정일자는 2022.07.15, 전입·점유는 2022.08.31입니다. 전입이 말소기준인 2024.01.23보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당요구도 했습니다. 따라서 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않는 가격까지 내려가면 그 미배당분이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13824 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 731-130 4층 401호 · 서울특별시 도봉구 해등로16길 1-7 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 7층 건물 내 4층 401호 · 2013.12.10 사용승인 |
| 소유자 | 김종숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 308,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기일보다 전입일이 먼저다
현재 남아 있는 권리 흐름의 출발점은 2024.01.23 우리은행 가압류입니다. 과거 강구수산업협동조합·안은숙·김영두의 근저당권과 산솔종합건설·윤영성 관련 가압류·가등기·가처분 등은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 말소기준 이후의 우리은행 가압류, 도봉구 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주진형 | 제4층 제401호 전부 · 주거 | 2022.08.31 / 2022.07.15 | 265,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 현재 0원 |
주진형은 배당요구를 했고, 확정일자도 갖추고 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 신건 308,000,000원 가정에서는 집행비용 5,112,000원을 먼저 제외한 뒤에도 임차보증금 265,000,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 그래서 현재 회차에서는 매수인이 떠안을 임차보증금이 0원입니다.
③ 회차별 인수 구조
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 308,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 246,400,000원 | 22,849,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 197,120,000원 | 71,439,680원 | 0원 |
현재 회차에서는 308,000,000원에 취득하면서 별도의 임차보증금 인수가 없으므로 실질취득도 308,000,000원입니다. 반면 유찰 후에는 보증금 265,000,000원이 낙찰가보다 커지는 구간에 들어가므로, 낙찰가 하락을 그대로 할인으로 받아들이면 안 됩니다. 미배당 보증금이 매수인 부담으로 이동하면서 실질취득금액이 보증금 수준에 가까워지는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 308,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,112,000원 |
| 1. 임차인 주진형 보증금 | 265,000,000원 | 265,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사우리은행 | 7,581,587원 | 7,581,587원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 30,306,413원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차인 보증금 265,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수는 0원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사에는 30,306,413원이 배당되는 계산이며, 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 물건의 단지 표기는 퍼스트빌(731-130), 총 4세대이며 2013.12.10 사용승인입니다. 비교 가능한 동일 면적 실거래 수치가 확인되지 않아 현재 최저가 308,000,000원이 주변 시세 대비 저렴한지 여부는 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리상 현재 인수 0원이라는 사실과 가격 메리트를 분리해서 봐야 합니다.
특히 유찰 후 246,400,000원이나 197,120,000원이라는 최저가 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금이 각각 22,849,600원, 71,439,680원으로 발생합니다. 그러므로 유찰을 가격 메리트로 평가할 때는 반드시 인수액까지 포함해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울창동초등학교 북서측 인근이며 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 지하철 1·4호선 창동역이 도보 약 15분 거리에 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물의 4층 401호이며, 급배수·위생·난방·승강기·주차장 설비가 구비된 것으로 추정됩니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 5미터 내외의 막힌도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며, 공시지가는 3,218,000원/㎡입니다.
- 현장 확인. 내부구획과 이용상황은 현장조사 당시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 건축물대장상 현황도를 기준으로 작성됐으므로 재확인이 필요합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당 확인. 현재 회차는 인수 0원 계산이지만 실제 배당 시 집행비용·조세 등 변동항목이 있으므로 매각물건명세서와 배당순위를 다시 대조하세요.
- 유찰 시 실질취득 재계산. 1회 유찰에서는 22,849,600원, 2회 유찰에서는 71,439,680원의 매수인 인수액이 제시돼 있습니다.
- 임차인 명도. 주진형은 제4층 401호 전부를 대상으로 임차권등기가 있고 대항력을 갖춘 임차인입니다. 배당·인도 조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부조사가 충분히 이뤄지지 않았으므로 실제 내부구조·마감·수선상태를 현장에서 재확인하세요.
- 가격 검증. 동일 면적 실거래 비교값이 없는 상태이므로 308,000,000원이 시세 대비 저렴하다고 전제하지 말고 인근 다세대 실거래와 개별 호 상태를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 신건은 인수 0원, 유찰은 ‘가격+보증금’으로 본다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 주진형은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고 보증금은 265,000,000원입니다. 현재 신건 308,000,000원에서는 보증금이 전액 배당되는 계산이라 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 1회 유찰부터는 인수액이 발생합니다.
따라서 이 물건은 “유찰돼서 싸졌다”는 식으로 판단하면 안 됩니다. 246,400,000원까지 내려가면 22,849,600원, 197,120,000원까지 내려가면 71,439,680원이 별도로 따라옵니다. 반대로 현재 회차에서는 권리상 인수액이 없지만, 시세 비교 근거가 확인되지 않으므로 308,000,000원의 가격 자체가 매력적인지는 별도의 검증이 필요합니다. 현재 회차는 인수 0원, 유찰 이후는 실질취득 재계산. 이 두 가지가 입찰 판단의 기준입니다.
