서울북부지방법원 2025타경13824. 서울 도봉구 창동 해등로16길 1-7에 위치하는 다세대주택 4층 401호입니다. 소유자는 김종숙이며, 주택도시보증공사의 신청으로 강제경매가 진행되고 있습니다. 1회 유찰로 최저매각가가 감정가의 80%까지 내려온 상태입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 등기부에 기록된 주진형의 임차보증금 265,000,000원입니다. 2022년 전입과 점유, 확정일자에 따른 대항력 및 우선변제권이 확인되므로, 매각대금에서 돌려받지 못하는 보증금이 매수인에게 넘어올 수 있습니다.

말소기준권리는 2024.01.23 접수된 우리은행 가압류입니다. 임차인의 전입일은 그보다 앞선 2022.08.31이며, 임차권등기는 2024.09.06 접수됐습니다. 임차권등기 자체가 매각으로 말소되는 것과 선순위 대항력에 따른 미배당 보증금 인수는 별개입니다. 따라서 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시에도 낙찰가와 인수금의 합계를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인의 전입이 말소기준보다 빠르다

2013년에 설정됐던 강구수산업협동조합의 근저당권, 안은숙·김영두의 근저당권은 모두 이미 말소됐습니다. 과거의 가압류·가등기·가처분 역시 등기부상 말소된 상태입니다. 현재 분석의 말소기준은 2024.01.23 우리은행 가압류입니다.

이후 등기된 도봉구 압류와 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 임차인 주진형은 말소기준권리보다 먼저 전입·점유를 시작한 것으로 확인됩니다. 후순위 임차권등기가 말소되더라도 선순위 임차인의 미반환 보증금 부담이 없어지는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.65억이 실질취득의 기준

실제 임차인은 1명입니다. 주진형은 주거용 임차권등기의 권리자로, 보증금은 265,000,000원입니다. 전입·점유 및 확정일자가 확인되고 배당요구도 이루어져 대항력과 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다.

주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인으로 집계하지 않습니다. 경매신청 청구액이 임차보증금과 동일한 265,000,000원이므로 보증채무 이행에 따른 대위·승계 관계 및 채권 귀속을 원본 서류로 확인할 필요가 있습니다. 동일 보증금 265,000,000원을 임차인과 보증기관의 채권으로 중복 합산하여 매수인 인수액을 계산해서는 안 됩니다.

③ 실질취득액 — 낙찰가가 내려가도 총액은 크게 줄지 않는다

대항력 임차인의 보증금이 최저매각가보다 큰 구조에서는 매각대금이 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄어들고 매수인에게 넘어오는 미반환 보증금은 늘어납니다. 이 물건의 예상 실질취득액은 낙찰가 + 매수인 인수 보증금으로 계산해야 합니다.

실질취득액은 각 회차의 예상 최저매각가와 미배당 임차보증금을 합산한 금액입니다. 실제 입찰가, 집행비용, 배당순위 및 보증금 반환관계에 따라 변동할 수 있으며 취득세·명도비용 등은 별도입니다.

현재 최저가는 246,400,000원이지만 실질취득 부담은 269,249,600원입니다. 2회 유찰되면 최저가는 197,120,000원으로 하락하지만 실질취득은 268,559,680원, 3회 유찰 시에도 268,007,744원입니다.

결국 회차별 실질취득 부담은 보증금 265,000,000원에 해당 회차 집행비용을 더한 수준에 가깝습니다. 최저매각가 하락분이 그대로 투자자의 가격 이익으로 전환되지 않습니다.

④ 시세·환금성 — 감정가 할인만으로 저렴하다고 볼 수 없다

본건은 퍼스트빌(731-130)로 확인되는 소규모 다세대주택입니다. 확인된 전체 세대수는 4세대, 사용승인일은 2013.12.10입니다. 시장 비교 기준 면적으로 51.48㎡가 나타나지만 본건과의 면적 일치는 확인되지 않았습니다. 따라서 이 수치를 확정적인 물건 전용면적이나 직접 비교 가능한 실거래 표본으로 사용하기 어렵습니다.

동일 면적에 대한 신뢰할 만한 최근 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않아 실질취득액 269,249,600원이 실제 시세보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 감정가 308,000,000원보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 246,400,000원 가정)

매각가 246,400,000원에서 집행비용 4,249,600원을 제외한 242,150,400원을 임차인에게 배당하는 추정표입니다. 임차인 보증금 부족액은 22,849,600원이며 매수인 인수로 산정됩니다. 우리은행 및 주택도시보증공사 청구액은 배당표상 별도 기재된 금액이고, 주택도시보증공사 채권과 임차보증금의 대위·승계 관계는 별도 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.

⑥ 입지·건물 상태 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울창동초등학교 북서측 인근에 위치하며 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 지하철 1·4호선 창동역은 도보 약 15분 거리에 있어 대중교통 편익은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 중 4층 401호입니다. 급배수·위생·난방설비, 승강기 및 주차장 등이 구비된 것으로 추정됩니다.
• 내부 확인. 현장조사 당시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 내부구획과 이용상태를 건축물대장상 건축물현황도에 근거해 작성했습니다. 실제 내부 상태와 하자 여부는 별도 확인해야 합니다.
• 접도. 남동측으로 폭 약 5m 내외의 막힌 도로와 접합니다. 차량 진출입·주차 여건을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 지정 사항은 대상·용도·적용기간을 구분하여 검토해야 합니다.
• 공부 사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다. 공시지가는 3,218,000원/㎡입니다.
• 환금성. 전체 4세대의 소규모 다세대주택으로 실거래 표본과 실제 매수 수요를 따로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차보증금. 주진형의 보증금 265,000,000원과 배당 후 미반환액 22,849,600원의 인수 가능성을 최우선 확인하세요.
• 실질취득액 기준. 입찰가만 보지 말고 매수인 인수액을 합산하세요. 현재 회차 추정 실질취득액은 269,249,600원입니다.
• 보증기관 관계. 주택도시보증공사의 강제경매 신청과 임차인 보증금의 대위·승계 또는 채권 귀속 관계를 확인하세요. 동일 보증금의 중복 계산에 주의해야 합니다.
• 임차권등기·명도. 임차권등기의 말소 조건과 보증금 반환에 따른 점유 이전 및 인도 절차를 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 2회·3회 유찰 시 예상 인수액이 각각 71,439,680원·110,311,744원으로 증가합니다. 낙찰가 감소만을 기준으로 판단하지 마세요.
• 실거래 검증. 창동 인근의 면적·연식·층·도로 조건이 유사한 다세대주택 거래가격을 대조해 실질취득액과 비교하세요.
• 현장 및 비용. 내부상태, 주차, 접근도로, 관리비 체납, 취득 부대비용과 점유 상태를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 배당 관련 서류를 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “유찰가가 아니라 보증금 포함 총액을 보라”

이 물건은 감정가 308,000,000원에서 최저가 246,400,000원으로 내려온 1회 유찰 다세대주택입니다. 겉으로는 가격이 낮아졌지만, 실질취득 관점에서는 성격이 전혀 다릅니다.

대항력 있는 임차인 주진형의 보증금 265,000,000원이 핵심 부담입니다. 현재 예상 인수금 22,849,600원을 합하면 실질취득액은 269,249,600원입니다. 2회·3회 유찰 시에도 인수금이 늘어나면서 실질취득 부담은 여전히 265,000,000원 안팎에 집행비용이 더해지는 구조입니다.

게다가 4세대 소규모 다세대주택으로 직접 비교할 실거래가가 확실하지 않고, 내부 상태 또한 현장에서 충분히 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 가격이 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

결론은 권리 인수 위험이 핵심이고 가격 판단은 보류입니다. 단순한 유찰 대기보다 임차보증금 반환관계, 예상 인수액, 실제 시세와 환금성을 확인하는 것이 선행돼야 합니다. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 보증금까지 포함한 실질취득액입니다.