의정부지방법원 2025타경65072. 탄현역 동측 인근의 일산두산위브더제니스 108동 21층 2101호 아파트입니다. 소유자 배용준은 2020년 4월 16일 거래가액 841,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 연신내새마을금고가 채권최고액 410,550,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 2025년 이후 임차권등기와 국세·지방세 압류, 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤입니다.
권리관계만 보면 매수인이 등기상 채무를 떠안을 구조는 아닙니다. 하지만 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저매각가격은 감정가와 같은 727,000,000원이고, 동일면적 최근 12개월 실거래 평균은 663,500,000원입니다. 최신 거래는 2026년 9월 599,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 109.6%이므로 신건을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65072 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 108동 21층2101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 지상51층 건물 중 21층 |
| 시세 매칭면적 | 120.7818㎡ · 동일면적 매칭 |
| 소유자 | 배용준 (2020.04.16. 거래가액 841,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 727,000,000원 / 727,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 연신내새마을금고 / 367,265,360원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.04.16. 연신내새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 410,550,000원이고 채무자는 배용준입니다. 이후 등기된 윤성민의 주택임차권, 국세·지방세 압류 4건, 연신내새마을금고의 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤여서 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 2명, 대항력 있는 임차인은 없다
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박수정 | 2025.12.05 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 윤성민 | 2022.12.30 · 건물전부 | 400,000,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 기재 | 승계 없음 |
박수정은 2025년 12월 5일 전입으로 말소기준인 2020년 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았습니다. 윤성민은 임대차계약일 2022년 11월 14일, 확정일자 2022년 11월 29일, 주민등록·점유개시일 2022년 12월 30일이고 보증금은 400,000,000원입니다. 2025년 1월 17일 주택임차권등기가 이루어졌고 배당요구가 기재되어 있으나, 역시 2020년 말소기준보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 2명입니다.
③ 시세 비교 — 신건 7.27억은 최근 평균의 109.6%
일산두산위브더제니스는 총 2,700세대, 사용승인일은 2013.04.26입니다. 대상과 매칭된 120.48~120.78㎡대 최근 실거래 12건은 2026년 7월부터 9월까지 599,000,000원~690,000,000원에 형성되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 120.78㎡ | 14 | 599,000,000원 |
| 2026.09 | 120.78㎡ | 26 | 685,000,000원 |
| 2026.08 | 120.48㎡ | 16 | 680,000,000원 |
| 2026.08 | 120.48㎡ | 14 | 620,000,000원 |
| 2026.08 | 120.78㎡ | 29 | 665,000,000원 |
| 2026.08 | 120.78㎡ | 26 | 668,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 35 | 690,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 35 | 690,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 55 | 690,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 11 | 640,000,000원 |
| 2026.07 | 120.78㎡ | 38 | 650,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 18 | 685,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 663,500,000원 |
최근 12개월 평균은 663,500,000원, 최고 거래는 690,000,000원, 최저 거래는 599,000,000원입니다. 최신 거래 역시 2026년 9월의 599,000,000원입니다. 현재 최저가 727,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.6%로, 최근 실거래 최고가보다도 높은 금액입니다. 따라서 신건 단계에서는 가격 할인 효과가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 727,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,670,000원 |
| 1. 근저당 · 연신내새마을금고 | 410,550,000원 | 410,550,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 306,780,000원 |
위 표는 제공된 현재 회차 배당추정값입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 우선 차감될 수 있고, 윤성민의 보증금 400,000,000원 임차권은 배당요구가 기재되어 있으므로 실제 배당표에서는 배당요구·순위 및 매각물건명세서 내용을 최종 확인해야 합니다. 제공된 회차별 계산에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산서구 탄현동 탄현역 동측 인근으로, 아파트와 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 탄현역(경의중앙선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상51층 건물이며 로이복층유리 이중창, 승강기, 지하주차장, 열병합 지역난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 교육환경 보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 지정사항이 있습니다.
- 규모·거래. 일산두산위브더제니스는 2,700세대이고 동일면적 최근 12건의 실거래가 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격부터 검증. 최저가 7.27억은 최근 12개월 평균 6.635억의 109.6%입니다. 신건 최저가 자체를 할인 가격으로 보면 안 됩니다.
- 최신 거래 확인. 최신 실거래는 2026년 9월 599,000,000원입니다. 같은 달 685,000,000원 거래도 있어 층·향·내부상태 차이를 함께 확인해야 합니다.
- 임차권 배당 확인. 윤성민은 보증금 400,000,000원, 배당요구 기재가 있습니다. 대항력은 없지만 실제 배당순위와 배당액은 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 박수정 보증금 확인. 전입일은 2025.12.05로 대항력은 없으나 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 4건 있으므로 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 회차별 가격. 제공된 시나리오상 1회 유찰 시 581,600,000원, 2회 유찰 시 465,280,000원입니다. 회차가 바뀌면 실거래 대비 가격관계도 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 문제다
이 사건은 말소기준이 명확하고, 임차인 2명 모두 대항력이 없어 제공된 분석상 매수인 인수액이 0원인 소멸형 구조입니다. 윤성민의 4억원 임차권도 말소기준보다 뒤에 있어 미배당액을 매수인이 승계하는 형태가 아닙니다. 다만 국세·지방세 압류와 임차권 배당요구가 있으므로 실제 배당표는 원본으로 확인해야 합니다.
입찰 판단에서 더 큰 변수는 가격입니다. 현재 최저가 727,000,000원은 최근 12개월 평균 663,500,000원의 109.6%이고, 최근 실거래 최고 690,000,000원보다도 높습니다. 최신 거래는 599,000,000원입니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원”과 “가격 메리트”를 분리해서 봐야 하는 사건입니다. 권리는 단순하지만 신건 가격은 최근 실거래 기준으로 높은 구간입니다.
