서울북부지방법원 2025타경13842. 묵동 아크로빌 2층 203호, 전용 39.28㎡의 다세대 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 현 소유자는 동신우이며 2023.04.04 매매, 거래가액 279,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 기준은 2023.08.31 주식회사 케이비손해보험 가압류 162,800,000원이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 등기 순위만 보면 놓치기 쉬운 권리가 있습니다. 임차인 김기한은 2018.07.05 점유를 시작하고 2018.07.06 전입했으며, 확정일자도 2018.06.05입니다. 모두 2023.08.31 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 임차권등기 자체는 2024.08.01에 이루어졌지만, 대항력의 핵심은 그보다 훨씬 앞선 점유·전입에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13842 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 묵동 248-84 아크로빌 2층 203호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 중랑구 중랑천로 238-4 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 전용면적 | 39.28㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 6층건 내 2층 203호 |
| 소유자 | 동신우 · 2023.04.04 매매 · 거래가액 279,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 301,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 279,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2018.03.06 성북신용협동조합 근저당권은 2018.06.05 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준 역할을 하는 권리는 2023.08.31 케이비손해보험 가압류입니다. 그 뒤의 삼성카드 가압류, 중랑구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 금천구 압류와 2024.08.01 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 현재는 전액배당, 유찰되면 인수 발생
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김기한 | 제2층 제203호 전부 | 266,000,000원 | 전입 2018.07.06 확정 2018.06.05 점유 2018.07.05 | 대항력 有 우선변제 미배당 인수 가능 |
김기한은 배당요구가 확인되고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 신건 매각가 301,000,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용 5,014,000원 다음으로 임차보증금 266,000,000원이 전액 배당되므로 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 유찰 이후에는 구조가 달라집니다. 1회 유찰 시 매각가 240,800,000원에서 29,371,200원, 2회 유찰 시 매각가 192,640,000원에서 76,856,960원이 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다. 따라서 이 물건은 유찰될수록 단순히 싸지는 물건이 아닙니다. 매각가가 보증금보다 낮아지면 낙찰가 하락분만큼 미배당 보증금 인수가 커져, 실질취득 부담은 보증금 수준에 가깝게 유지됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 340,000,000원이 우선 기준
아크로빌 전용 39.28㎡ 거래는 확인된 3건입니다. 전체 평균은 312,000,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선할 필요가 있습니다. 최근 12개월 거래는 2026.03의 340,000,000원 1건이며, 현재 최저가 301,000,000원은 그 금액의 88.5%입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세도 +14.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.28㎡ | 3 | 340,000,000원 |
| 2023.04 | 39.28㎡ | 2 | 279,000,000원 |
| 2022.05 | 39.28㎡ | 4 | 317,000,000원 |
| 전체 평균 | 39.28㎡ | 3건 | 312,000,000원 |
신건 301,000,000원은 전체 거래 평균 312,000,000원보다도 낮고, 최신 거래 340,000,000원보다 낮습니다. 따라서 현재 회차만 놓고 보면 가격상 할인 구간입니다. 다만 이 장점은 현재 인수액 0원이라는 전제와 함께 봐야 합니다. 유찰 후에는 보증금 인수가 생기므로 최저가 하락률을 그대로 가격 메리트로 계산하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 301,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,014,000원 |
| 1. 임차인 김기한 보증금 | 266,000,000원 | 266,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비손해보험 | 162,800,000원 | 29,986,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 18,717,163원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 279,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 임차인 보증금이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 총 청구액은 460,517,163원, 채권자 배당액은 29,986,000원, 미배당액은 430,531,163원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신묵초교 남서측 인근에 위치하며 단독주택·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 7호선 중화역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 6층건 내 2층 203호이며 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 건물 북측 및 동측으로 노폭 약 4M 내외의 도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,652,000원/㎡이며 토지는 평지의 세로장방형입니다.
- 규모. 아크로빌은 13세대이며 사용승인일은 2018.02.23입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 배당 확인. 김기한의 전입 2018.07.06, 확정일자 2018.06.05, 점유 2018.07.05가 말소기준 2023.08.31보다 빠릅니다. 배당 결과에 따라 미배당 보증금 인수 여부가 달라집니다.
- 현재 회차와 유찰 회차를 분리. 신건에서는 인수 0원이지만 1회 유찰 시 29,371,200원, 2회 유찰 시 76,856,960원의 인수가 계산돼 있습니다.
- 실질취득 기준 비교. 유찰 후에는 최저가 자체가 아니라 낙찰가와 인수액을 함께 보아야 하며, 보증금보다 매각가가 낮아질수록 총부담은 보증금 수준에 가까워집니다.
- 임차보증금 기재 대조. 임차권등기에는 1차·2차 266,000,000원, 3차 279,000,000원의 기재가 있으므로 실제 배당·인수 판단 전 원문 확인이 중요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.04.13 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 폐문부재로 내부 이용상황은 집합건축물대장상 건축물현황도를 참작한 감정이므로 현장 상태를 별도로 점검할 필요가 있습니다.
맺으며 — 현재는 가격, 유찰 후에는 인수액이 승부처
이 물건은 단순한 “신건 301,000,000원짜리 다세대”로 보면 안 됩니다. 현재 회차만 보면 최근 12개월 실거래 340,000,000원 대비 88.5%이고, 예상배당상 임차보증금 266,000,000원이 전액 배당돼 인수 0원입니다. 그래서 현재 가격은 최근 거래 대비 낮습니다.
반면 유찰 후에는 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오기 시작합니다. 1회 유찰 매각가 240,800,000원에는 29,371,200원, 2회 유찰 매각가 192,640,000원에는 76,856,960원의 인수가 붙습니다. 즉 최저가가 내려가도 실질취득 부담은 같은 속도로 내려가지 않습니다. 이 사건의 핵심은 “몇 회 유찰됐는가”가 아니라 그 회차에서 임차보증금이 얼마까지 배당되고, 매수인이 얼마를 인수하게 되는가입니다.
