서울북부지방법원 2025타경13843. 성북구 하월곡동 명남더블레스 4층 401호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용 중으로 확인됩니다. 소유자 오인숙은 2020.06.12 매매를 원인으로 243,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.07.03 삼성세무서장 관련 국 압류이며, 이후 강서구·성북구 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
핵심은 말소기준보다 앞선 엄태원의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2022.04.17, 확정일자 2022.04.22, 주민등록·점유개시 2022.05.20, 보증금 255,000,000원으로 말소기준권리보다 앞서 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 신건 매각가 259,000,000원 가정 배당에서는 집행비용 4,426,000원을 먼저 제하면 임차인에게 254,574,000원이 배당되어 426,000원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13843 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 하월곡동 90-1817 명남더블레스 4층 401호 · 도로명 종암로36길 16 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정상 오피스텔 이용 · 전용 41.23㎡ |
| 소유자 | 오인숙 · 2020.06.12 매매 · 거래가액 243,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 259,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 감정상 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 제4층 제401호 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약 확인이 핵심
2019년 공유자 명의 소유권보존 후 수협은행 신탁이 설정됐다가 2020.06.01 신탁재산 귀속으로 신탁등기가 말소됐고, 2020.06.12 오인숙에게 소유권이 이전됐습니다. 2022.10.31에는 민간임대주택등기가 등재됐습니다. 이후 엄태원의 임차권등기가 2024.01.08 접수됐고, 2024.07.03 국 압류가 말소기준권리가 됐습니다.
엄태원의 임차권은 말소기준보다 앞서므로 원칙상 매수인 인수 대상입니다. 다만 이번 사건은 주택도시보증공사의 확약으로 대항력 포기와 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 명시되어 있어 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 이 결론은 해당 확약의 효력과 원본 내용이 그대로 유지되는 경우에 한합니다.
② 임차인·점유관계
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 엄태원 | 제4층 제401호 전부 | 2022.05.20 / 2022.04.22 | 255,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약으로 실질 0원* |
| 이서현, 이승현 | 401호 | 2025.03.26 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
현황조사·매각물건명세서에는 이서현·이승현이 401호에 전입한 것으로 확인됩니다. 전입일은 2025.03.26으로 말소기준권리 2024.07.03보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 실제 점유·임대차 조건은 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다. 엄태원에 대한 확약은 이서현·이승현의 별도 임대차관계에 적용되는 것이 아닙니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 259,000,000원은 시세 기준보다 높다
명남더블레스 전용 41.23㎡의 확인 가능한 실거래 표본은 2022.02, 3층, 258,000,000원 1건입니다. 시세 기준값도 258,000,000원이며, 이번 신건 최저가이자 확약 반영 실질취득액 259,000,000원은 그보다 1,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 41.23㎡ | 3 | 258,000,000원 |
| 시세 기준 | 41.23㎡ | 1건 | 258,000,000원 |
최저가 259,000,000원은 시세 기준 258,000,000원의 100.4%입니다. 따라서 선순위 임차권의 확약으로 인수 위험이 해소되더라도, 신건 가격 자체를 싸다고 볼 근거는 없습니다. 더구나 실거래 표본이 1건뿐이어서 개별 호수의 현재 가격을 강하게 뒷받침하기에도 제한적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 259,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,426,000원 |
| 1. 임차인 엄태원 보증금 | 255,000,000원 | 254,574,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원칙 계산상 엄태원 보증금 미배당액은 426,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감으로 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 룰상 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 259,000,000원 | 426,000원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 시 · 80% | 207,200,000원 | 51,500,800원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 165,760,000원 | 92,360,640원 | 실질 0원* |
확약이 없다면 이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 보증금 255,000,000원이 낙찰가보다 높아지는 회차에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가해 매수인의 총부담이 보증금 수준에 가까워지는 구조입니다. 그러나 이번 사건은 주택도시보증공사의 확약으로 엄태원 임차권의 잔존청구권을 포기하므로 해당 미배당액을 매수인 실질부담으로 반영하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울도시과학기술고등학교 남측 근거리에 위치하며, 주변은 오피스텔·도시형생활주택·다세대 등 공동주택과 단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 다세대이나 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐습니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·건축허가·착공제한지역·상대보호구역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 3필지 일단의 세장형 토지로 오피스텔 및 다세대주택 등의 터로 이용 중이며, 토지면적은 188.0㎡, 공시지가는 5,407,000원/㎡입니다.
- 규모. 명남더블레스는 18세대, 사용승인일은 2019.05.07입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- HUG 확약 원본. 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 매각물건명세서와 원본에서 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 현재 점유. 현황조사상 이서현·이승현의 전입이 확인되므로 실제 점유자, 보증금, 계약관계와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 등기부에 2022.10.31 민간임대주택등기가 등재되어 있으므로 경매 후 처리 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국·강서구·성북구 압류가 있으므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 가격. 실질취득 259,000,000원은 실거래 기준 258,000,000원의 100.4%입니다. 신건 단계에서 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
맺으며 — 권리위험은 확약으로 낮아졌지만, 가격은 아직 싸지 않다
이 사건의 본질은 선순위 임차권 자체보다 주택도시보증공사의 확약입니다. 엄태원은 말소기준보다 앞선 대항력·우선변제권 있는 임차권자이고 신건 배당만 계산하면 426,000원이 미배당됩니다. 하지만 HUG가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 그 확약이 유효하게 유지되는 한 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다.
그렇다고 신건이 싸지는 것은 아닙니다. 확약 반영 실질취득액 259,000,000원은 확인 가능한 실거래 258,000,000원보다 높고, 시세 대비 100.4%입니다. 실거래 표본도 1건뿐이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.1회입니다. 여기에 현황조사상 별도 전입자들의 보증금이 확인되지 않았고, 민간임대주택등기와 세금 압류 확인도 남아 있습니다. 권리는 확약 확인이 핵심이고, 가격은 신건에서 보수적으로 볼 물건입니다.
