서울북부지방법원 2025타경13850. 전농동 295-202의 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 감정평가 이용상태는 단층 주택과 단층 광으로 기재되어 있고, 건물은 목조 기와지붕 단층 및 시멘트블록조 슬래브지붕 단층입니다. 토지는 136.0㎡, 지목은 대, 근린상업지역입니다. 현재 소유관계는 김권현·김덕기·김면현·김수임·김혁현의 공유 형태입니다.
권리 흐름의 기준은 2023.10.04. 설정된 구성서 근저당권입니다. 김수임 지분에 설정된 채권최고액 78,000,000원의 근저당권이 말소기준권리로 산정되어 있으며, 뒤의 주식회사스마일에셋플러스대부 근저당권 2건, 신한카드주식회사 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인에게 금액으로 승계되는 권리는 현재 0원으로 산정되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13850 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 전농동 295-202 · 답십리로45나길 7 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단층 주택 · 단층 광 |
| 토지 | 136.0㎡ · 지목 대 · 근린상업지역 · 공시지가 4,869,000원/㎡ |
| 소유관계 | 김권현 13분의 2 · 김덕기 13분의 2 · 김면현 13분의 2 · 김수임 13분의 5 · 김혁현 13분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 175,872,650원 / 175,872,650원 (신건) |
| 청구액 | 52,208,218원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2023.10.04. 구성서 근저당권 78,000,000원입니다. 뒤이어 2024.07.05. 주식회사스마일에셋플러스대부 근저당권 45,000,000원, 2025.05.27. 같은 채권자의 근저당권 27,000,000원, 2025.10.10. 신한카드주식회사 가압류 51,101,096원이 설정됐고, 2025.12.26. 주식회사스마일에셋플러스대부의 임의경매개시결정이 기입됐습니다. 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 산정되어 있습니다.
② 점유·임대관계 — 금액 인수는 0원, 현황은 확인 필요
확인된 임차인 신고 내역은 없고 배당 산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 금액상 인수권리가 없다는 점과 실제 점유·명도 문제가 없다는 점은 같은 의미가 아닙니다. 현장 점유자, 전입관계, 임대차 여부를 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.
③ 회차별 배당 — 유찰될수록 미배당이 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 175,872,650원 | 172,610,433원 | 28,490,663원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 140,698,120원 | 137,928,346원 | 63,172,750원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 112,558,496원 | 110,182,677원 | 90,918,419원 | 0원 |
현재 회차에서는 전체 채권 201,101,096원 가운데 172,610,433원이 배당되고 28,490,663원이 미배당으로 남습니다. 1회 유찰 시 미배당은 63,172,750원, 2회 유찰 시에는 90,918,419원으로 커집니다. 이 부족액은 채권자 측의 배당 부족이며, 현재 산정에서는 매수인에게 승계되는 금액이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 175,872,650원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,262,217원 |
| 을구 7번 근저당권 · 구성서 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사스마일에셋플러스대부 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사스마일에셋플러스대부 | 27,000,000원 | 27,000,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 신한카드주식회사 | 51,101,096원 | 22,610,433원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신한카드주식회사 가압류 채권에 28,490,663원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·재개발·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 전농초등학교 북동측 인근으로 단독주택·다가구주택·근린생활시설·각급 학교가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 목조 기와지붕 단층과 시멘트블록조 슬래브지붕 단층이며, 이용상태는 주택과 광입니다.
- 토지. 136.0㎡, 평지·정방형, 공시지가 4,869,000원/㎡이며 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구 등에 포함됩니다.
- 재개발. 2026.08.12. 동대문구 사실조회 회신에 따르면 전농13구역 도시정비형재개발정비사업이 진행 중이고, 2024년 정비구역 지정 후 조합설립 준비 단계입니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수권 행사 후 매수보증금 미납으로 실효되는 경우, 해당 공유자는 다음 매각기일에서 우선매수권을 행사할 수 없다는 제한이 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 범위. 등기상 경매개시결정의 김권현 지분 표시와 일괄매각 비고를 대조해 실제 취득하는 건물·토지·지분 범위를 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역이 없더라도 감정평가상 임대관계는 미상이므로 현장 점유자·전입관계·임대차 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없는 상태에서는 신건 감정가나 유찰가만 보고 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 재개발 단계. 전농13구역은 조합설립 준비 단계로 기재되어 있으므로 사업 진행상황과 대상 부동산의 편입·권리관계를 확인하세요.
- 토지 규제. 근린상업지역·재정비촉진지구·지구단위계획구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 표기를 원문과 현재 효력 기준으로 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당 28,490,663원은 현재 산정상 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 실제 조세·점유 관련 권리는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “소멸형 권리보다 매각범위와 현황 확인이 먼저”
등기상 핵심은 단순합니다. 2023.10.04. 구성서 근저당권을 기준으로 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 산정된 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건은 5인 공유관계이고, 경매개시결정은 김권현 지분에 기입되어 있으며, 동시에 일괄매각 비고가 있습니다. 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 권리 소멸만 보고 단순한 물건으로 판단하기보다 실제 매각대상 범위·점유관계·전농13구역 재개발 진행상황을 확인하는 것이 핵심입니다. 실거래 자료가 없는 만큼 가격 평가는 그 확인 이후 별도로 해야 합니다.