서울북부지방법원 2025타경13850. 서울 동대문구 전농동 295-202, 도로명주소 답십리로45나길 7에 소재한 주택 및 토지 관련 경매입니다. 감정평가서에는 목조 기와지붕 단층 주택과 시멘트블록조 슬래브지붕 단층 광이 기재되어 있습니다. 즉 일반적인 아파트 한 채를 온전히 취득하는 경매로 이해하면 곤란합니다. 공유자가 여러 명이고, 실제 경매개시 등기는 김권현 지분에 한정되어 있기 때문입니다.
현재 최저매각가는 140,698,000원으로, 감정가 175,872,650원에서 한 차례 유찰된 상태입니다. 다만 감정가의 80%라는 숫자가 곧 시세보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 특히 공유지분을 취득하는 경우 전체 소유권을 가진 경우와 달리 사용·관리·처분 및 환금성에서 제약이 생길 수 있어, 매각 대상의 정확한 범위와 공유관계 확인이 가격 비교보다 우선합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13850 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 전농동 295-202 도로명주소: 답십리로45나길 7 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 감정 이용상태: 단층 주택 및 광 |
| 건물 구조 | 목조 기와지붕 단층 및 시멘트블록조 슬래브지붕 단층 |
| 토지 | 지목 대 · 전체 토지면적 136.0㎡ · 근린상업지역 |
| 공유자 | 김권현, 김덕기, 김면현, 김수임, 김혁현 |
| 경매개시 대상 | 김권현 지분 13분의 2로 등기 |
| 감정가 | 175,872,650원 |
| 최저매각가 | 140,698,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사스마일에셋플러스대부 |
| 청구금액 | 52,208,218원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 공유자 우선매수권 행사 제한 조건 있음 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 경매 대상 지분이 다르다
등기상 기존 우리은행·농업협동조합중앙회·국민은행 근저당권은 이미 말소되어 있습니다. 현재 검토할 주요 권리는 구성서 근저당권, 스마일에셋플러스대부의 지분 근저당권, 신한카드 가압류 및 경매개시결정입니다.
배당 추정에는 구성서 근저당권이 선순위로 반영되어 있으나, 해당 근저당권이 실제 김권현 지분 매각대금에 어떤 영향을 주는지, 어느 권리를 기준으로 말소 여부를 판단해야 하는지는 각 공유지분별 담보 설정 범위와 경매기록을 대조해야 합니다. 제공된 소멸 예정 판정만으로 전체 권리가 소멸한다고 확정할 수 없습니다.
② 공유관계와 점유 — 지분 취득 이후가 더 중요하다
2023.09.19 상속을 원인으로 공유관계가 형성되었으며, 2023.10.04 하우순의 지분 13분의 3이 김수임에게 증여되었습니다. 현재 공유자별 지분은 다음과 같습니다.
| 공유자 | 소유지분 | 경매 관련 사항 |
|---|---|---|
| 김권현 | 13분의 2 | 임의경매개시 대상 지분 |
| 김덕기 | 13분의 2 | 다른 공유자 |
| 김면현 | 13분의 2 | 다른 공유자 |
| 김수임 | 13분의 5 | 구성서 근저당권 설정 대상 지분 |
| 김혁현 | 13분의 2 | 다른 공유자 |
임대관계는 미상입니다. 감정평가서에도 임대관계가 확인되지 않았으며, 특정 임차인의 보증금·전입일·확정일자·점유 형태가 확인되지 않습니다. 따라서 임차인에 의한 인수액이 없다고 단정할 수 없고, 점유자의 대항력 역시 가능성 및 미상 상태로 두어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,698,000원 가정)
아래 배당표는 최저매각가에 낙찰되는 경우의 계산상 추정입니다. 구성서 근저당권이 김수임 지분에 설정된 사실과 경매개시가 김권현 지분을 대상으로 한다는 사실을 함께 고려하면, 이 배당순서가 실제 배당에서 그대로 적용되는지 확인이 필요합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,769,772원 |
| 1. 근저당 · 구성서 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 2. 근저당 · 스마일에셋플러스대부 (을구 8) | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 3. 근저당 · 스마일에셋플러스대부 (을구 9) | 27,000,000원 | 14,928,228원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 | 51,101,096원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
추정 채권총액은 201,101,096원, 채권자 예상배당 합계는 137,928,228원, 미배당액은 63,172,868원입니다. 소유자 잔여금은 없습니다. 채권액은 근저당권 채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 계산한 것이며 실제 확정채권액이나 배당액과 다를 수 있습니다.
집행비용은 추정액입니다. 당해세·최우선변제 및 실제 권리 적용 범위에 따른 배당 변동은 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액 0원은 계산상 가정이며, 인수권리와 임차관계의 확인이 선행되어야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 지분 문제는 남는다
| 회차 | 최저가 | 채권자 미배당 | 추정 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (80%) | 140,698,000원 | 63,172,868원 | 0원* |
| 2회 유찰 (64%) | 112,558,400원 | 90,918,514원 | 0원* |
| 3회 유찰 (51%) | 90,046,720원 | 113,075,217원 | 0원* |
* 매수인 인수 0원은 기존 배당 계산에서 사용된 가정입니다. 실제 인수 여부는 매각 대상 공유지분, 말소기준권리 및 점유관계의 검증 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
추가 유찰 시 최저가는 112,558,400원, 이후 90,046,720원까지 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 가격이 내려가도 공유지분이라는 매각목적물의 성격은 바뀌지 않습니다. 낮은 최저가가 전체 소유권 취득이나 독점 사용을 보장하지 않습니다.
⑤ 공유자 우선매수권 — 외부 입찰자에게 변수
매각물건명세서에는 공유자 우선매수권 행사 제한 조건이 있습니다. 공유자가 우선매수권을 행사하고 매수보증금 미납으로 그 매수신고가 실효되는 경우, 해당 공유자는 다음 매각기일에 우선매수권을 행사할 수 없다는 내용입니다.
이는 우선매수권이 전면 배제되었다는 뜻이 아닙니다. 공유자의 우선매수권이 입찰 결과에 영향을 줄 수 있고, 특정 공유자가 보증금을 미납한 경우 다음 기일의 행사에 제한이 생긴다는 의미입니다. 따라서 외부 입찰자는 공유자의 행사 가능성과 제한 조건을 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입지·정비사업·환금성 메모 (감정요항표 및 사실조회 기준)
- 입지. 전농초등학교 북동측 인근으로, 단독주택·다가구주택·근린생활시설·학교 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 주변 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물 상태. 목조 기와지붕 단층 주택과 시멘트블록조 슬래브지붕 단층 광으로 평가되어 있습니다. 개별 건물의 노후도·수선 필요성과 점유 상태는 현장 확인 대상입니다.
- 토지. 지목 대, 전체 면적 136.0㎡, 근린상업지역입니다. 공시지가는 4,869,000원/㎡로 표시되어 있으나 이를 경매 대상 공유지분의 실거래 시세로 볼 수는 없습니다.
- 규제. 지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 지정 사항이 있습니다. 거래 및 이용 제한의 구체적인 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 정비사업. 2026.08.12 동대문구 사실조회 회신에 따르면 전농13구역 도시정비형재개발정비사업이 진행 중이며, 2024년 정비구역 지정 이후 조합설립 준비 단계입니다.
- 환금성. 공유지분은 전체 부동산보다 매수 수요가 제한될 수 있습니다. 정비사업 구역이라는 사정만으로 높은 처분가치나 장래 분양권 취득을 보장할 수 없습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 매각목적물 확인. 법원 매각목록에서 건물·토지의 매각 범위 및 김권현 지분 13분의 2의 정확한 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 말소기준 대조. 구성서 근저당권이 김수임 지분에 설정된 사실과 경매개시가 김권현 지분에 관한 사실을 대조하여 실제 소멸·인수 범위를 검토해야 합니다.
- 배당 검증. 구성서 78,000,000원과 스마일에셋플러스대부 관련 채권들이 해당 매각대금에서 어떤 순위로 배당되는지 확인해야 합니다.
- 점유·임차 확인. 실제 점유자, 거주자, 임대차계약, 전입세대 및 대항력 가능성을 확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 행사 가능 여부, 행사 제한 사유 및 다음 매각기일에 적용되는 조건을 검토해야 합니다.
- 정비사업 권리 확인. 전농13구역의 정비사업 진행 상황과 공유지분 취득자가 인정받는 권리의 종류 및 범위를 확인해야 합니다.
- 토지거래허가·규제. 허가구역 지정 여부 외에 실제 입찰·취득·이용에 적용되는 규제를 확인해야 합니다.
- 현장 조사. 단층 주택과 광의 현황, 건물 노후도, 출입 및 점유 상황을 확인해야 합니다.
- 가격 산정. 전체 부동산의 가치와 일부 공유지분의 거래 가치를 구분하고, 공유관계 해소 및 처분의 어려움을 반영해야 합니다.
맺으며 — “80% 할인보다 13분의 2 지분이 중요하다”
이 물건은 한 차례 유찰되어 최저매각가가 140,698,000원까지 내려왔습니다. 하지만 감정가보다 낮다는 이유만으로 입찰할 물건은 아닙니다. 등기상 경매개시 대상은 김권현 지분 13분의 2이고, 구성서 근저당권은 김수임의 지분에 설정되어 있어 권리 판단에 추가 확인이 필요합니다.
공유자의 우선매수권, 미확인 점유관계, 초기 단계의 정비사업도 중요한 변수입니다. 매수인 인수 0원은 배당 시뮬레이션의 잠정 결과이지 확정된 권리 안전을 뜻하지 않습니다. 실거래 비교를 통한 가격 검증도 이루어지지 않았으므로 현재 단계의 결론은 입찰 보류 및 매각 범위·말소기준·점유관계 우선 확인입니다. 정비사업 기대보다 실제로 취득할 권리의 범위를 먼저 확정해야 합니다.