의정부지방법원 2025타경65245. 파주시 야당동 성우뜰안에 106동 3층 303호, 공동주택 중 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 신동환으로 2022.06.21 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 250,000,000원입니다. 이 사건은 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이며, 등기상 말소기준으로 제시된 권리는 2025.12.24 강제경매개시결정입니다.
권리분석의 중심은 2024.06.07 등기된 김선규의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.04.27, 확정일자도 2022.04.27, 전입·점유개시는 2022.05.30이며 보증금은 250,000,000원입니다. 경매개시결정보다 앞선 대항력 임차권이라 원칙적으로 미배당 보증금이 매수인에게 이어질 수 있지만, 주택도시보증공사의 확약서가 이 부분을 별도로 해소합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65245 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 233-24 성우뜰안에 106동 3층303호 · 도로명 경기도 파주시 하우고개길 239-12 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택-다세대주택 이용 중 · 대상면적 51.622㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 303호 |
| 소유자 | 신동환 · 2022.06.21 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 219,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 준공 / 세대수 | 2016.06.08 · 11세대 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만 확약이 핵심
2016.07.06 설정된 신한은행 근저당권 120,000,000원은 2018.02.12 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 그 이후인 2024.06.07 김선규의 주택임차권입니다. 김선규는 전입 2022.05.30, 확정일자 2022.04.27, 보증금 250,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다.
임차인·점유관계
| 이름 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 영향 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최일기 | 303호 · 주거 | 전입 미상 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 인수위험 미상 |
| 김선규 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.30 · 2022.04.27 | 250,000,000원 | 있음 | 있음 | 주택도시보증공사 승계·확약 | 실질 0원* |
임차관계는 최일기·김선규 2명으로 확인됩니다. 주택도시보증공사는 김선규 임차보증금의 승계인으로, 별도의 임차인이나 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건 가격
성우뜰안에106동의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 205,000,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 200,000,000원, 최신 거래는 2026.03 230,000,000원이며, 최근 구간과 이전 구간의 추세는 -4.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 50.95㎡ | 1 | 230,000,000원 |
| 2025.10 | 51.1㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2022.06 | 51.62㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2021.08 | 51.1㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 200,000,000원 |
최저가 219,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.5%입니다. 전체 실거래 평균 205,000,000원과 비교해도 최저가가 높습니다. 최신 거래 230,000,000원보다는 낮지만 최근 거래 추세 자체가 -4.8%이므로, 단일 최신 거래만 근거로 신건 가격을 저렴하다고 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,866,000원 |
| 1. 임차인 김선규 보증금 | 250,000,000원 | 215,134,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김선규의 보증금은 34,866,000원이 부족하고, 일반적인 대항력 임차권이라면 그 미배당액이 매수인 인수로 이어집니다. 그러나 이 사건에서는 2026.05.21 확약서 때문에 김선규 관련 실질 인수액은 0원*입니다. 다만 이 배당표에는 보증금이 확인되지 않은 최일기의 인수 가능액이 반영돼 있지 않으므로, 전체 인수액을 0원으로 확정하는 근거로 사용해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 김선규 미배당 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 219,000,000원 | 34,866,000원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 시 · 80% | 175,200,000원 | 78,052,800원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 140,160,000원 | 112,602,240원 | 실질 0원* |
* 김선규 임차권에 한한 확약 효과입니다. 최일기의 대항력·보증금은 미상이며 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 야당역(경의ㆍ중앙) 북동측 인근이며, 주변은 다세대·연립주택, 근린생활시설 및 창고 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 야당역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 중 3층 303호이며, 도시가스보일러 난방·급배수·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역으로 기재돼 있고, 토지면적은 454.0㎡, 공시지가는 943,200원/㎡입니다.
- 거래표본. 성우뜰안에106동은 11세대이며 확인된 실거래가 4건입니다. 최근 12개월 거래는 2건이라 단일 거래 가격보다 최근 평균과 추세를 함께 보는 편이 적절합니다.
- 규제 기재. 감정자료에는 토지거래계약 허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다. 매각기일은 2026.09.29이므로 입찰 전 현재 적용 여부를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최일기 점유관계 우선 확인. 전입일·확정일자·보증금이 모두 미상입니다. 주민등록 전입세대 열람, 현황조사 및 매각물건명세서 원본으로 대항력과 보증금부터 확정해야 합니다.
- 확약서 원본 확인. 2026.05.21 주택도시보증공사의 잔존임차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 확약의 적용대상과 이행조건을 직접 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 평균. 최저가 219,000,000원은 최근 12개월 평균 200,000,000원의 109.5%입니다. 최근 거래 추세도 -4.8%이므로 전체 평균 205,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 최신 거래 단독 해석 금지. 2026.03 거래는 230,000,000원이지만 2025.10 거래는 170,000,000원입니다. 거래표본이 적어 개별 거래 하나의 영향이 큽니다.
- 압류 소멸 확인. 2026.08.13 김포시 압류는 2025.12.24 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·전입세대·실거래 원본을 매각기일 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “큰 임차권은 풀렸지만, 전체 리스크가 0은 아니다”
이 사건의 가장 큰 숫자는 김선규의 보증금 250,000,000원입니다. 최저가 219,000,000원보다 큰 대항력 임차보증금이라 원래라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 전형적인 인수형 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.05.21 제출한 확약으로 김선규 관련 인수는 실질 0원*으로 바뀝니다.
문제는 그 다음입니다. 최일기는 303호 점유자로 조사됐으나 보증금·전입·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상이 남고, 가격은 최근 12개월 평균 200,000,000원의 109.5%입니다. 최근 거래 추세도 -4.8%입니다. 따라서 이 물건은 “확약으로 주된 임차권은 정리됐지만, 미상 점유관계와 신건 가격을 동시에 확인해야 하는 다세대”로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
