서울북부지방법원 2025타경13906. 서울 도봉구 창동역 인근 월가타워 15층 1502호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있으나, 감정평가서의 이용상태는 도시형생활주택입니다. 전용면적은 13.09㎡이며, 17층 건물의 15층에 위치합니다. 현재 소유자는 홍경수로, 2020년 12월 강제경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다.

이 사건에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아닙니다. 2022년 3월 25일 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권입니다. 등기상 보증금 90,000,000원, 전입일 2017년 3월 7일, 확정일자 2017년 2월 15일로 나타납니다. 말소기준권리인 2022년 12월 19일 청송농업협동조합 가압류보다 앞선 권리입니다.

따라서 낙찰가만 보고 수익성을 계산해서는 안 됩니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환청구권 포기 확약이 기재되어 있습니다. 이 확약이 적용되는 권리는 실질 인수가 0원이지만, 등기상 한국토지주택공사의 임차권에도 효력이 미치는지는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

말소기준권리는 2022년 12월 19일 청송농업협동조합 가압류입니다. 그 이후의 서울보증보험 강제경매개시결정과 도봉구 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 2022년 3월 25일 등기된 한국토지주택공사의 임차권은 말소기준보다 앞선 권리로, 잔존 보증금의 인수 여부를 따로 검토해야 합니다.

2017년부터 2020년까지 발생했던 가압류와 압류, 과거 강제경매 관련 등기는 2020년 강제경매 매각 과정에서 이미 말소되었습니다. 현재 인수 위험을 판단할 때 과거에 말소된 채무를 다시 합산해서는 안 됩니다.

② 임차권·보증기관·확약 분석

한국토지주택공사는 보증기관 관련 신고로 구분되므로 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 등기된 보증금은 90,000,000원 한 건입니다. 실제 원임차인의 인적 사항이나 현 점유자의 신원은 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 실질취득은 다르다

월가타워는 2013년 11월 준공된 120세대 건물입니다. 비교 대상은 전용 13.09㎡ 안팎의 거래입니다. 전체 실거래 12건 평균은 83,416,666원이지만, 최근 12개월 7건 평균은 78,500,000원입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 평균과 하락 추세를 우선해 판단해야 합니다.

현재 최저가 63,200,000원은 최근 12개월 평균의 80.5%입니다. 확약으로 모든 인수 위험이 해소된다면 가격상 할인 여지를 검토할 수 있습니다. 그러나 한국토지주택공사의 배당 부족분을 인수하는 경우에는 실질취득 91,537,600원으로 최근 평균의 116.6%에 달합니다.

최신 거래는 2026년 1월 87,000,000원이며, 최근 거래 추세는 과거 대비 -13.1%입니다. 선순위 인수를 가정한 실질취득은 최신 거래가보다도 높습니다. 따라서 표면 최저가의 할인율을 그대로 투자 매력으로 연결할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 63,200,000원 가정)

집행비용 1,537,600원을 우선 공제하고, 남은 61,662,400원을 선순위 임차권 보증금에 배당하는 추정입니다. 보증금 부족분은 28,337,600원입니다. 한국토지주택공사의 인수 권리가 유지되는 경우의 금액이며, 확약으로 해당 권리까지 해소된다면 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 내려가는 최저가, 늘어나는 인수액

위 시나리오는 선순위 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 가정입니다. 최저가가 63,200,000원에서 40,448,000원으로 낮아져도 실질취득은 약 9,100만원 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 이는 낙찰가가 낮아질수록 보증금 미배당액이 증가하기 때문입니다. 집행비용 추정액 변화로 총액에는 소폭 차이가 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 도봉구 창동 소재 창동역 남동측 인근으로, 주변에는 업무시설·근린생활시설·공동주택 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위 환경은 양호합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 지하철 1·4호선 창동역 및 노선버스 정류장이 인근에 있어 교통 상황이 양호한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 2013년 11월 준공된 120세대 월가타워로, 철근콘크리트구조 17층 건물 중 15층입니다. 승강기, 소화전, 스프링클러, 화재탐지, 개별난방 설비 등이 있습니다.
• 토지·도로. 일반상업지역 내 평탄한 장방형 토지이며, 북측과 서측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 10,110,000원/㎡입니다.
• 도시계획·규제. 일반상업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등에 해당하며, 토지거래계약 허가구역 관련 지정 내용도 존재합니다. 실제 대상 여부와 적용 시점은 입찰 전 확인해야 합니다.
• 건축 상태. 위반건축물 사항은 보고되지 않았고, 감정평가상 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다. 다만 사건상 용도와 평가상 이용상태의 차이는 확인이 필요합니다.
• 환금성. 소형 면적의 거래 사례는 확인되지만, 최근 거래가격의 편차와 -13.1% 하락 추세를 감안하면 향후 매도 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 정확한 문구와 적용 대상 채권을 확인하세요.
• 등기상 권리자 대조. 을구 1번 임차권자는 한국토지주택공사입니다. 확약 제출자인 주택도시보증공사와의 법률관계 및 실제 말소 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 보증금 중복 계산 방지. 보증기관 명의의 승계·대위 신고를 실제 원임차인과 별개의 보증금으로 중복 계산해서는 안 됩니다. 원임차인과 현 점유자를 확인하세요.
• 실질취득 기준 입찰. 임차권 인수 위험이 남는다면 현재 최저가 63,200,000원이 아니라 실질취득 91,537,600원을 기준으로 최근 평균 및 최신 실거래와 비교하세요.
• 하락장 가격 보정. 최근 평균 78,500,000원과 거래 추세 -13.1%를 반영하고, 전체 과거 거래 평균 83,416,666원만으로 가격을 높게 평가하지 마세요.
• 용도 및 금융 확인. 근린시설로 표시된 사건상 용도와 도시형생활주택 이용상태가 실제 건축물대장·등기와 어떻게 연결되는지 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 집행비용 및 배당 우선순위를 확인하세요. 추정 배당표와 실제 배당 결과는 다를 수 있습니다.
• 현황·명도 확인. 점유자와 실제 임대차 관계를 확인하고, 임차권등기 말소 시점 및 인도 가능성을 점검하세요.
• 법원 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 확약서 원본을 확인하고, 입찰 전 권리관계의 변경 여부도 점검하세요.

맺으며 — “6,320만원짜리 물건이 반드시 6,320만원에 취득되는 것은 아니다”

월가타워 1502호는 첫 유찰로 최저가가 63,200,000원까지 낮아졌습니다. 최근 실거래 평균 78,500,000원과 비교하면 겉보기 가격은 매력적입니다. 하지만 이 사건의 진짜 승부처는 할인율이 아니라 선순위 임차권의 최종 인수 여부입니다.

한국토지주택공사의 보증금 90,000,000원이 선순위 권리로 남는다면 현재 배당 부족분은 28,337,600원이고, 실질취득은 91,537,600원입니다. 최근 평균의 116.6%에 해당하는 만큼 싸다고 보기 어렵습니다. 더 유찰되더라도 인수액이 늘어나기 때문에 총부담은 크게 낮아지지 않습니다.

반면 주택도시보증공사가 제출한 확약이 해당 임차권까지 확실하게 해소한다면 인수액은 실질 0원이며, 그때는 현 최저가의 가격 경쟁력을 따로 판단할 수 있습니다. 그러나 확약 제출 기관과 등기상 임차권자의 명의가 다른 사실은 반드시 해결해야 할 문제입니다.

현재 결론은 권리관계 확인 전 입찰 보류. 확약의 적용 범위와 임차권 말소 가능성이 명확해진 뒤, 하락 중인 최근 실거래를 기준으로 응찰가를 판단하는 것이 합리적입니다.