서울북부지방법원 2025타경13906. 도봉구 창동 월가타워 15층 1502호입니다. 사건 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 기준 이용상태는 도시형생활주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 79,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 가격만 보면 최근 12개월 동일 면적권 거래 평균 78,500,000원보다 0.6% 높아 신건 자체에는 할인 메리트가 없습니다.
권리 구조는 가격보다 복잡합니다. 2022년 3월 한국토지주택공사 명의로 보증금 90,000,000원의 임차권등기가 접수됐고, 전입신고 2017.03.07·점유개시 2017.03.10·확정일자 2017.02.15로 말소기준인 2022.12.19 청송농업협동조합 가압류보다 앞섭니다. 따라서 등기 계산만 보면 대항력 있는 선순위 권리로, 현재 79,000,000원 매각 가정에서 배당 후 부족분 12,822,000원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13906 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 7 월가타워 15층 1502호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 도봉구 마들로11가길 6-25 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 기준시점 현재 도시형생활주택으로 이용 중 |
| 전용면적 | 13.09㎡ |
| 층수 | 17층 건물 내 15층 1502호 |
| 소유자 | 홍경수 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 79,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 119,455,981원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 먼저다
말소기준권리는 2022.12.19 청송농업협동조합 가압류 5,319,155원입니다. 그보다 앞선 2022.03.25 임차권등기는 매각으로 자동 소멸하는 후순위 권리가 아닙니다. 반면 청송농업협동조합 가압류, 2026.01.05 서울보증보험 주식회사 강제경매개시결정, 2026.06.09 도봉구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 권리자 | 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 성격 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 15층 1502호 전부 | 90,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 신고 · 실제 임차인 0명 |
② 가격 — 최저가보다 ‘실질취득’을 봐야 한다
동일 면적권 최근 12개월 실거래 7건의 평균은 78,500,000원이고, 현재 최저가 79,000,000원은 그 평균의 100.6%입니다. 최신 거래는 2026.01의 87,000,000원입니다. 더 중요한 점은 최근 거래군이 이전 거래군보다 13.1% 낮아진 하락 추세라는 점입니다. 과거 거래까지 섞인 전체 12건 평균 83,416,666원만 보고 신건이 싸다고 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 13.09㎡ | 10 | 87,000,000원 |
| 2026.01 | 13.62㎡ | 9 | 80,500,000원 |
| 2025.11 | 13.02㎡ | 14 | 79,500,000원 |
| 2025.11 | 13.09㎡ | 13 | 65,000,000원 |
| 2025.08 | 13.09㎡ | 15 | 70,000,000원 |
| 2025.03 | 13.02㎡ | 9 | 84,500,000원 |
| 2025.02 | 13.09㎡ | 8 | 83,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 78,500,000원 |
확약이 적용되지 않는다는 보수적 가정에서는 현재 회차의 실질취득은 79,000,000원 + 12,822,000원 = 91,822,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 78,500,000원은 물론 최신 거래 87,000,000원보다도 높습니다. 따라서 선순위 보증금이 실제로 인수되는 구조라면 최저가 79,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 인수 계산액 | 보수적 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 79,000,000원 | 12,822,000원 | 91,822,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 63,200,000원 | 28,337,600원 | 91,537,600원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 50,560,000원 | 40,750,080원 | 91,310,080원 |
③ 예상배당표 (매각가 79,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,822,000원 |
| 1. 임차권 · 한국토지주택공사 | 90,000,000원 | 77,178,000원 |
| 2. 가압류 · 청송농업협동조합 | 5,319,155원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 서울보증보험 주식회사 | 119,455,981원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 한국토지주택공사 보증금 90,000,000원 중 77,178,000원이 배당되고 12,822,000원이 부족합니다. 비고의 확약이 이 잔존청구권에 적용되는 경우 그 금액은 매수인에게 실질적으로 청구되지 않는 0원 처리 대상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창동역 남동측 인근이며 주위에 업무시설, 근린생활시설 및 공동주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 1·4호선 창동역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가 기준 현재 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·도시지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 평지의 가로장방형 토지이며 주상용 건부지로 이용 중이고, 북측 및 서측으로 포장도로와 접합니다.
- 거래 흐름. 동일 면적권 전체 12건 평균은 83,416,666원이지만 최근 12개월 평균은 78,500,000원으로 낮아졌고 최근 거래군은 이전 거래군보다 13.1% 낮습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 등기상 한국토지주택공사 임차권과 어떤 관계인지 반드시 대조해야 합니다.
- 최저가가 아닌 실질취득 확인. 확약 적용이 확인되지 않는다면 현재 회차 91,822,000원, 1회 유찰 시 91,537,600원, 2회 유찰 시 91,310,080원의 보수적 실질취득 구조로 비교해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 83,416,666원보다 최근 12개월 평균 78,500,000원과 최신 거래 87,000,000원, 최근 추세 -13.1%를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도 표시는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 도시형생활주택이므로 공부상 용도와 실제 이용상태를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서와 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약이 맞으면 인수 0, 아니면 실질취득은 9천만원대”
이 사건은 단순히 “79,000,000원짜리 신건”으로 보면 안 됩니다. 등기상 선순위 임차권 보증금은 90,000,000원이고 현재 배당 계산에서는 12,822,000원이 부족합니다. 확약이 적용되지 않는다면 매수인의 보수적 실질취득액은 91,822,000원으로 최근 12개월 평균과 최신 거래를 모두 웃돌고, 유찰돼도 인수액이 늘어 총액은 91,000,000원대에서 크게 떨어지지 않습니다.
반대로 매각물건명세서 비고의 주택도시보증공사 확약이 해당 권리에 유효하게 적용되면 잔존보증금 인수는 실질 0원으로 정리됩니다. 다만 현재 자료에서는 등기상 임차권자가 한국토지주택공사로 표시돼 확약 제출 주체와 다릅니다. 따라서 이 사건의 판단 순서는 ① 확약 적용 범위 확인 → ② 실질 인수액 확정 → ③ 최근 12개월 시세와 비교입니다. 가격 측면에서도 신건 최저가는 최근 12개월 평균의 100.6%이고 최근 추세가 -13.1%이므로, 권리 문제가 해소된다고 해서 곧바로 가격 메리트가 생기는 구조는 아닙니다.
