서울북부지방법원 2025타경13951. 서울 도봉구 창동 664-42의 토지와 2층 주택·점포입니다. 공부상 용도는 주택과 근린생활시설이며, 실제 이용은 1층 편의점·창고, 2층 주택입니다. 토지는 167.4㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 1,239,723,840원입니다.
등기부만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 현재 소유자는 신태일이고, 2018.03.09. 설정된 강서농업협동조합의 채권최고액 624,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 2023.09.14. 김인자 104,000,000원, 신태정 91,000,000원 근저당과 2025.12.29. 하남새마을금고의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 물건은 “후순위 권리가 소멸한다 = 인수 0원”인 물건이 아닙니다. 현황조사상 1층 편의점 임차인의 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 우선변제권 없이 보증금 10,000,000원 전액이 매수인에게 승계됩니다. 입찰가격을 볼 때는 낙찰가만이 아니라 반드시 이 인수액을 합산해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13951 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 664-42 · 서울특별시 도봉구 노해로62길 54 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 공부상 주택, 근린생활시설 · 1층 편의점·창고 / 2층 주택 |
| 구조 | 연와조 스라부 2층 주택 점포 |
| 토지 | 167.4㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 소유자 | 신태일 |
| 감정가 / 최저가 | 1,239,723,840원 / 1,239,723,840원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 하남새마을금고 / 1,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차인은 별도
과거 주식회사조흥은행, 백지선, 주식회사우리은행 등의 근저당권은 이미 말소된 등기입니다. 현재 분석의 기준은 2018.03.09. 강서농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후 설정된 김인자·신태정의 근저당권과 하남새마을금고의 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 이들 권리를 낙찰자가 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명, 보증금 전액 인수
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신상순(GS25편의점 ) | 1층 편의점 | 1993.01.08 | 10,000,000원 | 100,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 10,000,000원 승계 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 10,000,000원으로 동일합니다. 따라서 입찰가가 내려가더라도 인수액을 제외한 낙찰가만 보고 취득비용을 판단하면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 실질취득액으로 보되 시세 단정은 보류
현재 신건 최저가는 1,239,723,840원이고, 대항력 임차인 보증금 10,000,000원을 인수하므로 실질취득액은 1,249,723,840원입니다. 1회 유찰 시에는 매각가 991,779,072원에 인수액을 더해 1,001,779,072원, 2회 유찰 시에는 매각가 793,423,257원에 인수액을 더해 803,423,257원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,239,723,840원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 14,797,238원 |
| 인수 · 임차인 신상순(GS25편의점 ) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 강서농업협동조합 | 624,000,000원 | 624,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김인자 | 104,000,000원 | 104,000,000원 |
| 4. 근저당 · 신태정 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 5. 경매개시결정 · 하남새마을금고 | 1,000,000,000원 | 405,926,602원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,819,000,000원 중 예상 배당은 1,224,926,602원이고, 미배당은 594,073,398원입니다. 임차인 보증금 10,000,000원은 배당대금에서 지급되는 것이 아니라 매수인이 인수하는 금액입니다. 소유자 잔여금은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 그대로 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 | 전체 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,239,723,840원 | 10,000,000원 | 405,926,602원 | 594,073,398원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 991,779,072원 | 10,000,000원 | 160,461,281원 | 839,538,719원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 793,423,257원 | 10,000,000원 | 0원 | 1,035,910,976원 |
⑥ 입지·이용·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 주택·근린생활시설이며 실제로 1층은 편의점·창고, 2층은 주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 창북중학교 남서측 인근의 주택·근린생활시설 혼용지대로, 창북중·창동고·초안산근린공원과 도봉로변 음식점·카페·병원·은행 등이 인근에 있습니다.
- 교통. 도봉로변 버스정류장과 서측 인근 지하철 4호선 쌍문역이 위치합니다.
- 토지. 167.4㎡의 대지로 평지·사다리형·중로각지이며 공시지가는 3,595,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이고 도로 및 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역과 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수금 반영. 신건 최저가 1,239,723,840원만 보지 말고 대항력 임차인 보증금 10,000,000원을 더해 실질취득액을 계산해야 합니다.
- 임차관계 확인. 1층 편의점의 실제 점유상태, 임대차 존속 여부, 보증금 반환 및 인도 조건을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 동일 용도·입지의 비교 가능한 최근 거래가격을 별도로 대조하기 전에는 신건 또는 유찰가가 싸다고 판단하지 않는 편이 안전합니다.
- 일괄매각. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함되므로 현황과 매각대상 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 토지규제. 제2종일반주거지역과 토지거래계약 허가구역 등 이용제한의 적용범위를 입찰 목적에 맞춰 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 하남새마을금고의 미배당액은 그 자체로 매수인 인수액이 아니지만, 임차인 보증금 10,000,000원은 실제 매수인 인수액으로 별도 반영됩니다.
맺으며 — 말소는 단순하지만 인수는 0원이 아니다
이 사건의 등기상 핵심은 분명합니다. 2018.03.09. 강서농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 1993.01.08. 전입한 1층 편의점 임차인이 말소기준보다 앞선 대항력을 갖고 있어 보증금 10,000,000원 전액을 매수인이 인수합니다.
따라서 신건의 판단 기준은 1,239,723,840원의 최저가가 아니라 인수액을 합한 1,249,723,840원의 실질취득비용입니다. 실거래 비교근거가 없는 상태에서는 이를 두고 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 권리구조는 후순위 소멸과 선순위 임차인 인수를 분리해서 보고, 가격은 실질취득액을 기준으로 별도의 현장·시세 검증을 거쳐야 하는 물건입니다.
