서울북부지방법원 2025타경13951. 서울 도봉구 창동 664-42에 있는 토지와 2층 규모의 주택·점포 건물이 경매에 나왔습니다. 대지면적은 167.4㎡, 건물은 연와조 스라부 구조이며, 감정평가상 1층은 편의점·창고 등, 2층은 주택으로 이용되고 있습니다. 이번 경매는 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다.
권리관계의 중심은 2018년 설정된 강서농업협동조합의 근저당권 624,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 그 뒤에 설정된 김인자·신태정의 근저당권과 하남새마을금고의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 근저당권이 모두 말소된다는 사실과 임차인의 보증금을 인수하지 않는다는 사실은 전혀 별개입니다.
1층 편의점 임차인 신상순의 전입일은 1993.01.08로, 말소기준일인 2018.03.09보다 앞섭니다. 현황조사상 대항력이 있는 임차인으로 분류됐고, 예상배당에서도 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 처리돼 있습니다. 따라서 이 물건은 낙찰대금 외에 보증금 승계 부담을 고려해야 하는 경매입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13951 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 664-42 도로명주소: 서울특별시 도봉구 노해로62길 54 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 공부상 주택 및 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 연와조 스라부 2층 주택·점포 |
| 이용상태 | 1층 편의점·창고 등 / 2층 주택 |
| 토지면적 / 지목 | 167.4㎡ / 대 |
| 소유자 | 신태일 (2016.02.23 소유권이전 등기) |
| 감정가 | 1,239,723,840원 |
| 최저매각가 | 991,779,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 / 청구 | 하남새마을금고 / 1,000,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2018.03.09 강서농업협동조합 근저당권 채권최고액 624,000,000원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차보증금은 인수
등기부상 2018년 강서농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 2023년에 추가 설정된 김인자 근저당권 104,000,000원, 신태정 근저당권 91,000,000원과 2025년 하남새마을금고 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
과거 우리은행 근저당권 540,000,000원과 백지선 근저당권 120,000,000원 등은 이미 등기부상 말소된 권리입니다. 해당 과거 근저당권을 현재의 인수 부담에 중복 산입할 이유는 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 신상순(GS25편의점) 1층 편의점 |
1993.01.08 | 10,000,000원 | 100,000원 | 대항력 有 우선변제 확인 필요 보증금 승계 |
현황조사상 실제 임차인 1명. 확정일자는 확인되지 않았으며, 배당 예상에서는 우선변제 배당 없이 보증금 전액 인수로 처리됩니다.
대항력. 전입일이 말소기준권리 설정일보다 앞서고 현황조사에서 대항력이 있는 것으로 분류됐습니다. 다만 1층 점포 임대차이므로 상가건물 임대차의 사업자등록·인도 및 실제 점유 요건을 반드시 확인해야 합니다. 전입신고일만으로 상가임대차의 대항력 성립 여부가 최종 확정되는 것은 아닙니다.
우선변제권. 확정일자가 확인되지 않고, 배당 예상에서도 신상순에게 지급되는 배당액은 0원입니다. 따라서 현재 분석에서는 보증금 전액을 매수인이 승계하는 것으로 보는 것이 안전합니다. 실제 우선변제권 및 배당요구 여부는 매각물건명세서와 임대차 원본을 대조해야 합니다.
승계 부담. 보증금 10,000,000원과 월차임 100,000원이 기재돼 있습니다. 보증금 승계와 함께 실제 임대차의 존속 여부, 차임 지급 상황, 계약 당사자 및 점포 인도 가능성을 확인해야 합니다. 2층 주택의 현재 점유관계도 별도로 조사할 필요가 있습니다.
③ 가격 비교 — 감정가 80%라도 저평가로 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가의 80% 수준입니다. 그러나 이 물건은 일반 아파트가 아니라 토지와 2층 주택·근린생활시설이 결합된 주상용 부동산입니다. 실제 거래가격은 토지 가치, 건물 상태, 점포 임대수익, 주택 점유관계 및 제시외 건물 등에 의해 달라질 수 있습니다.
비교 가능한 인근 실거래 시세가 확정되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 가격 타당성을 평가하려면 동일 용도·유사 대지 규모의 실제 매매사례와 해당 건물의 수익성 검증이 필요합니다.
| 경매 회차 | 최저가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 감정가 80% |
991,779,000원 | 10,000,000원 | 1,001,779,000원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% |
793,423,200원 | 10,000,000원 | 803,423,200원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51.2% |
634,738,560원 | 10,000,000원 | 644,738,560원 |
각 회차 최저가에 낙찰되고 임차보증금 10,000,000원을 전액 인수하는 가정입니다. 향후 회차는 유찰 시나리오로, 실제 매각가나 향후 매각기일을 보장하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 991,779,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 12,317,790원 |
| 임차인 신상순 · 보증금 인수 | 10,000,000원 | 0원 매수인 인수 10,000,000원 |
| 1. 근저당 · 강서농업협동조합 | 624,000,000원 | 624,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김인자 | 104,000,000원 | 104,000,000원 |
| 3. 근저당 · 신태정 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 4. 신청채권자 · 하남새마을금고 | 1,000,000,000원 | 160,461,210원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 991,779,000원에서 집행비용 12,317,790원을 제외하고, 강서농업협동조합·김인자·신태정의 근저당권에 각각 배당한 뒤 하남새마을금고에는 160,461,210원이 배당되는 것으로 추정됩니다.
하남새마을금고의 청구액은 1,000,000,000원이므로 전액을 배당받지 못합니다. 채권자 총 청구액 1,819,000,000원 중 예상 채권자 배당액은 979,461,210원, 총 미배당은 839,538,790원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여액도 없습니다.
배당액은 근저당 채권최고액과 신청채권자 청구금액 등을 기준으로 한 추정치입니다. 실제 채권 원리금, 집행비용, 당해세, 임차인의 우선변제 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당액이 곧바로 매수인 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창북중학교 남서측 인근으로 주택과 근린생활시설이 혼재한 주택·상가혼용지대입니다. 인근에 창동고등학교, 초안산근린공원과 각종 생활편의시설이 위치합니다.
- 교통. 인근 도봉로변에 버스정류장이 있으며, 서측 인근에 지하철 4호선 쌍문역이 위치합니다. 대중교통 접근성과 주거지역 배후수요를 함께 검토할 수 있는 입지입니다.
- 토지. 대지면적 167.4㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지입니다. 중로각지에 해당하며 공시지가는 3,595,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 교육환경보호구역 및 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 도로 및 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 지정사항이 있습니다. 외국인 등 대상의 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25이며, 아파트 용도 한정 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31입니다. 실제 취득자와 해당 부동산 용도에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건물. 연와조 스라부 2층 주택·점포로 외벽 몰탈 위 페인트 마감, 내벽 벽지·타일·인테리어 마감, 샷시 창호 등이 적용돼 있습니다. 기본 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 제시외 건물이 일괄매각에 포함되므로 범위와 실제 상태의 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 토지와 점포·주택이 결합된 형태로 일반적인 아파트보다 거래 비교와 적정 매도가격 산정이 복잡할 수 있습니다. 임대수익과 토지 가치를 각각 검증하는 것이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금. 신상순의 보증금 10,000,000원을 낙찰대금과 별도로 고려하고, 상가임대차 대항요건 및 실제 승계 범위를 확인하세요.
- 사업자등록·확정일자. 1층 편의점의 사업자등록일, 임대차계약서, 점유개시일과 확정일자·배당요구 여부를 확인해 대항력 및 우선변제 판단을 보완하세요.
- 2층 점유상태. 공부상 주택으로 이용되는 2층의 실제 거주자, 임대차 존재 여부 및 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 매각 범위. 토지·건물의 일괄매각과 제시외 건물 포함 조건을 매각물건명세서 및 감정평가서 도면과 대조하세요.
- 실질취득 기준. 현재 최저가 991,779,000원에 보증금 인수 10,000,000원을 합산한 1,001,779,000원을 기준으로 취득세와 추가 비용을 별도 산정하세요.
- 임대수익. 편의점 월차임 100,000원의 실제 지급 여부, 임대차 존속 조건, 관리·유지보수비용을 검토하세요.
- 가격 검증. 유사한 도봉구 근린시설·주택 복합건물과 토지의 최근 거래를 대조하세요. 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가격 대비 할인율로 해석하지 마세요.
- 토지이용 규제. 제2종일반주거지역의 건축 제한, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래허가 적용 여부를 확인하세요.
- 체납·명도. 재산 관련 조세와 공과금, 관리비 체납, 임차인의 실제 점유 및 명도 협의 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 원본을 재확인하세요.
맺으며 — “근저당 말소 ≠ 보증금 인수 없음”
이 물건에서 가장 중요한 사실은 등기부상 근저당권은 소멸하지만 1층 편의점의 선순위 임차보증금은 인수 대상으로 분석된다는 점입니다.
현재 최저매각가 991,779,000원은 감정가의 80% 수준이지만, 보증금 10,000,000원을 더한 실질취득은 1,001,779,000원입니다. 게다가 주택·근린생활시설 혼합 용도이며, 제시외 건물도 포함됩니다. 비교 실거래 시세와 임대수익 검증 없이 이를 저렴한 매물이라고 결론 내릴 수는 없습니다.
권리상 후순위 근저당권은 정리되는 반면, 상가 임차인의 대항력·보증금 승계 및 건물 점유관계 확인은 매수인의 부담으로 남습니다. 한 차례 유찰된 가격 자체보다는 실제 점유 상태, 임대차 원본, 토지·건물 가치와 실질취득 비용을 종합해 입찰 여부를 결정해야 합니다.
결론은 권리 일부 인수·가격 검증 보류. 등기권리 정리 가능성은 있으나 선순위 편의점 임차인과 근린시설·토지의 복합적인 이용 구조 때문에 보수적인 접근이 적절합니다.
