서울북부지방법원 2026타경2. 서울 강북구 번동 오현로 168-5 소재 집합건물의 3층 302호입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 6층 건물의 다세대주택으로, 방 3개·거실·주방·욕실 2개·발코니 등의 구조입니다. 소유자는 안호찬이며, 2020년 소유권이전 이후 우리은행과 안암동새마을금고의 근저당권이 같은 날 설정됐습니다.
이번 경매를 신청한 채권자는 안암동새마을금고입니다. 청구금액은 30,000,000원이고, 해당 근저당권의 채권최고액은 36,000,000원입니다. 그보다 선순위인 우리은행 근저당권의 채권최고액은 181,500,000원입니다. 따라서 경매를 신청한 채권자보다 먼저 배당받을 권리가 있다는 점이 이 사건 배당 구조의 핵심입니다.
최저매각가는 감정가에서 한 차례 낮아진 224,000,000원입니다. 이 금액을 기준으로 계산한 채권 미배당액은 87,205,208원에 달하지만, 현재 확인되는 근저당권·가압류의 미배당액을 낙찰자가 그대로 인수하는 구조는 아닙니다. 채권자가 받지 못하는 돈과 낙찰자가 떠안는 돈은 구별해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경2 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 번동 148-32, 3층 302호 도로명주소: 서울특별시 강북구 오현로 168-5 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대주택) · 방 3·거실·주방·욕실 2·발코니 · 6층 건물 중 3층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 승강기 및 도시가스 개별난방 |
| 소유자 | 안호찬 (2020.08.31 소유권이전등기) |
| 감정가 | 280,000,000원 |
| 최저매각가 | 224,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 경매신청채권자 | 안암동새마을금고 |
| 경매 청구금액 | 30,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.09.03 우리은행 근저당권 · 채권최고액 181,500,000원 |
| 임차인 | 신고된 임차인 없음 · 실제 점유 및 전입 현황 확인 필요 |
| 예상 매수인 인수 | 0원 (현재 확인된 권리 및 배당 추정 기준) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 등기사항 확인일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 2020년 우리은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2020.09.03 접수번호 197358, 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 안암동새마을금고 근저당권은 접수번호 197359로 그 뒤에 위치합니다. 이후 등기된 서울신용보증재단 가압류, 안암동새마을금고의 경매개시결정, 소상공인자영업자새출발기금의 가압류도 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
과거 2018년 아시아신탁주식회사 앞으로 이전된 신탁등기는 2020.08.31 말소됐습니다. 국을 권리자로 한 압류 역시 2024.06.13 해제에 따른 말소가 이뤄졌으며, 강북구 압류도 2025.03.10 말소됐습니다. 이미 정리된 등기와 현재 남아 있는 권리를 구분할 필요가 있습니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 감정가 80%가 시세 80%는 아니다
이 물건은 감정가 280,000,000원에서 1회 유찰된 상태로, 최저매각가가 224,000,000원입니다. 감정가 대비 20% 낮아졌다는 사실은 명확하지만, 이를 곧바로 시세 할인율로 읽어서는 안 됩니다. 개별 다세대주택은 아파트와 달리 건물 상태, 대지권, 층, 채광, 도로 접근성과 거래 수요에 따라 가격 차이가 커질 수 있습니다.
현재 확인할 수 있는 가격 근거는 감정가와 경매 회차별 최저가격입니다. 실제 거래가격을 대조하지 않은 이상 224,000,000원이 시장가격보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 낙찰가와 실질취득액이 같다는 것은 인수금 추정의 문제이지, 가격 경쟁력이 검증됐다는 뜻은 아닙니다.
| 경매 시나리오 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 80% | 224,000,000원 | 87,205,208원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 179,200,000원 | 131,378,008원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 143,360,000원 | 166,716,248원 | 0원 |
회차별 금액은 각 최저매각가에 낙찰된다는 가정의 배당 추정입니다. 실제 낙찰가, 집행비용, 우선채권 및 최종 배당결과에 따라 변동할 수 있으며 향후 유찰을 보장하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,936,000원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 181,500,000원 | 181,500,000원 |
| 2. 근저당 · 안암동새마을금고 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 31,248,065원 | 2,564,000원 |
| 4. 가압류 · 소상공인자영업자새출발기금 | 58,521,143원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 307,269,208원 | 220,064,000원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 87,205,208원 |
근저당권 채권액은 채권최고액 기준, 가압류는 청구금액 기준으로 계산한 단순 추정입니다. 집행비용 3,936,000원은 추정치이며, 당해세·법정 우선채권·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 실제 배당표에서는 채권 신고액과 법정 우선순위에 따라 금액이 달라질 수 있습니다.
이 배당 추정에서 가장 중요한 부분은 경매신청채권자 안암동새마을금고의 배당입니다. 현재 회차 가격 224,000,000원에서는 선순위 우리은행 근저당권에 181,500,000원, 안암동새마을금고 근저당권에 36,000,000원이 배당되는 것으로 계산됐습니다.
반면 2회 유찰 시 179,200,000원과 3회 유찰 시 143,360,000원 시나리오에서는 안암동새마을금고의 예상배당액이 모두 0원입니다. 즉 저가 회차로 갈수록 신청채권자의 회수 전망도 달라집니다. 다만 이 수치는 배당 모형의 결과이지, 경매절차 진행이나 취소 여부를 확정하는 근거는 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 강북구 번동 번동초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
- 건물구조. 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 3층 302호입니다. 외벽은 석재·벽돌타일·법랑판넬 등으로 마감됐으며 샷시 창호를 사용합니다.
- 내부 및 설비. 다세대주택으로 이용 중이며 방 3개·거실·주방·욕실 2개·발코니 등을 갖추고 있습니다. 급·배수와 기본 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 있습니다.
- 토지. 번동 148-32 외 4필지의 일단 토지로서, 인접 토지 및 도로보다 남동쪽으로 완만하게 경사진 부정형 토지입니다. 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8m 포장도로, 북서측으로 폭 약 4m 막다른 포장도로와 접합니다. 차량 접근과 주차 편의는 현장에서 따로 확인할 필요가 있습니다.
- 토지이용규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등으로 기재돼 있습니다. 토지거래허가구역 관련 표기도 있으나 대상자·용도·지정기간이 구분돼 있으므로 다세대주택에 대한 실제 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 위반건축물 표시는 없으며, 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다. 다만 외관과 내부 상태, 누수·균열·설비 노후도 등은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 아파트 단지형 거래시장과 달리 개별 다세대주택은 입지·건축상태·대지권·주차 조건에 따른 거래가격 편차가 발생할 수 있습니다. 최근 실거래와 실제 매도 수요를 확인하지 않은 상태에서는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2020.09.03 접수번호 197358 우리은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 매각 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 점유·임차관계 확인. 신고된 임차인이 없더라도 실제 점유자가 누구인지는 별개의 문제입니다. 전입세대 열람, 현황조사서, 매각물건명세서 등을 통해 임차권 및 명도 가능성을 확인하세요.
- 신청채권자와 배당 구조. 경매신청채권자는 안암동새마을금고이며 청구금액은 30,000,000원입니다. 배당 추정에 사용된 근저당 채권최고액 36,000,000원과 실제 채권액은 구분해야 합니다.
- 세금 및 우선채권. 과거 국·강북구의 압류는 말소돼 있지만, 실제 배당에서 우선하는 세금이나 다른 법정채권의 존재는 별도로 확인해야 합니다. 집행비용과 실제 배당액도 변동할 수 있습니다.
- 실거래 비교. 번동 및 인접 생활권에서 건물연식·전용면적·대지권·층·주차 조건이 비슷한 다세대주택의 최근 거래를 확인하세요. 감정가 대비 할인율이 아니라 거래 가능한 시장가격을 기준으로 입찰 한도를 정해야 합니다.
- 내부 및 건물 상태. 누수, 결로, 균열, 방수상태, 난방설비, 승강기 유지상태, 주차 및 공용부 관리상태를 확인하세요. 추가 보수비가 발생하면 최저가와 실질적인 총취득비용 사이의 차이가 커집니다.
- 대지권과 토지 규제. 관련 5필지의 대지권 범위, 공부상 권리관계, 토지이용규제와 허가구역 적용 여부를 확인하세요.
- 관리비 및 명도비. 공용부분 관리비 체납과 점유자 명도 과정에서의 비용 발생 가능성을 확인하세요. 배당 추정상 인수액 0원은 취득 과정의 모든 부대비용이 0원이라는 뜻이 아닙니다.
- 회차별 자금계획. 현재 224,000,000원, 추가 유찰 시 179,200,000원 및 143,360,000원 시나리오를 구분해 자금계획을 수립하세요. 감정가 할인율만으로 응찰가를 결정하지 마세요.
- 매각 직전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 최신 매각기일 공고를 반드시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 시세보다 싼 물건”
서울북부지방법원 2026타경2, 강북구 번동 다세대주택 302호의 강점은 현재 확인된 등기상 권리의 처리 구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 우리은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸하며, 신고된 임차인은 없습니다. 224,000,000원 낙찰 가정에서 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
배당에서는 87,205,208원의 채권 미배당이 발생하는 것으로 추정되지만, 이는 낙찰자의 인수채무와는 구분됩니다. 따라서 미배당액이 크다는 이유만으로 낙찰자의 취득가격에 그 금액을 더하는 것은 적절하지 않습니다.
다만 이 물건의 가치를 판단할 가장 중요한 기준은 아직 224,000,000원이라는 가격이 실제 거래 가능한 시세와 어떻게 비교되는지에 있습니다. 다세대주택은 아파트와 달리 개별성이 강해 감정가의 80%라는 숫자만으로 저가 매수라고 결론 내릴 수 없습니다. 실제 점유관계와 대지권, 건물 상태도 함께 확인돼야 합니다.
결론은 ‘등기상 인수 위험은 낮은 편, 가격 매력은 검증 전’입니다. 권리 소멸 구조만 보고 응찰하기보다는 실제 점유와 최신 서류를 확인하고, 비교 가능한 최근 거래가격을 기준으로 입찰 상한을 정하는 접근이 필요합니다.
