서울북부지방법원 2026타경2. 서울 강북구 번동 소재 6층 건물 중 3층 302호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 안호찬이며, 2018.05.28 매매를 원인으로 2020.08.31 소유권이전등기가 접수됐습니다. 권리분석의 기준점은 2020.09.03 접수된 우리은행 근저당권 채권최고액 181,500,000원입니다. 같은 날 그 다음 순위로 안암동새마을금고 근저당권 36,000,000원이 설정됐고, 이후 서울신용보증재단 가압류 31,248,065원, 경매개시결정, 소상공인자영업자새출발기금 주식회사 가압류 58,521,143원이 이어집니다.
이 사건에서 매수인 관점의 핵심은 배당 부족과 인수 위험을 구분하는 것입니다. 현재 회차 280,000,000원 가정에서는 채권 총액 307,269,208원 중 275,280,000원이 배당되고 31,989,208원이 미배당으로 남습니다. 그러나 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경2 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 번동 148-32 3층302호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강북구 오현로 168-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 방3·거실·주방·욕실2·발코니·현관 등 · 6층 중 3층 302호 |
| 소유자 | 안호찬 · 2018.05.28 매매 · 2020.08.31 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 280,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 안암동새마을금고 / 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금 인수나 대항력 임차인 승계 구조는 없습니다. 말소기준은 2020.09.03 접수번호 197358 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 접수번호 197359로 설정된 안암동새마을금고 근저당권은 후순위이며, 2024.10.22 서울신용보증재단 가압류, 2026.01.08 안암동새마을금고의 임의경매개시결정, 2026.03.16 소상공인자영업자새출발기금 주식회사 가압류도 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
② 회차별 배당 구조 — 유찰될수록 채권자 미배당 증가
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 280,000,000원 | 275,280,000원 | 31,989,208원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 224,000,000원 | 220,064,000원 | 87,205,208원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 179,200,000원 | 175,891,200원 | 131,378,008원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자인 안암동새마을금고의 청구액이 30,000,000원이고, 배당 시나리오는 해당 근저당권의 채권최고액 36,000,000원을 기준으로 36,000,000원 배당하는 구조입니다. 1회 유찰 시에도 안암동새마을금고 배당액은 36,000,000원으로 표시되지만, 2회 유찰 시 시나리오에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 280,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,720,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 181,500,000원 | 181,500,000원 |
| 2. 근저당 · 안암동새마을금고 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 31,248,065원 | 31,248,065원 |
| 4. 가압류 · 소상공인자영업자새출발기금 주식회사 | 58,521,143원 | 26,531,935원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 307,269,208원 중 275,280,000원이 배당되는 시나리오로, 31,989,208원 미배당이 발생합니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 미반영한 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정평가요항 기준)
- 입지. 번동초등학교 남서측 인근. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니, 현관 등으로 구성돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 6층 건물 중 3층 302호. 외벽은 석재 붙임·벽돌타일 붙임·법랑판넬 등 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 급·배수 등 기본 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8미터 포장도로, 북서측으로 폭 약 4미터 막다른 포장도로와 접합니다.
- 토지. 5필지 일단의 부정형 토지로, 인접 토지 및 도로 대비 남동하향 완경사이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 이용계획. 도시지역·제2종일반주거지역·소로2류 접합, 가축사육제한구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 자료상 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간으로 2025.10.20~2026.12.31이 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시가 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2020.09.03 접수번호 197358 우리은행 근저당권이 기준입니다.
- 후순위 권리 확인. 안암동새마을금고 근저당, 서울신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 소상공인자영업자새출발기금 주식회사 가압류는 말소기준 이후입니다.
- 임차관계 확인. 현재 분석상 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 입찰 전 최신 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조하는 것이 필요합니다.
- 배당 부족 구분. 현재 회차 미배당 31,989,208원은 채권자 측 미회수액이며, 제공된 시나리오상 매수인 승계액은 0원입니다.
- 회차 변화 확인. 1회 유찰 시 매각가 224,000,000원, 2회 유찰 시 179,200,000원으로 제시돼 있으며 각 회차의 배당 구조가 달라집니다.
- 토지이용계획 확인. 자료상 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있으므로 입찰 전 적용 대상과 지정기간을 원문으로 재확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.16이며, 매각기일 2026.09.29 전 변동등기 여부를 다시 확인하세요.
맺으며 — “미배당은 있어도 인수는 0원”
이 사건의 권리구조에서 가장 중요한 숫자는 매수인 인수 0원입니다. 우리은행 근저당권이 말소기준이 되고 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 280,000,000원 매각가를 전제로 채권자 미배당 31,989,208원이 발생하지만, 이는 매수인이 떠안는 금액으로 계산되지 않습니다.
다만 현재는 0회 유찰 신건으로 감정가와 최저가가 모두 280,000,000원입니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 위험과 가격 판단을 분리해 볼 필요가 있습니다. 권리 구조만 놓고 현재 가격을 ‘싸다’고 평가할 근거는 없으며, 실제 응찰가는 별도의 거래 수준 확인 후 판단하는 것이 맞습니다.
