서울북부지방법원 2026타경10. 성북구 종암동 ‘종암에스케이’ 101동 24층 2407호, 전용 84.72㎡ 아파트입니다. 소유자 이효성은 2017년 4월 19일 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 수협은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 수협은행 근저당이 말소기준권리이며, 그 뒤 설정된 오봉새마을금고, 우리금융캐피탈, 상상인저축은행 근저당과 서울신용보증재단 가압류, 세무서 압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 신건 감정가와 최저가가 모두 900,000,000원입니다. 동일 전용 84.72㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 967,916,666원이고 최신 거래는 2026년 7월 1,045,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 93.0%로, 권리상 인수액 0원까지 감안하면 실질취득 기준도 900,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 종암동 104-1 종암에스케이아파트 101동 24층 2407호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.72㎡ · 24층 2407호 |
| 소유자 | 이효성 · 2017.04.19 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 900,000,000원 / 900,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 347,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 단지 | 종암에스케이 · 1,318세대 · 1999.04.07 준공 |
① 권리 흐름 — 2017년 수협은행 근저당이 기준
말소기준은 2017.04.19 수협은행 근저당권입니다. 이후의 오봉새마을금고·우리금융캐피탈·상상인저축은행 근저당과 서울신용보증재단 가압류, 국세 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025년 성북구 압류는 2026년 9월 3일 해제로 이미 말소됐습니다. 예상배당 시뮬레이션상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮고 최신 거래와도 차이
종암에스케이 동일 전용 84.72㎡의 최근 실거래 12건입니다. 거래 범위는 843,000,000원~1,090,000,000원, 최근 12개월 평균은 967,916,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.72㎡ | 5 | 1,045,000,000원 |
| 2026.06 | 84.72㎡ | 10 | 1,090,000,000원 |
| 2026.06 | 84.72㎡ | 15 | 1,085,000,000원 |
| 2026.06 | 84.72㎡ | 17 | 1,030,000,000원 |
| 2026.05 | 84.72㎡ | 4 | 1,030,000,000원 |
| 2026.03 | 84.72㎡ | 23 | 965,000,000원 |
| 2026.03 | 84.72㎡ | 26 | 950,000,000원 |
| 2026.02 | 84.72㎡ | 9 | 940,000,000원 |
| 2026.02 | 84.72㎡ | 2 | 890,000,000원 |
| 2026.02 | 84.72㎡ | 2 | 877,000,000원 |
| 2026.02 | 84.72㎡ | 2 | 870,000,000원 |
| 2026.01 | 84.72㎡ | 2 | 843,000,000원 |
| 평균 | 84.72㎡ | 12건 | 967,916,666원 |
현재 최저가 900,000,000원은 최근 12개월 평균의 93.0%입니다. 최신 거래인 2026년 7월 1,045,000,000원보다도 145,000,000원 낮습니다. 다만 최근 거래에서도 843,000,000원·870,000,000원·877,000,000원 등 900,000,000원 아래 거래가 존재하므로, 단순 평균만으로 개별 2407호의 적정가를 확정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 900,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,400,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 305,800,000원 | 305,800,000원 |
| 2. 근저당 · 오봉새마을금고 | 416,400,000원 | 416,400,000원 |
| 3. 근저당 · 우리금융캐피탈주식회사 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사상상인저축은행 | 100,800,000원 | 82,400,000원 |
| 5. 가압류 · 서울신용보증재단 | 14,976,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
900,000,000원 매각 가정에서 채권총액 921,976,000원 중 888,600,000원이 배당되고 33,376,000원의 미배당이 발생합니다. 상상인저축은행은 일부 미배당, 서울신용보증재단은 배당 0원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 900,000,000원 | 888,600,000원 | 33,376,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 720,000,000원 | 710,400,000원 | 211,576,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 576,000,000원 | 567,840,000원 | 354,136,000원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 관련 배당이 충족되는 시뮬레이션이고, 1회 유찰 시에도 충족됩니다. 2회 유찰 시에는 신청채권 347,000,000원에 대해 262,040,000원 배당으로 미충족됩니다. 그러나 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 종암경찰서 동측 인근이며 주변에 아파트, 단독주택, 저층 공동주택, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 이용. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 스라브지붕 구조이고 엘리베이터·소화전·난방·위생 및 급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 주거용 부지이며 단지 내 포장도로와 외곽 공도에 접합니다. 제3종일반주거지역입니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 해당하며, 아파트 용도의 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31입니다.
- 단지. 종암에스케이는 1,318세대, 1999.04.07 준공 단지이며 동일 전용 84.72㎡ 최근 거래가 12건 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임차인 정보는 별도로 확인되지 않지만 감정평가서는 임대관계 미상으로 기재했습니다. 현황조사서·매각물건명세서와 현장 점유자를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 수협은행 변경등기 대조. 말소기준 근저당은 2017년 설정됐고 2025.05.20 채권최고액 256,300,000원 변경등기가 존재합니다. 예상배당표의 305,800,000원과 차이가 있어 최신 등기 및 채권신고액을 확인해야 합니다.
- 실거래 분산 확인. 동일 평형 거래가 843,000,000원부터 1,090,000,000원까지 넓게 분포합니다. 평균 967,916,666원만 보지 말고 층·상태 차이를 함께 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 시 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 내부구조와 상태가 현황도와 다를 가능성을 재확인해야 합니다.
- 배당 외 비용 확인. 미납 관리비·당해세·최우선변제 등 실제 매수 후 부담 가능 항목은 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 점유 확인이 핵심
등기상 구조는 단순합니다. 2017년 수협은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 신건 900,000,000원으로 최근 12개월 평균 967,916,666원의 93.0%, 최신 거래 1,045,000,000원보다 낮습니다.
다만 이 사건을 ‘무조건 깨끗한 무점유 물건’으로 단정할 수는 없습니다. 감정평가서가 임대관계 미상으로 적고 있고 내부 확인도 이루어지지 않았기 때문입니다. 따라서 이 물건의 최종 확인 포인트는 등기 인수보다는 실제 점유관계, 수협은행 근저당 변경등기, 그리고 2407호의 내부 상태입니다.
