서울북부지방법원 2026타경18. 서울 동대문구 제기동 한신아파트 107동 7층 703호입니다. 등기상 소유자는 이규재이며, 현재 권리분석의 출발점은 2016.04.06 설정된 농협은행주식회사 근저당권 373,800,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 그 뒤에 설정된 하나은행 근저당과 서울보증보험·근로복지공단· 대구신용보증재단·강유주·김창섭의 가압류, 그리고 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
채권 총액이 매각대금을 크게 웃돌아 예상 미배당액은 상당하지만, 이는 후순위 채권자에게 돌아가지 못하는 금액이지 낙찰자가 인수하는 금액이 아닙니다. 제시된 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경18 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 제기동 1212 한신아파트 107동 7층 703호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중임 · 23층 건물 내 7층 703호 |
| 소유자 | 이규재 |
| 감정가 / 최저가 | 1,050,000,000원 / 1,050,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 2016년 농협은행 근저당이 기준
임차인 없음. 확인된 임차인 신고는 없습니다. 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 현황조사·매각물건명세서 원본을 다시 대조할 필요가 있습니다. 현재 제공된 권리관계상 매수인이 인수하는 임차보증금이나 등기권리는 없습니다.
② 시세 비교 — 신건 10.5억은 최근 평균의 93.8%
한신아파트 동일 면적대 114.89㎡의 최근 12개월 거래 12건을 보면 평균은 1,120,000,000원입니다. 신건 최저가 1,050,000,000원은 그 평균의 93.8%로 약 70,000,000원 낮습니다. 최신 거래는 2026년 8월 1,245,000,000원이어서 현재 최저가는 최신 거래 대비로도 낮은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 114.89㎡ | 3 | 1,245,000,000원 |
| 2026.08 | 114.89㎡ | 20 | 1,330,000,000원 |
| 2026.06 | 114.89㎡ | 2 | 1,050,000,000원 |
| 2026.05 | 114.89㎡ | 17 | 970,000,000원 |
| 2026.05 | 114.89㎡ | 10 | 1,200,000,000원 |
| 2026.04 | 114.89㎡ | 20 | 1,180,000,000원 |
| 2026.03 | 114.89㎡ | 5 | 1,115,000,000원 |
| 2026.02 | 114.89㎡ | 14 | 1,150,000,000원 |
| 2025.11 | 114.89㎡ | 11 | 1,050,000,000원 |
| 2025.10 | 114.89㎡ | 7 | 1,070,000,000원 |
| 2025.10 | 114.89㎡ | 8 | 1,000,000,000원 |
| 2025.09 | 114.89㎡ | 15 | 1,080,000,000원 |
| 평균 | 114.89㎡ | 12건 | 1,120,000,000원 |
거래 범위는 970,000,000원~1,330,000,000원으로 폭이 있습니다. 따라서 최근 평균보다 6.2% 낮다는 이유만으로 개별 호수의 상태·층 차이를 무시할 수는 없습니다. 실제로 2026년 6월 2층 거래는 현재 최저가와 같은 1,050,000,000원이었고, 2026년 5월에는 970,000,000원 거래도 있었습니다. 반면 가장 최근인 2026년 8월 거래는 1,245,000,000원과 1,330,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,050,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,900,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 373,800,000원 | 373,800,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 800,000,000원 | 615,300,000원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 2,955,420원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 대구신용보증재단 | 42,500,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 강유주 | 52,729,807원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 김창섭 | 335,000,000원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 주식회사 신한은행 | 100,000,000원 | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,854,985,227원 중 예상 배당액은 1,037,100,000원이며, 미배당액은 817,885,227원입니다. 이 미배당액은 후순위 채권자의 부족분으로, 제시된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 홍파초등학교 북측 근거리에 위치하며, 주거용·주상용건물과 근린생활시설이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 및 근거리에 버스정류장과 지하철 6호선 고려대역이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 규모. 한신아파트는 1,070세대이며 사용승인 관련 기준일은 2004.05.11입니다.
- 용도·구조. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 23층 건물 내 7층 703호입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 4,928,000원/㎡입니다. 토지는 평지·부정형, 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역에 포함되며, 아파트 대상 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.로 기재되어 있습니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 상단·하단 함께 보기. 최근 평균은 11.2억이지만 실제 거래 범위는 9.7억~13.3억입니다. 10.5억이 평균보다 낮다는 사실과 함께 저가 거래 사례도 같이 비교해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서의 최종 점유자를 확인하세요.
- 토지거래허가 규제 확인. 아파트를 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정이 기재돼 있으므로 적용 여부와 절차를 관할기관에 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 권리 인수 구분. 후순위 채권 미배당 규모가 크더라도 제시된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부 발행일은 2026.09.16입니다. 입찰 직전 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 최신 실거래 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되고, 가격은 최근 평균 아래
이 물건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2016.04.06 농협은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 현존 권리는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 가격은 신건 10.5억으로, 최근 12개월 동일 평형 평균 11.2억의 93.8%입니다. 최신 거래 12.45억보다도 낮습니다. 다만 같은 기간 9.7억 거래도 존재해 평균만으로 가격을 단정하기보다는 7층 개별 상태와 점유, 토지거래허가 관련 사항을 확인한 뒤 입찰가를 판단하는 것이 핵심입니다.
