서울북부지방법원 2026타경28. 서울 중랑구 중화동건영아파트 12층 1208호 아파트입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 623,000,000원이고 매각기일은 2026.09.29입니다. 등기상 말소기준은 2023.07.27 이미희 근저당권 105,000,000원이며 그 뒤 설정된 이윤희 근저당 450,000,000원, 진태희 근저당 130,000,000원, 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기만 보고 “인수 0원”이라고 결론내리면 안 됩니다. 임차인 백승경의 전입일은 2020.08.27로 말소기준권리보다 빠르고 배당요구도 2026.04.03 접수됐습니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 임차인을 대항력 有로 확정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 두어야 하며, 미배당 보증금의 매수인 승계 여부와 금액도 현 단계에서는 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경28 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 중화동 42 중화동건영아파트 12층 1208호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.77㎡ · 철근콘크리트조 · 15층 건물 내 12층 |
| 사용승인 | 1998.03.26 |
| 소유자 | 김병관 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 623,000,000원 / 623,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
등기상 현재 경매의 말소기준은 2023.07.27 을구 3번 이미희 근저당권입니다. 이후 이윤희 근저당권 450,000,000원, 진태희 근저당권 130,000,000원과 2026.02.06 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이윤희 명의 근저당권은 2026.05.06 이상달에게 확정채권양도됐습니다.
한편 임차인 전입은 말소기준보다 앞선 2020.08.27입니다. 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실과 임차인 보증금 승계 여부는 분리해서 봐야 합니다. 배당표의 매수인 인수 0원 수치만으로 실제 인수가 없다고 확정할 수 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 백승경 | 1208호 | 2020.08.27 | 미상 | 2026.04.03 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세보다 높다
중화동건영아파트 전용 84.76~84.77㎡ 실거래는 확인된 5건의 전체 평균이 578,600,000원이고, 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 4건 평균은 590,750,000원입니다. 신건 최저가 623,000,000원은 최근 평균의 105.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.76㎡ | 6 | 610,000,000원 |
| 2025.11 | 84.76㎡ | 2 | 545,000,000원 |
| 2025.10 | 84.77㎡ | 12 | 618,000,000원 |
| 2025.09 | 84.76㎡ | 13 | 590,000,000원 |
| 2024.07 | 84.76㎡ | 4 | 530,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 590,750,000원 |
최신 거래는 2026.06, 610,000,000원으로 신건 최저가 623,000,000원보다 낮습니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세는 11.5% 상승으로 확인되지만, 그 상승 흐름을 감안해도 현재 최저가는 최근 12개월 평균을 웃돕니다. 따라서 신건 단계의 가격을 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 623,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,630,000원 |
| 1. 근저당 · 이미희 | 105,000,000원 | 105,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이윤희 | 450,000,000원 | 450,000,000원 |
| 3. 근저당 · 진태희 | 130,000,000원 | 59,370,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 계산의 채권총액은 685,000,000원, 채권자 예상배당은 614,370,000원, 미배당은 70,630,000원입니다. 다만 임차인 백승경의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 임차인 배당 및 실제 매수인 인수액은 이 표만으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중화고등학교 북측 인근으로 아파트단지, 단독·다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 있는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 7호선 중화역이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사스라브지붕 15층 건물 내 12층 1208호이며 사용승인일은 1998.03.26입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스, 승강기, 소화설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 토지. 완경사지대의 사다리형 토지로 아파트단지 건부지로 이용 중이며 공시지가는 2,772,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 백승경의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실제 매수인 부담을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 미상이라 우선변제 순위와 예상배당을 확정할 수 없습니다.
- 점유·대항력 확인. 2020.08.27 전입이 말소기준보다 빠르므로 실제 점유와 대항요건 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 신건 최저가 623,000,000원은 최근 12개월 평균 590,750,000원의 105.5%이며 최신 거래 610,000,000원보다 높습니다.
- 배당표 재계산. 임차보증금과 우선변제 여부가 확인되면 현재 배당표와 매수인 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 토지거래허가. 감정요항표에 아파트 대상 토지거래계약에관한허가구역 지정기간 2025.10.20~2026.12.31이 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임차인 관련 서류와 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 보증금을 확인할 사건
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준 이후 권리들은 매각으로 정리됩니다. 그러나 실제 입찰 판단의 중심은 2020.08.27 전입한 임차인 백승경입니다. 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상, 매수인 인수액 미상 상태이고, 그 확인 없이 실질 취득비용을 확정할 수 없습니다.
가격도 보수적으로 볼 이유가 있습니다. 신건 최저가 623,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 590,750,000원의 105.5%이고 최신 거래 610,000,000원도 웃돕니다. 최근 거래 추세가 11.5% 상승했다는 점은 긍정적이지만 현재 가격 자체가 최근 시세보다 낮지는 않습니다. 따라서 이 물건은 “등기 후순위 권리는 정리되지만, 선순위 전입 임차인의 보증금 확인 전에는 인수위험과 실질취득비용을 확정할 수 없는 신건”으로 보는 것이 핵심입니다.
