서울북부지방법원 2026타경30. 망우동 힐탑2 3층 302호로, 감정평가상 주거용으로 이용 중인 다세대입니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층이며 본건은 3층, 비교 대상 전용면적은 14.91㎡입니다. 현재 소유자는 심상철이고 2021.01.27. 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차권과 세금 압류입니다. 과거 영등포농업협동조합 근저당은 2020.12.23. 임의경매 매각으로 말소됐고, 수협은행 근저당도 2021.01.14. 해지돼 현재 등기부에는 남아 있지 않습니다. 현재 권리분석상 기준이 되는 선행 권리는 2023.05.10. 국의 압류입니다. 장윤정의 주민등록일자는 임차권등기 최초 기재상 2023.01.13.이지만 2024.12.03. 부기로 2021.01.13.로 경정돼, 기준 권리보다 앞선 대항력 있는 임차권으로 분석됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경30 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 망우동 400-14 힐탑2 3층 302호 · 도로명 서울특별시 중랑구 망우로70길 33 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 주거용 · 전용 14.91㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 심상철 · 2021.01.27. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 109,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 장윤정 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 중심
현재 등기부에서 과거 근저당은 이미 말소됐습니다. 2023.05.10. 국의 압류가 현존 선행 기준권리이고, 이후 서울특별시 압류와 국 압류, 공매공고, 2026.02.20. 강제경매개시결정이 이어집니다. 장윤정의 임차권은 주민등록일자가 2021.01.13.로 경정돼 이보다 앞섭니다. 매각물건명세서에는 을구 5번 주택임차권등기가 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
| 임차·점유 정보 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 장윤정 · 제3층 제302호 전부 · 주거(임차권등기) | 90,000,000원 | 대항력 有 주민등록일 2021.01.13. 경정 | 우선변제 有 확정일자 2021.01.13. · 배당요구 | 조건부 승계 미배당 잔액 발생 시 매수인 인수 |
| 성명 미기재 · 주거(임차권등기 경정 기재) | 미상 | 대항력 가능·미상 주민등록일 2021.01.13. | 미상 | 확인 필요 |
| 매각물건명세서 기재 성명 ‘부터’ · 주거 | 0원 기재 · 보증금 미상 경고 | 대항력 가능·미상 전입 2021.01.13. | 우선변제 기재 확정 2021.01.13. · 배당요구 2026.03.06. | 확인 필요 |
② 시세 비교 — 표면가격은 최근 거래의 90.8%
힐탑Ⅱ의 비교 가능한 최근 거래는 2025.05. 전용 14.4㎡, 4층 120,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 같은 120,000,000원이며, 현재 최저매각가 109,000,000원은 최근 12개월 평균의 90.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 14.4㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 14.91㎡ 비교대상 | 1건 | 120,000,000원 |
수치만 놓고 보면 감정가·최저가 109,000,000원이 최신 거래 및 최근 12개월 평균보다 낮습니다. 다만 비교 표본이 1건에 불과하고, 본건은 전용 14.91㎡, 비교 거래는 전용 14.4㎡라 개별 호수 상태와 층 차이를 감안해야 합니다. 무엇보다 이 사건은 대항력 임차권의 미배당 승계 가능성이 있어 최저가만을 실제 취득비용으로 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,326,000원 |
| 1. 임차인 장윤정 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 갑구 12번 경매개시결정 · 장윤정 | 90,000,000원 | 16,674,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 추정에서는 임차보증금 90,000,000원이 전액 변제돼 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부가 반영되지 않았으며, 당해세가 우선 차감되면 임차권 미배당 잔액이 늘어날 수 있습니다. 장윤정의 임차보증금과 신청채권이 별도 라인으로 표시된 점도 원본 채권관계 확인이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 추정 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 109,000,000원 | 0원 | 73,326,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 87,200,000원 | 4,769,600원 | 90,000,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 69,760,000원 | 21,895,680원 | 90,000,000원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대이며 감정평가상 방·주방·욕실 등 주거용으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층입니다.
- 입지. 서울망우초등학교 서측 인근으로 연립주택·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장 및 근거리에 망우역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·사다리형·소로각지이며 토지면적 117.0㎡, 공시지가 3,541,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·절대보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 힐탑Ⅱ는 10세대, 2011.10.31. 준공이며 최근 비교 가능한 거래는 1건입니다. 소규모·소형 면적 특성상 단일 거래가격을 곧바로 일반 시세로 확대해석하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 당해세 금액 확인. 국·서울특별시 압류 3건 중 매각대금에서 임차인보다 앞서 배당될 세금이 있는지 확인해야 합니다.
- 임차권 잔액 계산. 장윤정 보증금 90,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 동일인 채권관계 확인. 장윤정이 임차권자이자 강제경매 신청채권자이므로 보증금채권과 집행채권의 동일성·중복 여부를 대조해야 합니다.
- 추가 점유기재 확인. 주민등록일 2021.01.13.로 표시된 별도 경정 기재와 매각물건명세서의 성명 ‘부터’ 기재가 장윤정과 동일한 권리인지 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고가 2025.04.30. 및 2026.04.29. 원인으로 부기돼 있어 법원경매와 공매의 현재 진행 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 비교 거래는 120,000,000원 1건뿐입니다. 응찰가 산정 시 개별 층·상태와 소형 다세대의 거래 빈도를 함께 보세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 세금 관련 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘실제 인수액’을 확정해야 한다
신건 최저가 109,000,000원은 최근 실거래 120,000,000원의 90.8%이고, 현재 배당 추정만 보면 임차보증금 90,000,000원이 전액 변제돼 인수액도 0원입니다. 하지만 이 사건에는 대항력 있는 임차권, 국세·지방세 압류 3건, 동일한 장윤정 명의의 임차권과 강제경매 신청채권, 그리고 공매공고가 함께 얽혀 있습니다.
특히 매각물건명세서가 임차보증금 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시한 만큼, 입찰 전 가장 먼저 확정할 것은 감정가 할인폭이 아니라 당해세를 반영한 실제 임차인 배당액과 최종 인수잔액입니다. 유찰 시에도 낙찰가만 내려가는 것이 아니라 인수액이 4,769,600원, 21,895,680원으로 커지는 시나리오가 제시돼 있으므로, 이 물건은 ‘낮아진 최저가’보다 낙찰가와 승계액을 합친 실질 부담을 기준으로 봐야 합니다.
