서울북부지방법원 2026타경36. 강북구 미아동 미아센스빌 101동 1층 102호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건은 등기부의 압류·가압류 개수보다 채윤정의 선순위 임차보증금 195,000,000원을 먼저 봐야 합니다. 채윤정은 2017.09.22 확정일자를 받고 2017.10.27 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2020.01.30 광주세무서장의 압류입니다. 따라서 2024.02.14 설정된 임차권등기 자체가 매각으로 소멸하더라도, 그보다 앞서 취득한 대항력과 미회수 보증금 문제까지 사라지는 것은 아닙니다.
현재 최저매각가 249,000,000원을 전제로 한 예상배당에서는 집행비용 4,286,000원을 먼저 빼고 채윤정의 보증금 195,000,000원을 전액 배당합니다. 이 계산대로라면 매수인이 인수할 보증금은 0원입니다. 그러나 국세·지방세 압류 7건 중 당해세가 우선 차감되면 임차인 배당액이 줄 수 있고, 매각물건명세서 역시 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수할 수 있다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경36 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 미아동 791-1493 미아센스빌 101동 1층102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 4층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 정용철 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 249,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 채윤정 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 사용승인일 | 2016.04.11 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 먼저 들어온 임차인
핵심 순서는 명확합니다. 채윤정의 확정일자 2017.09.22, 전입·점유 2017.10.27가 먼저이고, 말소기준 압류는 2020.01.30입니다. 따라서 채윤정은 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 2024.02.14 임차권등기 후 배당요구도 확인되므로 우선변제권을 행사할 수 있지만, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하는 경우 미회수액은 매수인 인수 위험으로 연결됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 채윤정 | 제1층 제102호 전부 | 2017.10.27 / 2017.09.22 | 195,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
② 회차별 실질부담 — 최저가만 내려가는 구조가 아니다
선순위 임차인이 있는 물건은 유찰돼 최저가가 내려가더라도 낙찰가만 보고 싸졌다고 판단하면 안 됩니다. 현재 회차와 1회 유찰 시에는 제공된 배당 시나리오상 임차보증금이 전액 충족돼 인수액이 0원입니다. 하지만 2회 유찰 시에는 낙찰가 159,360,000원에서 임차인에게 156,328,960원만 배당되고, 남은 38,671,040원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 249,000,000원 | 0원 | 249,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 199,200,000원 | 0원 | 199,200,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 159,360,000원 | 38,671,040원 | 198,031,040원 |
즉 2회 유찰에서는 표시 최저가가 159,360,000원까지 내려가지만 실제 매수인 부담은 159,360,000원 + 38,671,040원 = 198,031,040원입니다. 선순위 임차보증금 195,000,000원이 낙찰가보다 커지기 시작하면 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 부근에서 고정되는 전형적인 대항력 인수 구조로 바뀝니다. 따라서 159,360,000원이라는 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 249,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,286,000원 |
| 1. 임차인 채윤정 보증금 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 2. 가압류 · 인천수산업협동조합 | 188,740,000원 | 49,714,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 채윤정 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 집행비용 4,286,000원과 임차보증금 195,000,000원을 먼저 배당한 뒤 인천수산업협동조합에 49,714,000원이 배당되고 잔여는 없습니다. 당해세 등에 따른 우선배당 변동이 생기면 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우이신설선 삼양역 남서측 인근이며, 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 1층 102호이며 사용승인일은 2016.04.11입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측과 북측으로 각각 약 8m, 약 4m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 과밀억제권역 등에 해당하며 일부 필지는 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금. 채윤정의 전입·점유 2017.10.27은 말소기준 2020.01.30보다 빠릅니다. 배당으로 195,000,000원을 모두 회수하는지 반드시 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 7건 중 우선배당되는 당해세가 있으면 임차인 배당액이 줄어 매수인 인수가 생길 수 있습니다.
- 2회 유찰 시 계산. 최저가 159,360,000원에 인수 38,671,040원을 더한 실질취득액은 198,031,040원입니다. 최저가만 비교하지 마세요.
- 동일인 채권관계. 임차인 채윤정과 경매신청 채권자 채윤정이 동일하고 보증금·청구액도 각각 195,000,000원입니다. 채권의 실제 원인과 중복 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 시세 대조. 응찰 전 미아동 인근의 유사한 도시형생활주택·다세대 실거래와 현재 회차의 실질취득액을 직접 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 세금 배당순위를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 배당이 그대로 될 때의 이야기
이 물건은 신건 249,000,000원 기준 계산만 보면 임차인 보증금 195,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수가 0원입니다. 그러나 권리의 본질은 선순위 대항력 임차인이 존재한다는 데 있습니다. 채윤정의 전입·점유는 말소기준보다 앞서고, 매각물건명세서도 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수 가능성을 명시합니다. 국세·지방세 압류 7건이 실제 배당에 어떤 순서로 들어가는지를 확인하기 전에는 단순한 ‘인수 0원 물건’으로 보면 안 됩니다.
특히 2회 유찰 시에는 최저가가 159,360,000원으로 내려가도 38,671,040원을 인수해 실질취득액이 198,031,040원이 됩니다. 이때부터는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질부담이 보증금 부근에서 고정되는 구조입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 표시 최저가가 아니라 임차인의 실제 배당액과 세금 우선순위를 확인한 뒤 실질취득액을 계산하는 것입니다.
