의정부지방법원 2026타경60269. 고양시 덕양구 오금동 삼송우미라피아노 703동 1,2층102호입니다. 사건상 용도는 근린주택이고, 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 소유자는 윤영성으로, 2022.03.23 소유권이전등기를 마쳤고 등기에는 거래가액 704,000,000원이 기재돼 있습니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 675,000,000원으로 아직 유찰 없는 신건입니다.
등기부만 보면 구조는 복잡하지 않습니다. 근저당권은 없고, 현재 말소기준으로 잡힌 권리는 2025.08.27 접수된 주식회사 신한저축은행의 가압류 7,967,176원입니다. 뒤이어 주식회사 오케이저축은행이 신청한 강제경매개시결정이 2026.02.02 등기됐고, 이들 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 바깥의 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60269 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 오금동 641 삼송우미라피아노 703동 1,2층102호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린주택 · 감정상 연립주택 이용 · 철근콘크리트구조 금속기와경사지붕 4층 내 1,2층102호 |
| 소유자 | 윤영성 · 2022.03.23 소유권이전 · 거래가액 704,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 675,000,000원 / 675,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오케이저축은행 / 37,034,289원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2025.08.27 신한저축은행 가압류입니다. 그런데 임차인 홍일우의 전입신고일은 2024.03.22로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 단정할 수는 없지만, 시간 순서상 대항력 가능성이 남아 있는 선순위 점유관계입니다. 배당요구는 2026.04.07 접수됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍일우 | 2024.03.22 | 미상 | 미상 | 2026.04.07 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
홍일우는 보증기관이나 대위변제 신고자가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입일은 2024.03.22이고 배당요구는 2026.04.07 접수됐습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 배당 후 잔존 보증금을 계산할 수 없습니다. 따라서 현재 단계에서 실질취득액을 675,000,000원으로 고정하거나 인수액을 0원으로 확정하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 675,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,150,000원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 신한저축은행 | 7,967,176원 | 7,967,176원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사 오케이저축은행 | 37,034,289원 | 37,034,289원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 620,848,535원 |
위 배당표는 제공된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 임차위험은 자동으로 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 675,000,000원 | 0원 | 620,848,535원 |
| 1회 유찰 · 80% | 540,000,000원 | 0원 | 487,198,535원 |
| 2회 유찰 · 64% | 432,000,000원 | 0원 | 380,278,535원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 고양오금초등학교 동측에 위치하며, 주변은 단독주택·연립주택·근린생활시설·자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며, 4층 건물 내 1,2층102호입니다.
- 도로. 남측·서측·북측으로 각각 약 18m·8m·4m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 인접지대비 등고평탄한 사다리형 토지로 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·삼송택지개발 지구단위계획구역이며, 제한보호구역·과밀억제권역·택지개발지구·토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 현장확인. 내부구조는 폐문 및 부재로 직접 확인되지 않았고 외관과 탐문조사에 의한 평가이므로 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 홍일우의 보증금이 확인돼야 배당 후 미배당액과 매수인 인수 가능액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 성립 여부와 배당순위를 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 점유관계 재확인. 전입일이 2024.03.22로 말소기준 2025.08.27보다 앞서므로 실제 점유 개시와 계속 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 2026.04.07 배당요구가 접수돼 있으나, 보증금 전액이 배당되는지는 별도 계산이 필요합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 시세 자료가 없어 675,000,000원이 현재 시장가보다 싼지 비싼지 판단할 근거가 없습니다.
- 현장 상태 확인. 감정평가 당시 내부를 직접 확인하지 못했으므로 1·2층 내부구조와 실제 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘가격’보다 ‘보증금 확인’이 먼저다
이 물건의 등기부는 단순합니다. 2025.08.27 신한저축은행 가압류가 말소기준이고, 그 뒤의 강제경매개시결정까지 매각으로 정리됩니다. 하지만 실제 임차인 홍일우의 전입은 그보다 앞선 2024.03.22입니다. 보증금과 확정일자가 미상인 이상, 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.
신건 675,000,000원, 1회 유찰 시 540,000,000원, 2회 유찰 시 432,000,000원이라는 가격 변화보다 먼저 확인해야 할 숫자는 임차보증금입니다. 그 금액이 확인돼야 비로소 배당 후 인수액과 실질취득액을 계산할 수 있습니다. 현재 단계의 결론은 간단합니다. 등기상 채권은 정리되지만, 선행 전입 임차인의 보증금 미상 위험이 남아 있다.
