서울북부지방법원 2026타경56. 중랑구 면목동 ‘도시공간’ 제4층 제401호, 감정평가상 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “신건 2.57억”이 아닙니다. 임차인 정기백은 2020.12.24 확정일자, 2021.02.08 주민등록, 보증금 250,000,000원의 임차권자로, 말소기준인 2022.06.07 압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 정리되어 있습니다. 매각물건명세서에도 임차보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시된 사건입니다.
현재 회차에서는 257,000,000원의 매각대금에서 집행비용 4,398,000원을 제외한 뒤 임차보증금 250,000,000원이 전액 배당되는 계산이라 인수액이 0원입니다. 그러나 한 번만 유찰되어 매각가가 205,600,000원으로 내려가면 매수인 인수가 48,078,400원으로 발생합니다. 두 번 유찰된 164,480,000원 구간에서는 인수가 88,622,720원으로 더 커집니다. 낙찰가 하락분이 곧바로 실질취득가 하락으로 이어지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경56 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목동 30-44 도시공간 4층 401호 · 용마산로94길 82-12 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상5층 · 제4층 제401호 · 사용승인 2020.06.15 |
| 소유자 | 이정우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 257,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 정기백 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 말소기준 | 2022.06.07 갑구 3번 압류 · 국 · 중랑세무서장 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기상 최초 근저당권은 경기남부수산업협동조합의 채권최고액 1,800,000,000원이었으나 2020.11.10 이미 말소됐습니다. 이후 이정우가 2021.01.11 소유권을 취득했고, 같은 날 민간임대주택등기도 기재됐습니다. 현 경매의 말소기준은 2022.06.07 국의 압류입니다. 이후 중랑구·의정부시·국민건강보험공단·국·서울특별시·강서구 등의 압류와 2026.03.13 강제경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정기백 | 제4층 제401호 전부 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 2021.02.08 / 2020.12.24 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산할 보증금은 없습니다. 실제 임차인은 정기백 1명이며, 등기부 임차권등기·현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인된 것으로 정리되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 신건 2.57억은 최근 거래보다 높다
‘도시공간’은 총 10세대로 파악되며, 비교 가능한 실거래는 2건입니다. 다만 대상 면적은 28.17㎡인데 실거래 면적은 23.68㎡와 49.35㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 절대가격 비교에는 한계가 있지만, 신건 최저가가 최근 거래 수준보다 높은 방향성은 확인할 필요가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 23.68㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2024.08 | 49.35㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 180,000,000원 |
신건 최저가 257,000,000원은 전체 평균 250,000,000원보다도 높고, 최근 12개월 평균 180,000,000원의 142.8%입니다. 데이터상 최근 거래와 이전 거래의 추세도 -43.8%로 하락 방향입니다. 다만 두 실거래의 면적이 서로 다르고 대상면적과도 일치하지 않으므로, -43.8%를 동일면적의 정확한 가격 하락률로 단정할 수는 없습니다. 그래도 최근 시세가 약해진 상황에서 신건 257,000,000원을 ‘싸다’고 볼 근거는 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 보증금 인수가 커진다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 257,000,000원 | 0원 | 임차보증금 250,000,000원 전액 배당 계산 |
| 1회 유찰 · 80% | 205,600,000원 | 48,078,400원 | 미배당 보증금 인수 발생 |
| 2회 유찰 · 64% | 164,480,000원 | 88,622,720원 | 낙찰가 하락만큼 인수 부담이 커지는 구조 |
대항력 인수형의 핵심은 최저가가 아니라 실질취득입니다. 1회·2회 유찰 시에는 낙찰가에 각각 48,078,400원, 88,622,720원의 인수액이 더해집니다. 따라서 최저가가 205,600,000원이나 164,480,000원까지 내려갔다는 이유만으로 최근 거래 180,000,000원보다 싸졌다고 판단하면 안 됩니다. 구조상 실질취득은 보증금 250,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않는 형태로 봐야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 257,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,398,000원 |
| 1. 임차인 정기백 보증금 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 2. 갑구 13번 경매개시결정 · 정기백 | 250,000,000원 | 2,602,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 계산에서는 임차보증금 250,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원입니다. 국세·지방세 압류가 8건 있고, 당해세가 있으면 배당 순서와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 중랑구 면목동 소재 면목고등학교 북동측 인근. 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 원거리에 지하철 7호선 면목역·사가정역이 있으며 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 2020.06.15 사용승인된 지하1층·지상5층 철근콘크리트 건물의 4층 401호이며, 승강기·난방·위생 및 급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역(전술), 중점경관관리구역 등이 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 3,034,000원/㎡. 토지면적은 127.0㎡이며 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래표본. 총 10세대이고 확인된 실거래는 2건뿐이며 대상면적 28.17㎡와 면적이 일치하지 않아 환금성·시세 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 인수 0원의 조건. 현재 257,000,000원 배당가정에서만 임차보증금 250,000,000원이 전액 변제되는 구조인지 배당요구·채권액 원본을 재확인해야 합니다.
- 유찰 후 실질취득. 1회 유찰 시 48,078,400원, 2회 유찰 시 88,622,720원의 인수액이 잡혀 있으므로 최저가만으로 시세와 비교하지 마세요.
- 임차관계 검증. 정기백은 대항력·우선변제권이 있고 현재 강제경매 채권자와도 동일 이름입니다. 계약서·보증금 지급자료·점유관계 확인이 핵심입니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 8건이 있어 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.01.11 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각에 따른 말소·의무관계는 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 최근 거래 180,000,000원과 이전 거래 320,000,000원은 각각 23.68㎡와 49.35㎡로 대상 28.17㎡와 면적이 다릅니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구 및 세금 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “유찰되면 싸지는 물건”으로 보면 안 된다
이 사건은 현재 신건에서는 배당표상 임차보증금이 전액 변제되어 인수액이 0원입니다. 하지만 선순위 대항력 임차인 정기백의 보증금이 250,000,000원이기 때문에 매각가가 내려가면 미배당 보증금이 매수인에게 이동합니다. 1회 유찰 시 48,078,400원, 2회 유찰 시 88,622,720원이 인수되는 구조라 낙찰가 하락을 그대로 할인으로 볼 수 없습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 180,000,000원 1건이고, 신건 최저가는 그 142.8%입니다. 실거래 면적이 대상과 일치하지 않는다는 한계는 있지만, 데이터상 최근 추세 역시 -43.8%로 하락 방향입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 “몇 번 유찰되느냐”가 아니라 각 회차의 낙찰가와 미배당 임차보증금을 합친 실질취득이 실제 동일급 시세에 맞는지를 확인하는 데 있습니다.
