서울북부지방법원 2026타경56. 서울 중랑구 면목동 도시공간 4층 401호, 2020년 사용승인된 다세대주택입니다. 감정가 257,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가격은 205,600,000원이 됐습니다. 표면적으로는 감정가보다 낮은 가격이지만, 이 사건은 입찰가격만으로 취득비용을 판단해서는 안 되는 전형적인 보증금 인수형 경매입니다.
등기부에는 2022.06.07. 국의 압류가 말소기준권리로 분석되어 있습니다. 그런데 임차인 정기백은 그보다 앞선 2021.01.11. 점유를 개시하고 2021.02.08. 주민등록을 마쳤으며, 2020.12.24. 확정일자도 갖추고 있습니다. 이후 2023.01.25. 주택임차권등기를 마쳤고, 이 임차권등기는 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 매각물건명세서에 명시되어 있습니다.
이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아닙니다. 최저가가 내려갈수록 임차인의 배당 부족분이 증가하여, 매수인의 실질취득 부담은 보증금 250,000,000원 부근에서 유지되는 구조라는 사실입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경56 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목동 30-44 도시공간 제4층 제401호 도로명주소: 서울특별시 중랑구 용마산로94길 82-12 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 기준 면적 28.17㎡ · 지하 1층, 지상 5층 중 4층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2020.06.15 · 승강기·난방·급배수설비 |
| 건물 규모 | 도시공간 · 10세대 |
| 소유자 | 이정우 · 2021.01.11. 소유권 취득등기 |
| 감정가 | 257,000,000원 |
| 최저매각가 | 205,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
| 신청채권자 / 청구 | 정기백 / 250,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.07. 갑구 3번 국 압류(중랑세무서장) |
| 임차보증금 | 250,000,000원 · 정기백 |
| 예상 매수인 인수 | 48,078,400원 (현재 최저가 가정) |
| 예상 실질취득 | 253,678,400원 (최저가 + 미배당 인수액) |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 빠르다
말소기준은 2022.06.07. 국의 압류입니다. 이후의 압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 권리로 분석됩니다. 등기부상 압류는 총 8건이며, 이와 별도로 과거 강제경매개시결정은 이미 말소되어 있습니다.
2020.06.19. 설정된 경기남부수산업협동조합의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당은 2020.11.10. 이미 말소됐습니다. 따라서 이를 현재 낙찰자가 부담해야 할 채무로 계산해서는 안 됩니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 목적물 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
|
정기백 제4층 제401호 전부 주거 · 임차권등기 |
250,000,000원 |
대항력 있음 점유 2021.01.11. 전입 2021.02.08. |
우선변제 있음 확정 2020.12.24. 배당요구 2023.01.25. |
보증기관 승계 없음 미배당 잔액 인수 48,078,400원 |
정기백은 보증기관의 대위변제·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 분류됩니다. 따라서 실제 임차인은 1명이며 보증금 총액은 250,000,000원입니다. 임차권등기는 2023.01.25. 제7898호로 접수됐습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 2.54억으로 비교해야 한다
도시공간의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균 거래금액은 250,000,000원이지만, 거래된 주택의 면적이 23.68㎡와 49.35㎡로 서로 다릅니다. 평가대상 기준 면적 28.17㎡와도 일치하지 않습니다. 따라서 전체 평균 250,000,000원을 대상 호실의 직접적인 시세로 사용하기 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 | 비교 성격 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.09 | 23.68㎡ | 5층 | 180,000,000원 | 최신 거래 · 최근 12개월 표본 |
| 2024.08 | 49.35㎡ | 2층 | 320,000,000원 | 과거 거래 · 면적 차이 큼 |
| 최근 12개월 평균 | 23.68㎡ | 1건 | 180,000,000원 | 최신 표본 기준 |
| 전체 평균 | 혼합 | 2건 | 250,000,000원 | 서로 다른 면적의 평균 |
최저매각가격 205,600,000원은 최근 12개월 평균 거래금액 180,000,000원의 114.2%입니다. 즉 낙찰자가 임차보증금 인수액을 고려하기 전부터 최근 관측 거래금액보다 높습니다.
여기에 현재 회차의 인수액을 더한 실질취득액 253,678,400원은 최근 거래금액의 약 140.9%입니다. 금액 차이는 73,678,400원입니다. 단, 최근 거래는 대상보다 작은 23.68㎡ 주택의 거래이므로 이 차이 전체를 동일 면적 대비 고평가액으로 해석해서는 안 됩니다. 그럼에도 최근 거래금액보다 낮게 취득한다는 근거는 전혀 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,678,400원 |
| 1. 임차인 정기백 보증금(우선변제) | 250,000,000원 | 201,921,600원 |
| 2. 경매신청채권 · 정기백 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신청채권자와 임차인이 동일한 정기백으로 기재되어 있습니다. 경매신청채권의 별도 배당 0원을 또 다른 독립채권의 250,000,000원 전액 인수로 합산하지 않습니다. 매수인 인수액은 임차보증금 250,000,000원 중 실제 미배당으로 남는 금액을 기준으로 계산합니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 위 추정 배당에 반영되지 않았습니다.
최저매각가: 205,600,000원
예상 임차보증금 배당: 201,921,600원
보증금 잔액: 250,000,000원 − 201,921,600원 = 48,078,400원
낙찰가 205,600,000원 + 인수액 48,078,400원
회차별 시나리오 — 유찰돼도 실질취득은 거의 그대로
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 205,600,000원 | 48,078,400원 | 253,678,400원 |
| 2회 유찰(64%) | 164,480,000원 | 88,622,720원 | 253,102,720원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 131,584,000원 | 121,058,176원 | 252,642,176원 |
낙찰가를 각 회차의 최저매각가로 가정한 시나리오입니다. 2회 유찰 시 최저가가 164,480,000원으로 내려가더라도, 매수인 인수액이 88,622,720원으로 늘어나 실질취득액은 253,102,720원입니다.
3회 유찰해 최저가가 131,584,000원으로 내려가도 인수액 121,058,176원을 더하면 실질취득액은 252,642,176원입니다. 최저가의 하락 폭과 달리 최종 부담은 보증금 250,000,000원 부근에서 유지됩니다. 회차별 소폭 차이는 예상 집행비용을 반영한 배당 추정액의 차이 때문입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 중랑구 면목동 면목고등학교 북동측 인근입니다. 주변에 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 지하철 7호선 면목역·사가정역은 원거리에 있는 것으로 조사되어 전체 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2020.06.15. 사용승인된 철근콘크리트구조의 지하 1층, 지상 5층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 하이샤시 창호 등이며 승강기와 난방설비를 갖추고 있습니다. 감정 이용상태는 다세대주택입니다.
- 도로·지형. 완경사 지대의 가로장방형 토지이며 동측으로 폭 약 4m 내외 포장도로와 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역(전술), 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 3,034,000원/㎡이며, 토지 전체 면적은 127.0㎡입니다.
- 토지거래허가. 감정요항표상 토지거래계약 허가구역 관련 지정이 확인됩니다. 외국인 등 대상 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25., 아파트 용도 대상 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.로 기재되어 있습니다. 대상 물건은 다세대주택이므로 매수인 자격, 용도 및 매각 시점의 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2021.01.11. 민간임대주택등기가 있으며, 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 사항이 기재되어 있습니다. 경매 취득 후 등록 상태와 임대사업자 관련 의무가 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.
- 환금성. 10세대 소규모 다세대주택으로 확인된 매매 표본은 2건뿐입니다. 면적이 일치하는 거래가 없어 적정 시세 산정의 신뢰도가 낮으며, 최근·과거 거래 비교 지표의 -43.8% 하락 추세도 고려할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 확인. 정기백의 보증금 250,000,000원과 매각물건명세서의 미배당 잔액 인수 조건을 반드시 원본으로 재확인합니다. 현재 회차 추정 인수액은 48,078,400원입니다.
- 낙찰가가 아닌 실질취득으로 계산. 최저가 205,600,000원만 기준으로 수익성을 계산하지 않습니다. 현재 회차 실질취득액은 253,678,400원이며, 추가 유찰 시에도 약 250,000,000원 수준의 부담이 유지되는 구조입니다.
- 세금 교부청구와 배당순위 검토. 국세·지방세 등을 포함한 압류 8건의 법정기일, 당해세 여부, 실제 교부청구액을 확인하고 예상 임차인 배당액이 감소할 가능성을 점검합니다.
- 임차권등기와 실제 점유 확인. 정기백의 등기상 점유개시일은 2021.01.11.입니다. 현재 실제 점유상태, 퇴거 여부 및 임차권등기 유지 사유를 확인해야 합니다. 임차권등기만으로 현재 점유가 계속되고 있다고 단정하지 않습니다.
- 채권관계 중복 여부 확인. 정기백은 임차권자이자 강제경매 신청채권자로 기재되어 있습니다. 신청채권과 보증금 반환채권의 관계를 확인하고 동일 채권을 중복 계산하지 않습니다.
- 민간임대주택 등록상태 확인. 갑구 2-1번 민간임대주택등기의 존속 상태와 경매 취득 이후 적용될 수 있는 의무를 검토합니다.
- 비교 가능한 실거래 확보. 최근 거래 180,000,000원은 23.68㎡ 주택의 가격입니다. 대상 기준 면적 28.17㎡와 동일하거나 유사한 면적, 층, 상태의 거래를 추가 확인한 뒤 취득가 상한을 판단합니다.
- 관리비·명도·취득 관련 비용. 미납 관리비, 실제 점유자, 인도 절차와 추가 취득비용을 검토합니다. 제시된 실질취득액은 낙찰가와 임차보증금 인수액을 합한 금액으로, 기타 비용까지 포함한 총투자금은 아닙니다.
- 입찰 전 서류 재확인. 2026.10.27. 매각기일에 앞서 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 증빙, 배당요구 및 조세 관련 서류를 대조합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 보증금은 사라지지 않는다”
서울북부지방법원 2026타경56은 최저가만 보면 감정가 257,000,000원에서 205,600,000원으로 내려온 1회 유찰 물건입니다. 그러나 이 사건의 실질적인 가격 기준은 205,600,000원이 아니라 253,678,400원입니다.
임차인 정기백의 보증금은 250,000,000원이고, 대항력을 갖춘 임차인의 보증금 미회수분을 매수인이 인수하도록 명세서에 기재되어 있습니다. 따라서 추가로 유찰되더라도 낙찰가격 감소분의 상당 부분이 인수액 증가로 연결됩니다. 최저가 하락만으로 안전마진이 확보되는 물건이 아닙니다.
가격 측면에서도 전체 평균 250,000,000원을 그대로 시세로 인정하기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 180,000,000원이며 최근 대비 과거 거래의 추세 지표는 -43.8%로 하락을 나타냅니다. 거래된 면적이 서로 달라 정확한 동일 면적 하락률을 확인할 수는 없지만, 실질취득액이 최근 거래금액을 크게 상회하는 상황에서 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 10세대 규모라는 환금성 문제까지 함께 고려해야 합니다.
종합 판단은 D등급, 입찰 신중입니다. 임차보증금 인수, 반복적인 세금 압류, 비교 시세 불확실성, 하락 추세 지표, 소규모 다세대주택의 환금성 부담이 동시에 존재합니다. 권리 인수에 관한 별도 해소 근거와 신뢰할 만한 동일 면적 시세가 확인되지 않는다면 현재 가격을 매력적인 낙찰 기회로 평가하기 어렵습니다.
