서울북부지방법원 2026타경64. 성북구 종암동 한강뉴스타 103동 3층 301호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 2023.09.22. 설정된 김성필의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.03.20., 점유개시일은 2021.05.15., 주민등록일은 2021.05.17., 확정일자는 2021.06.04.이고 보증금은 278,000,000원입니다. 김성필은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 잡혀 있으며, 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
말소기준으로 잡힌 권리는 2026.03.16. 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인의 대항력 발생 기초가 되는 주민등록과 점유, 확정일자 및 임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않는 회차에서는 미배당 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이 물건은 유찰로 최저가가 떨어지는 숫자만 보면 안 되고, 반드시 낙찰가 + 인수액 = 실질취득으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경64 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 종암동 1-127 한강뉴스타 103동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제301호 · 사용승인 2021.03.09. |
| 소유자 | 이현도 · 2021.05.14. 공유자전원지분전부 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 296,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김성필 / 278,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29. |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차권이 핵심
김성필의 주택임차권은 2023.09.22. 등기됐지만, 임대차계약은 2021.03.20., 점유개시는 2021.05.15., 주민등록은 2021.05.17., 확정일자는 2021.06.04.입니다. 강제경매개시결정은 2026.03.16.이므로 임차인의 대항력 기초가 앞섭니다. 매각물건명세서상도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있는 권리로 표시된 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성필 | 제3층 제301호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.17. / 2021.06.04. | 278,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 조건부 인수 |
② 실질취득 — 유찰 최저가만 보면 안 된다
현재 회차는 최저가 296,000,000원이고, 이 금액에 낙찰된다는 배당 가정에서는 김성필의 임차보증금 278,000,000원이 전액 배당됩니다. 그래서 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 유찰 이후입니다. 1회 유찰 시 최저가는 236,800,000원으로 낮아지지만, 매수인 인수액이 45,315,200원으로 증가합니다. 따라서 실질취득은 282,115,200원입니다. 2회 유찰에서는 낙찰가가 189,440,000원까지 내려가도 인수액이 92,012,160원으로 늘어 실질취득은 281,452,160원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 296,000,000원 | 0원 | 296,000,000원 |
| 1회 유찰 | 236,800,000원 | 45,315,200원 | 282,115,200원 |
| 2회 유찰 | 189,440,000원 | 92,012,160원 | 281,452,160원 |
③ 예상배당표 (매각가 296,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,944,000원 |
| 1. 임차인 김성필 보증금(우선변제) | 278,000,000원 | 278,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 김성필 | 278,000,000원 | 13,056,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 296,000,000원 가정에서는 임차보증금 278,000,000원이 전액 배당되어 임차권 잔액 인수는 0원입니다. 강제경매 신청채권에는 13,056,000원이 배당되는 계산이며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 성북구 종암동, 일신초등학교 동측 인근입니다. 주위는 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 지하철6호선 월곡역 및 노선버스 정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 3층 301호이며 사용승인일은 2021.03.09.입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기·필로티주차시설이 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 평탄한 가로장방형 공동주택 부지이고, 동측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 접합니다. 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 규모·경매 통계. 한강뉴스타103동은 12세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.5회, 낙찰률은 0.0%로 표시됩니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 계산. 1회 유찰은 236,800,000원이 아니라 인수액을 더한 282,115,200원, 2회 유찰은 281,452,160원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원인 확인. 김성필의 임대차계약일 2021.03.20., 점유개시 2021.05.15., 주민등록 2021.05.17., 확정일자 2021.06.04., 임차권등기 2023.09.22.의 원본을 서로 대조해야 합니다.
- 동일인 채권관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 김성필로 나타나므로, 보증금채권과 집행채권이 어떤 관계인지 확인해야 합니다.
- 배당기준 확인. 현재 계산에는 집행비용 4,944,000원과 임차보증금 278,000,000원 등이 반영되어 있습니다. 실제 당해세·최우선변제 등으로 배당액이 달라지면 매수인 인수잔액도 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.06.21. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 전후 처리 상태와 관련 의무의 정리 여부를 원본 등기와 관계기관 자료로 확인해야 합니다.
- 명도 상태 확인. 임차권등기와 현황조사 내용을 토대로 실제 점유·인도 상태를 매각 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가는 내려가도 실질취득은 거의 내려가지 않는다”
이 사건은 신건과 유찰 이후의 얼굴이 다릅니다. 현재 회차 296,000,000원에서는 김성필의 보증금 278,000,000원이 전액 배당되는 계산이라 매수인 인수는 0원입니다. 반면 1회 유찰부터는 대항력 임차권의 미배당 잔액이 생기면서 45,315,200원이 인수되고, 2회 유찰에서는 92,012,160원으로 늘어납니다.
그 결과 최저가는 236,800,000원, 189,440,000원으로 크게 내려가도 실질취득은 각각 282,115,200원, 281,452,160원입니다. 즉 이 물건의 핵심은 “얼마나 유찰됐는가”가 아니라 “배당 후 임차보증금이 얼마 남는가”입니다. 여기에 임차권자와 강제경매 신청채권자가 김성필로 동일하게 나타나는 점까지 확인해야 하므로, 입찰 전에는 임대차관계·집행채권·배당관계를 원본으로 맞춰보는 절차가 필수입니다.
