서울북부지방법원 2026타경64. 성북구 종암동 한강뉴스타 103동 301호, 2021년 사용승인된 다세대주택입니다. 감정가는 296,000,000원이지만 한 차례 유찰되면서 최저매각가는 236,800,000원으로 내려왔습니다. 겉으로 보면 감정가보다 59,200,000원 낮아졌습니다. 하지만 이 사건은 낙찰가 자체보다 낙찰 이후 떠안게 될 임차보증금을 먼저 살펴봐야 합니다.
등기부 을구 1번에는 김성필의 주택임차권이 등기되어 있습니다. 임대차계약일은 2021.03.20, 점유개시일은 2021.05.15, 전입신고일은 2021.05.17, 확정일자는 2021.06.04입니다. 임차보증금은 278,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다. 이 임차권은 2026.03.16 강제경매개시결정보다 앞서 성립한 권리입니다.
매각물건명세서 역시 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 임차권등기가 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시합니다. 따라서 경매개시결정이 매각으로 소멸한다는 사실만으로 이 사건의 권리가 깨끗해지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경64 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 종암동 1-127 한강뉴스타 제103동 제3층 제301호 도로명주소: 서울특별시 성북구 월곡로10길 36 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트구조 · 지상 5층 중 3층 · 주거용 |
| 사용승인일 | 2021.03.09 |
| 소유자 | 이현도 (2021.05.14 소유권이전, 매매원인 2021.04.10) |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 236,800,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 김성필 / 278,000,000원 |
| 임차보증금 | 278,000,000원 (김성필, 대항력 및 우선변제권 있음) |
| 매수인 인수 예상 | 45,315,200원 (현재 최저가 기준) |
| 실질취득 추정 | 282,115,200원 (현재 최저가 + 예상 인수액, 기타 취득비용 별도) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기상 소유권은 이현도에게 이전되어 있고, 2026.03.16 김성필의 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 이 경매개시결정이 권리분석상 말소기준으로 표시되지만, 그보다 앞서 2023.09.22 등기된 김성필의 주택임차권은 별도로 살펴야 합니다. 해당 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 미변제액을 매수인이 부담할 수 있습니다.
임차인 권리분석
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|
|
김성필 제3층 제301호 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2021.05.17 확정 2021.06.04 점유개시 2021.05.15 |
278,000,000원 |
대항력 있음 우선변제권 있음 배당요구 확인 |
미배당액 인수 45,315,200원 현재 최저가 기준 |
실제 임차인 1명. 임차권등기는 2023.09.22 접수되었으며, 임차보증금은 278,000,000원입니다. 배당요구와 확정일자가 확인되어 우선배당 대상으로 분석되지만, 우선변제권이 있다는 사실만으로 보증금 전액 회수가 보장되지는 않습니다.
② 가격 구조 — 낙찰가가 내려가도 실질 부담은 크게 줄지 않는다
이 물건은 낙찰가와 실질취득 부담을 반드시 구분해야 합니다. 임차보증금 278,000,000원이 현재 최저매각가 236,800,000원보다 큽니다. 낙찰대금에서 집행비용을 공제한 뒤 임차인에게 우선배당하면, 보증금 전액을 변제할 수 없기 때문에 부족액이 발생합니다.
| 예상 낙찰가 | 236,800,000원 |
|---|---|
| 집행비용 추정 | 4,115,200원 |
| 임차인 예상배당 | 232,684,800원 |
| 미배당 보증금 | 45,315,200원 |
| 실질취득 추정 | 282,115,200원 |
236,800,000원 + 45,315,200원 = 282,115,200원.
보증금 인수를 전제로 한 예상 실질취득 부담입니다.
취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다.
매각가가 내려가면 임차인에게 돌아가는 배당금도 줄고, 반대로 매수인에게 넘어오는 미배당 보증금은 늘어납니다. 따라서 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 구조에서는 낙찰가가 낮아져도 실질취득 부담이 보증금 278,000,000원 안팎에 머무르는 특징이 있습니다. 회차별 집행비용 추정 차이로 총액은 소폭 달라질 수 있습니다.
회차별 낙찰가·인수액 시나리오
| 회차 | 예상 낙찰가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
|
현재 · 1회 유찰 감정가 80% |
236,800,000원 | 45,315,200원 | 282,115,200원 |
|
2회 유찰 시 감정가 64% |
189,440,000원 | 92,012,160원 | 281,452,160원 |
|
3회 유찰 시 감정가 51.2% |
151,552,000원 | 129,369,728원 | 280,921,728원 |
실질취득 = 예상 낙찰가 + 예상 미배당 보증금 인수액. 회차별 배당 및 집행비용 추정에 따른 계산이며, 실제 배당표와 인수액은 달라질 수 있습니다. 향후 회차는 유찰이 이어지는 경우의 가정입니다.
시세 판단 — 비교 대상은 최저가가 아니라 실질취득액
한강뉴스타103동은 2021년 사용승인된 다세대주택으로, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.1회입니다. 그러나 평균 유찰 횟수만으로 이 물건의 적정 낙찰가를 판단할 수는 없습니다.
이 사건에서는 동일 건물·유사 면적의 검증된 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없어, 실질취득 추정액 282,115,200원이 실제 시세보다 낮은지 판단하기 어렵습니다. 특히 일반적인 다세대주택의 경우 건물 규모, 전용면적, 내부 상태, 주차 및 개별 호수 조건에 따라 가격 차이가 생길 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 236,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,115,200원 |
|
1. 임차인 김성필 보증금 (우선변제) |
278,000,000원 | 232,684,800원 |
|
2. 강제경매 신청채권자 김성필 (임차권자와 동일인) |
278,000,000원 | 0원 (별도 배당) |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당분 | 278,000,000원 | 45,315,200원 |
집행비용 4,115,200원은 추정액입니다. 신청채권자 김성필과 임차권자 김성필은 동일인으로, 우선변제로 배당된 232,684,800원을 별도 채권자의 배당과 중복 합산하지 않았습니다. 표의 경매신청채권자 0원은 별도 배당항목 기준이며, 김성필이 전체적으로 아무 금액도 배당받지 않는다는 뜻이 아닙니다. 실제 배당순위와 채권 동일성은 배당표 원본으로 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 성북구 종암동 소재 일신초등학교 동측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 주거지대로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 6호선 월곡역과 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2021.03.09 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 다세대주택의 3층 301호입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기 및 필로티주차시설이 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로·토지. 동측으로 약 12m 내외의 포장도로에 접하고, 인접지 대비 등고 평탄한 가로장방형 토지에 위치합니다. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,162,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역과 대공방어협조구역 등의 규제가 확인됩니다. 토지거래계약 허가구역 지정 이력도 있으므로, 입찰 시점에 해당 다세대주택에 적용되는 규제의 대상과 유효기간을 확인해야 합니다.
- 환금성. 다세대주택은 같은 건물이라도 면적·층·주차·내부 상태에 따라 거래가격이 달라질 수 있습니다. 유사 호수의 실제 매매사례로 적정가격과 환금성을 별도 검증해야 합니다. 현재 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.1회로 나타나지만, 이것만으로 낙찰가의 적정성을 판단할 수는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액 확인. 현재 최저가 기준 예상 인수액은 45,315,200원입니다. 매각물건명세서의 선순위 임차권 인수 문구와 실제 배당순위를 대조해야 합니다.
- 실질취득액으로 가격 비교. 최저가 236,800,000원이 아닌 실질취득 추정액 282,115,200원을 최근 유사 다세대주택 실거래가격과 비교해야 합니다. 비교 시에는 전용면적·층·사용승인일·주차조건 등이 유사한 거래를 우선해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 임차권자이자 경매신청채권자인 김성필의 임대차계약서, 보증금 지급증빙, 채권 발생 경위 및 실제 점유·퇴거 관계를 확인해야 합니다. 동일인 관계만으로 임대차의 진위나 권리 소멸을 단정하지 않아야 합니다.
- 배당요구와 채권 중복 확인. 김성필에게 우선배당된 금액을 별도 신청채권자 배당으로 다시 더하지 않아야 합니다. 보증금 채권과 신청채권의 동일성, 실제 배당액, 미배당 잔액을 배당표와 관련 문건에서 검증해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 재계산. 2회 유찰 시 예상 인수액은 92,012,160원, 3회 유찰 시 129,369,728원으로 증가하는 시나리오입니다. 최저가가 내려갈 때마다 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 갑구 2-1번 민간임대주택등기의 말소 여부와 경매 매수인에게 적용될 수 있는 임대사업 관련 의무를 확인해야 합니다.
- 점유·인도 문제. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 건물을 인도받을 수 있는 상태라고 판단해서는 안 됩니다. 현장 점유 상황과 인도 조건, 미배당 보증금의 정산 문제를 확인해야 합니다.
- 관리비·추가비용. 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 부분, 취득세·등기비용·명도비용 등 실질적인 추가 지출을 별도 점검해야 합니다.
- 최신 서류 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건기록의 최신 내용을 확인해야 합니다. 특히 선순위 임차권의 인수 조건에 변동이 없는지 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 낮아도, 보증금은 사라지지 않는다”
이 물건의 가장 큰 위험은 최저가 236,800,000원이 아니라 278,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 현재 최저가로 낙찰받더라도 배당 후 부족한 45,315,200원을 매수인이 인수할 수 있어, 실질취득 부담은 282,115,200원으로 추산됩니다.
경매가 추가 유찰되어 최저가가 내려가더라도 임차보증금의 미배당액이 그만큼 늘어나는 구조입니다. 실제 취득 부담은 약 2.8억원 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 최저가 할인율이 높아진다고 해서 가격 메리트도 함께 커지는 사건이 아닙니다.
임차권자와 신청채권자가 동일인이라는 특이점도 확인이 필요합니다. 임대차의 실제 성립과 채권 동일성을 검증해야 하지만, 검증되지 않은 의심만으로 명시된 인수 위험을 없다고 가정해서는 안 됩니다. 또한 실거래 비교가격이 확인되지 않았으므로, 실질취득 부담이 시장가격보다 저렴하다는 판단도 보류해야 합니다.
결론은 현재 상태에서 가격 메리트 확인이 어렵고, 선순위 보증금 인수 위험이 큰 신중 접근 대상입니다. 임차권의 실제 인수 조건과 보증금 채권 관계를 확정하고, 실질취득액을 최근 유사 매매사례와 비교하기 전에는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 이 경매의 승부처는 최저가가 아니라, 매수인이 최종적으로 부담할 보증금과 그 총액을 감당할 만한 실제 시세입니다.
