서울북부지방법원 2026타경10066. 서울 강북구 수유동 설악빌라 3층 301호의 다세대 주택입니다. 감정평가상 현재 주거용으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 5층 건물의 3층에 위치합니다. 등기부를 보면 2017년 설정됐던 구룡포수산업협동조합 근저당과 한국양계축산업협동조합 근저당은 각각 이미 말소됐습니다. 현재 경매 절차의 기준이 되는 등기는 2026.01.21. 임의경매개시결정입니다.
다만 이 사건에서 등기부보다 더 중요하게 볼 부분은 점유관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 김동현이 확인되고 전입일은 2024.10.14입니다. 하지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 이런 경우 보증금이 얼마인지 모르는 상태에서 단순히 “대항력 있는 임차인” 또는 “인수 0원”으로 단정하면 안 됩니다. 입찰 판단에서는 대항력 가능·미상으로 두고 보증금과 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10066 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 28-24 설악빌라 3층 301호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강북구 삼양로98길 43-5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 주거용 · 철근콘크리트조 5층 건물 내 3층 301호 |
| 사용승인일 | 2017.03.15 |
| 소유자 | 이해설 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 290,000,000원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기존 근저당은 말소, 임차인은 별도 확인
2017.03.29. 설정된 구룡포수산업협동조합의 채권최고액 912,000,000원 근저당은 2017.07.14. 말소됐고, 같은 날 설정된 한국양계축산업협동조합의 채권최고액 176,400,000원 근저당도 2024.10.14. 해지로 말소됐습니다. 이후 2026.01.21. 청산을 위한 형식적 경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차인 — 보증금이 핵심 미확인 사항
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동현 | 미상 | 2024.10.14 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
임차인의 사용부분과 보증금이 확인되지 않아 실제 낙찰자 인수액도 확정할 수 없습니다. 특히 보증금이 존재하고 매각대금에서 전액 배당되지 않는 구조라면 미배당분이 낙찰자에게 이어지는지 확인해야 합니다. 따라서 이 사건에서는 최저가 290,000,000원만 보고 실질취득비용을 판단해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 감정가만 존재
이 물건의 감정가는 290,000,000원이고 신건 최저매각가도 동일합니다. 다만 동일 지역·유사 다세대의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세가 확인되지 않으므로 감정가가 현재 시세보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 “싸다”, “시세보다 저렴하다” 또는 “가격 메리트가 있다”는 결론은 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 290,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,860,000원 |
| 경매개시결정 · 채무자 피상속인 망 이해설의 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 285,140,000원 |
위 배당표는 매각가 290,000,000원을 가정한 산정치입니다. 채권액이 확인되지 않은 경매개시결정 항목은 계산에서 제외됐고, 임차인의 보증금도 미상입니다. 따라서 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 매각가 시나리오
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 산정 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 290,000,000원 | 285,140,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 232,000,000원 | 227,952,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 185,600,000원 | 182,201,600원 | 0원 |
회차가 내려가면 매각가는 290,000,000원에서 232,000,000원, 185,600,000원으로 낮아집니다. 그러나 김동현의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가 하락만으로 실질취득비용도 같은 비율로 내려간다고 볼 수 없습니다. 임차보증금 중 낙찰자가 인수할 금액이 발생한다면 그 금액까지 더한 총비용으로 판단해야 합니다.
⑥ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울우이초등학교 동측 인근. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 주거용으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 301호이며 사용승인일은 2017.03.15입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 약 3미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김동현의 보증금이 얼마인지가 가장 중요합니다. 보증금 미상 상태에서 인수액 0원으로 확정하면 안 됩니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부에 따라 배당 및 낙찰자 부담 판단이 달라집니다.
- 점유범위 확인. 현재 점유부분이 미상으로 기재돼 있으므로 실제 사용 범위를 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 최근 12개월 실거래와 최신 거래를 확보한 뒤 감정가 290,000,000원과 비교해야 합니다.
- 형식적 경매 확인. 등기 원인에 청산을 위한 형식적 경매로 기재돼 있으므로 절차와 매각조건을 원문에서 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가상 내부구조는 건축물대장상 현황도면과 외부관찰 등에 의한 부분이 있어 실제 내부와 다를 수 있습니다.
맺으며 — “등기가 단순해도 인수액은 별개다”
설악빌라 301호는 과거 설정된 근저당이 모두 이미 말소돼 등기부만 보면 복잡하지 않습니다. 그러나 입찰자에게 중요한 것은 말소된 근저당보다 현재 확인된 임차인입니다. 김동현은 2024.10.14. 전입한 것으로 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 관리해야 하고, 배당표상 산정 인수액 0원을 실제 최종 인수액으로 단정해서는 안 됩니다.
또한 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 신건 최저가 290,000,000원의 가격 수준도 평가하기 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 단순히 유찰 여부가 아니라 임차보증금과 시세를 확인해 실질취득비용을 다시 계산하는 것입니다.
