🛡️ 인수 0원 👤 임차인 0명 📊 최근시세 대비 104.6% 🏷️ 신건 0회 유찰
서울북부지방법원 2026타경10075. 서울 도봉구 쌍문동 현대아파트 107동 501호, 전용 84.66㎡의 아파트입니다. 현재 소유자는 한기태이고, 1996년 한기태·최명자가 각각 지분 2분의 1을 취득한 뒤 2010.03.10 최명자 지분 전부가 한기태에게 증여됐습니다. 권리분석의 기준은 2009.08.14 주식회사한국스탠다드차타드제일은행 근저당권입니다. 이후 설정된 비엔케이캐피탈 근저당권, 신한카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
매수인에게 승계되는 금액은 예상배당상 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유관계와 명도 대상은 입찰 전 현황조사·매각물건명세서 원본을 다시 확인할 필요가 있습니다. 가격 측면에서는 최저매각가 548,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 523,666,666원을 웃돌아, 권리 안정성과 별개로 신건 가격을 싸다고 볼 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10075 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 54 현대아파트 107동 5층 501호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.66㎡ · 지하1층 지상15층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 한기태 |
| 감정가 / 최저가 | 548,000,000원 / 548,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 143,970,605원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 사용승인일 | 1990.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등록된 임차인은 없습니다. 매수인 인수 예상액 역시 0원입니다. 말소기준은 2009.08.14 설정된 주식회사한국스탠다드차타드제일은행의 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2022.07.19 채권최고액이 167,500,000원으로 변경됐고, 그 뒤 설정된 비엔케이캐피탈주식회사 근저당권 466,800,000원, 신한카드주식회사 가압류 9,142,044원 및 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균보다 높다
동일 단지 ‘현대1’의 동일 면적 84.66㎡ 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 523,666,666원, 최신 거래는 2026.08 · 530,000,000원입니다. 최저가 548,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.6%로, 최근 시세보다 낮은 가격이 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.66㎡ | 10 | 530,000,000원 |
| 2026.08 | 84.66㎡ | 10 | 538,000,000원 |
| 2026.07 | 84.66㎡ | 10 | 550,000,000원 |
| 2026.07 | 84.66㎡ | 9 | 545,000,000원 |
| 2026.05 | 84.66㎡ | 10 | 510,000,000원 |
| 2026.04 | 84.66㎡ | 2 | 518,000,000원 |
| 2026.03 | 84.66㎡ | 14 | 500,000,000원 |
| 2026.02 | 84.66㎡ | 7 | 533,000,000원 |
| 2026.01 | 84.66㎡ | 2 | 470,000,000원 |
| 2026.01 | 84.66㎡ | 4 | 500,000,000원 |
| 2025.10 | 84.66㎡ | 3 | 535,000,000원 |
| 2025.09 | 84.66㎡ | 8 | 555,000,000원 |
| 평균 | 84.66㎡ | 12건 | 523,666,666원 |
실거래 범위는 470,000,000원~555,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 523,666,666원입니다. 감정가와 최저가가 같은 548,000,000원인 현재 회차는 평균보다 높은 구간입니다. 최신 실거래 530,000,000원과 비교해도 신건 최저가가 더 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 548,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,880,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드제일은 | 230,400,000원 | 230,400,000원 |
| 3. 근저당 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 466,800,000원 | 309,720,000원 |
| 4. 가압류 · 신한카드주식회사 | 9,142,044원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 706,342,044원 중 예상 배당액은 540,120,000원이며, 미배당액은 166,222,044원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 선덕중학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트와 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 지상15층 건물의 5층 501호이며 사용승인일은 1990.10.19입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·소화전·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 필지 서측·북측·북동측으로 노폭 약 8미터 내외, 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가는 3,236,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 단지 거래. 현대1은 783세대이며, 동일 면적 최근 12건 실거래가 470,000,000원~555,000,000원 범위에 형성돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 우선. 최저가 548,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.6%입니다. 신건 가격을 할인 가격으로 전제하지 마세요.
- 최신 거래 확인. 2026.08 최신 거래는 530,000,000원입니다. 입찰 직전 추가 거래 여부를 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 점유·명도 확인. 등록된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 명도 필요 여부를 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2009.08.14 근저당권을 기준으로 후순위 근저당·가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기부에서 최종 확인하세요.
- 배당 변동 가능성. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 토지거래허가구역 확인. 아파트 용도 한정 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31입니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 점유 확인이 핵심
이 사건은 말소기준권리 이후의 근저당·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액도 0원이라는 점에서 등기상 구조는 단순합니다. 반면 신건 최저가 548,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 523,666,666원의 104.6%이고 최신 거래 530,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 권리 할인보다 가격 적정성과 실제 점유관계 확인입니다. 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼, 입찰 전 현황조사·매각물건명세서·등기부·최신 실거래를 함께 대조하는 것이 중요합니다.
