서울북부지방법원 2026타경10085. 성북구 동선동1가 코아루센타시아 지하1층 비110호는 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 지하철 4호선 성신여대입구역 동측 인근의 상업·업무지역에 자리하지만, 일반적인 아파트나 주거용 오피스텔과는 다른 투자 구조를 갖습니다. 감정 당시 점포에는 ‘설맥’ 표시가 있었으나 출입문이 잠겨 있었으며, 영업이 중단된 상태로 관찰됐습니다.
현재 소유자는 주식회사저문너머입니다. 2023년 1월 13일 거래가액 1,560,000,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 서울원예농업협동조합 명의 채권최고액 1,920,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 후순위 근저당권, 다수 압류, 경매개시결정이 이어졌습니다. 과거 경매개시결정은 취하됐지만 2026년 다시 임의경매가 개시됐습니다. 권리 정리는 비교적 명확한 반면, 실제 취득가격의 적정성과 미확인 점유관계는 별개로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10085 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 동선동1가 121-6 코아루센타시아 지하1층 비110호 도로명: 서울특별시 성북구 동소문로20나길 47 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 시세 조회 기준면적 | 51.96㎡ |
| 건물규모 | 지하5층·지상11층 · 철근콘크리트구조 · 사용승인 2010.06.25 |
| 소유자 | 주식회사저문너머 (2023.01.13 소유권 이전 · 등기 거래가 1,560,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,714,000,000원 / 1,371,200,000원 (1회 유찰 · 80%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울원예농업협동조합 / 1,593,054,946원 |
| 말소기준권리 | 2023.01.13 을구 10번 · 서울원예농업협동조합 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 선순위 1,920,000,000원 · 후순위 75,000,000원 |
| 압류 | 8건 · 국세·지방세·건강보험 등 관련 권리 |
| 임대차·점유 | 확인된 임차인 신고 없음 · 임대사항 미상 · 내부 확인 불가 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 등기사항 확인 기준 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸과 미확인 점유의 구분
핵심 말소기준은 2023.01.13 서울원예농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,920,000,000원이며, 이 근저당권 자체도 매각으로 소멸하는 권리입니다. 후순위 박진석 명의 근저당권 75,000,000원과 이후 설정된 압류 및 경매개시결정도 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2013년 주식회사성웅유통 명의로 설정됐던 250,000,000원 전세권은 주식회사미래중앙유통으로 이전됐다가 2017.08.11 말소됐습니다. 과거 신탁등기와 기존 하나은행·서울경기양돈축산업협동조합 관련 근저당권도 이미 말소된 이력이 있습니다. 따라서 이 과거 권리들을 현재 매수인이 새로 부담할 권리로 계산해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최근 거래의 419.3%, 그러나 비교 대상부터 검증해야 한다
코아루센타시아의 확인된 거래는 총 4건이며, 전체 평균 거래금액은 317,250,000원입니다. 하지만 판단의 우선순위는 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래에 둬야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건, 2026년 8월 327,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전 기간 대비 4.1% 상승으로 나타납니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 55.95㎡ | 3층 | 327,000,000원 |
| 2025.01 | 49.07㎡ | 3층 | 310,000,000원 |
| 2024.10 | 49.07㎡ | 3층 | 316,000,000원 |
| 2023.07 | 49.07㎡ | 3층 | 316,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 317,250,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 327,000,000원 |
현재 최저매각가 1,371,200,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래금액 327,000,000원의 419.3%입니다. 감정가 1,714,000,000원은 최근 거래의 524.2%에 해당합니다. 전체 거래 평균과 비교한 최저가 비율은 432.2%지만, 현재의 가격 판단에서 더욱 중요한 것은 최신 거래와의 큰 격차입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,371,200,000원 가정)
현재 최저매각가를 낙찰가로 가정하면 집행비용 추정액 16,112,000원을 제외한 1,355,088,000원이 담보권자에게 배당되는 계산입니다. 선순위 서울원예농업협동조합이 해당 금액을 배당받고, 후순위 박진석 근저당권은 배당받지 못하는 것으로 계산됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 16,112,000원 |
| 1. 근저당 · 서울원예농업협동조합 | 1,920,000,000원 | 1,355,088,000원 |
| 2. 근저당 · 박진석 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 1,995,000,000원 | 1,355,088,000원 |
근저당 채권최고액을 기준으로 한 추정 배당입니다. 실제 채권잔액, 집행비용, 당해세 및 임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
두 담보권의 채권최고액 합계는 1,995,000,000원이며 예상배당액은 1,355,088,000원입니다. 따라서 계산상 639,912,000원 미배당이 발생합니다. 신청채권자의 청구액 1,593,054,946원도 가정 배당액보다 큽니다. 그러나 이 미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 금액이지 매수인이 자동으로 인수하는 금액이 아닙니다.
유찰 회차별 배당·취득 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 등기상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 1,371,200,000원 | 1,355,088,000원 | 639,912,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 1,096,960,000원 | 1,083,590,400원 | 911,409,600원 | 0원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 877,568,000원 | 866,392,320원 | 1,128,607,680원 | 0원 |
시나리오에서는 유찰에 따라 매각가격이 하락하고, 채권자의 미배당액이 증가하지만 등기상 금전채권 인수액은 모든 회차에서 0원으로 계산됩니다. 다만 실제 임차인이나 인수해야 할 별도 권리가 발견되면 실질취득액은 달라질 수 있습니다.
3회 유찰 시 최저가 877,568,000원도 최근 12개월 거래금액 327,000,000원의 268.4%에 해당합니다. 물론 해당 거래는 층과 용도 비교에 한계가 있으므로, 유찰이 반복된다는 사실만으로 적정가에 도달했다고 판단할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성신여대입구역 동측 인근으로 상업·업무용 빌딩, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장, 전철역 및 경전철역 등이 소재합니다. 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 현재 이용상태. 지하1층 일반음식점으로 점포 전면에 ‘설맥’ 표시가 있으나 출입문이 잠겨 있고 영업은 중단된 것으로 관찰됐습니다. 실제 공실 여부와 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 내부 상태. 이해관계인 부재로 내부구조를 확인하지 못했습니다. 건축물현황도 및 외부 관찰에 따라 평가돼 실제 내부구조와 차이가 있을 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층·지상11층 건물이며 2010.06.25 사용승인됐습니다. 기본 위생·급배수·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측 약 8m 도로와 그 밖의 약 6m 도로 등에 접합니다. 지하층 상가인 만큼 건물의 도로 접면과 별개로 점포 자체의 출입 동선과 가시성을 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당하며 상대보호구역과 저촉됩니다. 공시지가 자료는 8,090,000원/㎡입니다. 토지거래허가구역 관련 표시도 있으므로 대상 용도와 적용 여부를 구분해 확인해야 합니다.
- 환금성. 지하층 근린시설은 임대수익과 실제 영업수요, 접근 동선, 관리비 부담 등에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 동일 조건의 거래 검증이 부족하고 단지 경매 통계상 평균 유찰이 4.9회인 점은 환금성 평가에 보수적으로 반영할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지하상가 시세 별도 검증. 현재 확인된 3층 거래와 지하1층 일반음식점은 가격을 직접 비교하기 어렵습니다. 동일 지하층 또는 유사 근린시설의 실거래와 임대료를 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 신고된 임차인이 없더라도 임대사항은 미상입니다. 실제 점유자, 점유 시작일, 사업자등록, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 내부 실사. 출입문이 잠겨 있었고 내부조사를 수행하지 못했습니다. 시설 노후, 누수, 설비 작동, 원상복구 부담을 확인해야 합니다.
- 압류 8건과 조세채권. 국세·지방세 등의 구체적인 체납액, 법정기일 및 배당 우선순위를 확인해야 합니다. 예상배당은 조세채권에 따라 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 이력. 비111호와의 공동담보 관계 및 2025.06.13 공동담보 소멸 부기사항을 현재 등기 원본과 대조해야 합니다.
- 과거 경매 취하 이력. 2023년 개시됐던 임의경매는 2025.05.30 취하됐습니다. 현행 2026타경10085 사건의 매각조건과 절차를 과거 사건과 혼동하지 않아야 합니다.
- 관리비·명도. 장기간 영업이 중단된 점포라면 공용부분 관리비 체납 및 명도 관련 비용을 확인해야 합니다. 실제 점유 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 상가 수익성. 인근 임대차 사례를 바탕으로 임대료, 공실 가능성, 영업용 시설비 및 보유비용을 검증해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가격을 결정해서는 안 됩니다.
- 원본 서류 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 최신 등기사항전부증명서, 감정평가서 및 건축물대장을 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 안전한 가격”
이 사건의 장점은 말소기준권리가 명확하다는 점입니다. 서울원예농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 근저당과 압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 제시된 배당 계산에서 매수인의 등기상 금전채권 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단에서는 별개의 장애물이 있습니다. 첫째, 현재 최저가 1,371,200,000원은 최근 거래 327,000,000원의 419.3%입니다. 둘째, 그 거래는 3층에 집중돼 지하1층 일반음식점의 직접적인 시세로 인정하기 어렵습니다. 셋째, 임대차와 내부 상태가 확인되지 않았고 다수 압류의 세금 배당순위도 검토해야 합니다. 여기에 평균 유찰 4.9회의 경매 이력까지 겹칩니다.
최근 거래 추세가 4.1% 상승이라는 점은 확인되지만, 최근 12개월 거래가 1건에 그치고 층·용도도 다르므로 이를 근거로 현재 최저가에 가격 가점을 부여하기는 어렵습니다. 1회 유찰에 따른 20% 할인 역시 독립적인 상가 가치평가를 대신할 수 없습니다.
결론은 현재 입찰 보류 및 추가 실사 우선입니다. 등기상 소멸 관계만으로는 매수인의 전체 위험을 확정할 수 없습니다. 동일 지하상가의 시세·임대수익, 실제 점유관계, 조세채권, 내부상태와 관리비를 검증하기 전에는 가격 메리트가 확보됐다고 평가할 근거가 부족합니다.
