서울북부지방법원 2026타경10085. 서울 성북구 동선동1가 코아루센타시아 지하1층 비110호로, 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 현재 소유자는 주식회사저문너머이고, 2023년 1월 13일 거래가 1,560,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 서울원예농업협동조합이 채권최고액 1,920,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 박진석 명의 채권최고액 75,000,000원 근저당과 국세·지방세·건강보험료 등을 포함한 다수 압류가 이어졌지만, 모두 말소기준권리 뒤에 설정된 권리로 매각에 의해 소멸하는 구조입니다. 배당표상 낙찰자가 승계하는 금액은 0원입니다. 다만 세금 압류가 8건 있어 당해세가 확인될 경우 배당순위와 후순위 미배당 규모는 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10085 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 동선동1가 121-6 코아루센타시아 지하1층 비110호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 영업 중단 상태로 보임 |
| 대상 면적 | 51.96㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층·지상11층 · 사용승인 2010.06.25 |
| 소유자 | 주식회사저문너머 (2023.01.13. 소유권이전 · 거래가 1,560,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,714,000,000원 / 1,714,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울원예농업협동조합 / 1,593,054,946원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2023.01.13. 서울원예농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,920,000,000원이고, 이 권리 이후 설정된 박진석 근저당권과 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 전세권과 하나은행·서울경기양돈축산업협동조합 근저당권은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 점유·임대관계 — 인수 0원과 현장 미확인은 별개
배당 시뮬레이션에서 매수인 승계액은 0원으로 계산되어 있습니다. 그러나 감정평가 현장조사에서는 이해관계인이 부재해 내부구조를 확인하지 못했고, 임대사항도 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 등기상 인수권리가 없다는 점과 실제 점유·명도 상황이 확인됐다는 것은 같은 의미가 아닙니다.
③ 시세 비교 — 실질취득이 최근 거래의 5배대
코아루센타시아 면적 매칭 거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래 2건 평균은 313,000,000원, 최신 거래는 2025년 1월 310,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -0.9%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 49.07㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2024.10 | 49.07㎡ | 3 | 316,000,000원 |
| 2023.07 | 49.07㎡ | 3 | 316,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 313,000,000원 |
최저가 1,714,000,000원은 최근 12개월 평균 313,000,000원의 547.6%입니다. 매수인 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 1,714,000,000원이며, 시세 비교 기준 역시 같은 금액입니다. 최신 거래 310,000,000원과 비교해도 가격 차이가 매우 큽니다.
다만 거래 표본은 모두 3층 49.07㎡이고 대상은 지하1층 51.96㎡의 근린시설이므로 직접적인 일대일 가격 비교에는 한계가 있습니다. 그럼에도 제공된 면적 매칭 거래자료 범위에서는 현재 최저가가 최근 거래수준을 크게 웃돈다는 점은 명확합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,714,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,540,000원 |
| 2. 근저당 · 서울원예농업협동조합 | 1,920,000,000원 | 1,694,460,000원 |
| 3. 근저당 · 박진석 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,995,000,000원 중 예상 배당 1,694,460,000원, 미배당 300,540,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 1,714,000,000원 | 1,694,460,000원 | 300,540,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,371,200,000원 | 1,355,088,000원 | 639,912,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,096,960,000원 | 1,083,590,400원 | 911,409,600원 | 0원 |
1회 또는 2회 유찰되더라도 매수인 인수액은 계속 0원으로 계산됩니다. 하지만 2회 유찰가 1,096,960,000원조차 최근 12개월 평균 313,000,000원보다 높은 수준입니다. 즉 이 사건은 단순히 “유찰되면 싸진다”는 구조로 보기 어렵고, 근린시설의 실제 수익성·점유상태· 상권가치에 대한 별도 검증이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철4호선 성신여대입구역 동측 인근으로, 상업·업무용빌딩·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장, 전철역 및 경전철역이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 “설맥” 표시가 있으나 출입문은 잠겨 있고 영업은 중단된 상태로 보입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 등의 지정이 있습니다.
- 토지. 토지면적 2,597.8㎡, 공시지가 8,090,000원/㎡, 상업기타 이용, 평지·사다리형·소로각지입니다.
- 환금성 지표. 코아루센타시아 경매 표본의 평균 유찰 횟수는 5.3회, 낙찰률은 0.0%로 제시되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 기준 재검증. 현재 최저가가 최근12개월 평균의 547.6%입니다. 근린시설의 실제 임대수익·영업가치·수익환원 관점의 가격 검증이 선행돼야 합니다.
- 점유관계 확인. 임대사항과 내부구조가 현장조사에서 확인되지 않았습니다. 현장 방문과 점유자 확인이 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 압류 8건 중 당해세 해당 여부와 금액을 반드시 확인해야 실제 배당구조를 판단할 수 있습니다.
- 용도 확인. 대상은 아파트가 아니라 지하1층 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 영업 가능성·시설 상태·업종 규제를 별도로 점검해야 합니다.
- 과거 경매 이력. 2023.12.29. 서울원예농업협동조합의 임의경매개시결정이 있었다가 2025.05.30. 취하로 말소된 이력이 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·세금 및 점유 관련 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격·환금성 검증이 먼저
등기구조만 보면 말소기준권리 뒤의 근저당·압류·경매개시결정이 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심 위험은 인수권리보다 가격과 환금성입니다. 신건 실질취득 1,714,000,000원은 최근 12개월 면적 매칭 거래 평균 313,000,000원의 547.6%이고, 최신 거래 310,000,000원보다도 크게 높습니다. 최근 추세도 -0.9%이며, 대상은 지하1층 영업 중단 상태의 근린시설, 임대관계·내부상태는 미확인입니다. 따라서 이 사건은 현재 최저가만으로 가격 메리트를 인정하기보다, 실제 점유·수익성·상권·세금·환금성을 별도로 확인해야 하는 물건으로 보는 것이 데이터에 부합합니다.
