서울북부지방법원 2026타경10093. 등기부상 소유자는 사형택이며, 2019년 2월 1일 매매를 원인으로 거래가액 230,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 감정평가상 이 물건은 4층 403호로, 현황은 방3·거실·주방·욕실·현관·다용도실을 갖춘 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 사건의 핵심은 후순위 압류·가압류가 아니라, 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 이동환의 보증금 282,500,000원입니다.
2016년 설정됐던 수산업협동조합중앙회와 삼선새마을금고의 근저당권은 각각 이미 말소됐고, 2020년 주식회사하영인터내셔날의 전세권도 2022년 7월 29일 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023년 9월 8일 주택도시보증공사 가압류입니다. 그런데 이동환의 전입·점유개시는 2022년 8월 1일이므로 기준일보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10093 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 50-30 연승카운티 4층 403호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 현황 주거용 오피스텔 · 제4층 제403호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상9층 · 사용승인 2016.06.30 |
| 소유자 | 사형택 (2019.02.01 매매, 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 337,000,000원 / 337,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 322,921,177원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2023.09.08 주택도시보증공사 가압류입니다. 이동환은 2022.06.10 임대차계약과 확정일자를 갖췄고, 2022.08.01 전입·점유를 시작했습니다. 따라서 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 2024.08.02 임차권등기도 경료됐고 배당요구도 했으므로 우선변제권을 행사합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이동환 | 제4층 제403호 | 282,500,000원 | 2022.08.01 / 2022.06.10 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 시 승계 |
② 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 실질취득은 크게 안 내려간다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 337,000,000원 | 0원 | 337,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 269,600,000원 | 17,474,400원 | 287,074,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 215,680,000원 | 70,639,520원 | 286,319,520원 |
여기가 가장 중요한 부분입니다. 1회 유찰 시 표면상 최저가는 269,600,000원으로 내려가지만, 인수액 17,474,400원이 더해져 실질취득은 287,074,400원입니다. 2회 유찰 시 최저가는 215,680,000원까지 낮아져도 인수액이 70,639,520원으로 커지면서 실질취득은 286,319,520원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 337,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,518,000원 |
| 1. 임차인 이동환 보증금 | 282,500,000원 | 282,500,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 48,982,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 322,921,177원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 337,000,000원에서는 집행비용 5,518,000원을 제외한 뒤 이동환 보증금 282,500,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에 48,982,000원이 배당됩니다. 한국주택금융공사의 예상배당은 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현황 이용. 공부상 사건 용도는 근린시설이며, 감정평가 현황은 방3·거실·주방·욕실·현관·다용도실을 갖춘 주거용 오피스텔입니다.
- 입지. 서울수유초등학교 북동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장, 지하철 4호선 수유역, 우이신설선 화계역이 소재합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하1층·지상9층 건물이며, 도시가스 개별난방·승강기·화재탐지기·기계식 주차시설 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중이며, 북측과 서측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 회차와 유찰 회차를 분리해서 판단. 신건은 인수 0원이지만 다음 회차부터는 보증금 미배당액이 매수인 부담으로 전환됩니다.
- 최저가가 아니라 실질취득액 확인. 1회 유찰 269,600,000원은 실제 부담 기준 287,074,400원, 2회 유찰 215,680,000원은 286,319,520원입니다.
- 임차인 명도·보증금 처리 확인. 실제 임차인은 이동환 1명이며, 대항력과 우선변제권을 모두 갖고 있습니다. 배당 결과에 따라 인수 여부가 달라집니다.
- 임차권등기 말소와 보증금 변제를 함께 확인. 등기 자체의 소멸 여부만 보지 말고 보증금 전액 배당 여부를 확인해야 합니다.
- 용도·현황 확인. 사건 용도는 근린시설이고 현황은 주거용 오피스텔이므로 실제 이용·대출·전입·매각 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 및 매각기일 당시 변동사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총부담은 그대로일 수 있다”
이 사건은 현재 회차만 보면 매수인 인수액이 0원입니다. 하지만 권리가 단순한 물건은 아닙니다. 이동환의 전입·점유가 말소기준보다 앞서고 보증금이 282,500,000원에 달하기 때문에, 매각대금에서 전액 배당되지 않는 순간 잔액이 매수인에게 넘어옵니다.
실제로 1회 유찰 시 낙찰가 가정은 269,600,000원으로 낮아지지만 인수액 17,474,400원이 붙어 실질취득은 287,074,400원입니다. 2회 유찰 시 낙찰가가 215,680,000원까지 내려가도 인수액이 70,639,520원으로 늘어나 실질취득은 286,319,520원입니다. 이 물건의 승부처는 유찰률이 아니라, 배당 후 남는 임차보증금까지 더한 총부담을 얼마로 보느냐입니다.
