서울북부지방법원 2026타경10102. 중랑구 면목동 더힐탑유앤아이 6층 601호, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차권등기가 있다”는 데 있지 않습니다. 임차인 정성모는 2020.10.30. 전입·점유했고 확정일자는 2020.10.22.입니다. 반면 말소기준권리는 2021.10.22. 안산세무서장의 압류입니다. 따라서 시간순서만 놓고 보면 임차인은 말소기준보다 선순위인 대항력 임차인입니다.
보증금은 378,000,000원으로 최저매각가 351,000,000원보다 큽니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총 부담이 줄지 않는 구조가 됩니다. 실제 배당모형도 신건에서 32,714,000원, 1회 유찰 시 101,931,200원, 2회 유찰 시 157,304,960원을 매수인 인수액으로 계산합니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서 비고에 제출된 확약 때문에 결론이 달라집니다. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않으며 임차권등기 말소에 동의한다고 명시돼 있으므로, 해당 임차보증금의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10102 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목동 129-82 더힐탑유앤아이 6층 601호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 제6층 제601호 |
| 소유자 | 권영만 · 거래가액 378,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 351,000,000원 / 351,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 주택도시보증공사 / 378,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 사용승인 | 2020.07.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력, 그러나 확약이 결론을 바꾼다
말소기준권리는 2021.10.22. 국 압류입니다. 그보다 앞선 2020.10.30.에 정성모가 전입·점유를 시작했으므로 임차인의 대항력은 인정되는 구조입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 화성시 압류, 남동세무서장 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 등기된 임차권 자체는 2022.11.22.이지만, 대항력 판단의 핵심 시점은 등기일이 아니라 앞선 전입·점유 시점입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정성모 | 제6층 제601호 전부 | 378,000,000원 | 대항력 있음 전입 2020.10.30 | 우선변제 확정 2020.10.22 · 배당요구 | 승계 아님 |
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
더힐탑유앤아이는 8세대, 사용승인일은 2020.07.15입니다. 비교대상 면적은 28.51㎡이나, 이 사건 데이터에는 실제 거래금액이 확인되지 않아 감정가 351,000,000원이 최근 시세보다 싼지 비싼지를 실거래 기준으로 판정할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유나 유찰 가능성만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 351,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,714,000원 |
| 1. 임차인 정성모 보증금 | 378,000,000원 | 345,286,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 540,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 378,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형 자체는 정성모 보증금 중 32,714,000원을 미배당으로 계산합니다. 그러나 매각물건명세서상 확약을 반영하면 이 금액은 매수인에 대한 실질 인수로 보지 않습니다. 국세·지방세의 당해세 여부에 따라 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 면목초등학교 서측 인근. 단독주택·다세대주택·연립주택·아파트·소규모점포 및 공원이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 면목역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 6층 601호이며 사용승인일은 2020.07.15입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·주차장 시설이 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 부정형 토지이며 공동주택(다세대) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,489,000원/㎡입니다.
- 도로. 남서측 겸재로29길, 북서측 폭 약 3미터 막다른 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 현황확인. 이해관계인 부재와 폐문으로 내부를 정확히 확인하지 못해 집합건축물대장 현황도면·외부관찰·주변 탐문으로 평가됐으며 실제 내부구조와 다를 수 있습니다.
- 전기료. 전기료 미납으로 전기공급제한이 고지돼 있어 입찰 전 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 및 원본에서 재확인하세요.
- 임차권 처리. 정성모의 임차권등기가 실제 매각 후 확약 내용대로 말소되는지 절차와 조건을 확인하세요.
- 세금 압류. 안산세무서장·화성시·남동세무서장 관련 압류 중 당해세가 있는지 확인하세요. 실제 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 시세 조사. 확인된 실거래 비교금액이 없으므로 감정가 351,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일·유사 면적 실거래와 현장 매물을 별도로 확인하세요.
- 내부 상태. 내부 확인이 되지 않았고 전기료 미납에 따른 공급제한 고지가 있으므로 점유·설비·수리 필요 여부를 확인하세요.
- 토지 규제. 토지거래계약에관한허가구역 등 적용 규제를 입찰 목적과 함께 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 것은 확약의 효력
겉으로 보면 까다로운 사건입니다. 정성모의 전입은 2020.10.30.으로 말소기준권리 2021.10.22.보다 빠르고, 보증금 378,000,000원은 최저가 351,000,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 건은 주택도시보증공사가 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 그 내용이 유효하게 적용된다면 실질 인수는 0원입니다.
다만 가격 측면은 별개입니다. 확인된 실거래 금액이 없어 감정가 351,000,000원이 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 또한 세금 압류 3건, 내부 미확인, 전기료 미납 고지가 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “확약으로 권리 위험이 실제로 제거되는지 확인하고, 그 다음에 별도로 가격과 현황을 검증하는 것”입니다.
