서울북부지방법원 2026타경10146. 전농동 이도퍼스트 3층 302호, 감정 이용상태상 방2·주방·거실·욕실2·발코니·현관으로 이용 중인 다세대주택입니다. 소유자 오인숙은 2021.06.11 거래가 410,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 민간임대주택등기가 이뤄졌습니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 감정가가 아니라 선순위 임차권입니다.
정수빈의 임차권은 2023.06.16 처음 등기될 때 보증금이 40,000,000원으로 기재됐지만, 2023.08.07 경정등기로 400,000,000원으로 바로잡혔습니다. 전입·점유개시는 2021.06.04, 확정일자는 2021.05.06입니다. 말소기준으로 계산된 2024.07.03 국세 압류보다 훨씬 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 따라서 4,000만원과 4억원을 서로 다른 임차인 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 정수빈 1명이고, 2023.08.07 등기는 기존 임차권의 보증금 경정입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10146 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 전농동 2-102 이도퍼스트 3층 302호 · 사가정로21길 5 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 방2·주방·거실·욕실2·발코니·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 공동주택 내 3층 302호 · 2021.03.02 사용승인 |
| 비교면적 | 38.0㎡ |
| 소유자 | 오인숙 (2021.06.11 거래가 410,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 266,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 4억원 선순위 임차권이 핵심
2021.03.19 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권 2,280,000,000원은 2021.06.04 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2024.07.03 국 압류이고, 이후 강서구·성북구 압류와 2026.01.22 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 정수빈 임차권은 말소기준보다 앞서 있어 매각만으로 사라진다고 볼 수 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 경정액 4억원
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정수빈 | 제3층 제302호 전부 | 2021.06.04 / 2021.05.06 | 400,000,000원 2023.08.07 경정 | 대항력 있음 우선변제 미배당 인수 |
정수빈은 확정일자와 배당요구가 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 우선변제권이 있다는 것과 보증금 전액이 배당된다는 것은 다른 문제입니다. 현재 최저가 266,000,000원 자체가 경정 보증금 400,000,000원보다 낮기 때문에, 전액 회수되지 못한 금액은 대항력에 따라 매수인에게 승계될 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 66.3%가 아니라 실질취득 약 4억으로 비교
이도퍼스트의 제공 비교거래는 3건으로, 모두 2021년 거래입니다. 평균은 401,000,000원, 최저 400,000,000원, 최고 403,000,000원입니다. 표면상 최저가 266,000,000원은 이 평균의 66.3%지만, 이 사건은 선순위 대항력 임차권 때문에 그 비율을 가격 메리트로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 38.0㎡ | 2 | 400,000,000원 |
| 2021.09 | 36.89㎡ | 2 | 400,000,000원 |
| 2021.06 | 36.89㎡ | 4 | 403,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 401,000,000원 |
권리상 실질취득을 약 400,000,000원으로 보면 제공 거래 평균 401,000,000원의 약 99.8%, 최신 거래 400,000,000원과는 동일한 수준입니다. 즉 현 최저가가 2.66억이라는 사실만으로는 가격 우위를 만들지 못합니다. 더구나 비교거래가 2021년에 집중되어 있어 현재 시세를 직접 대변한다고 단정하기도 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 266,000,000원 가정 · 원자료 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,524,000원 |
| 1. 임차인 정수빈 보증금 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 400,000,000원 | 221,476,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 계산은 정수빈 보증금을 40,000,000원으로 반영한 계산입니다. 그러나 등기부에는 2023.08.07 보증금 400,000,000원 경정등기가 존재하므로, 매수인 인수 위험 판단은 경정 후 400,000,000원을 우선 기준으로 해야 합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선차감될 수 있습니다.
⑤ 압류·세금 리스크
- 국 압류. 2024.07.03 압류가 현재 계산상 말소기준권리입니다. 처분청은 삼성세무서장입니다.
- 지방세 압류. 2024.10.02 강서구, 2025.12.12 성북구 압류가 추가돼 있습니다.
- 당해세 변수. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당에서 선차감될 수 있어 후순위 배당액과 임차보증금 미회수 규모가 달라질 수 있습니다.
- 경매 신청. 2026.01.22 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했고 청구금액은 400,000,000원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 배봉초등학교 남동측 인근. 단독·다세대·아파트·학교·근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 2021.03.02 사용승인, 철근콘크리트구조 5층 공동주택 내 3층. 승강기·도시가스 개별난방·급탕·위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 규모. 이도퍼스트는 9세대이며 제공 거래 표본은 3건입니다. 거래 표본이 적어 시세 판단 범위가 좁습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 공시지가 3,360,000원/㎡, 토지면적 173.0㎡. 동측·남측 약 5미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 경정 원본 확인. 2023.06.16 최초 40,000,000원에서 2023.08.07 400,000,000원으로 경정된 임차권의 등기 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 미배당액 계산. 최저가가 아니라 실제 배당 후 남는 정수빈 보증금을 기준으로 매수인 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 당해세 확인. 국·강서구·성북구 압류의 체납세액과 당해세 여부에 따라 임차인 배당과 매수인 실질부담이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.06.11 민간임대주택등기가 존재하므로 임대의무 관련 상태를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 제공 실거래 3건은 2021년 6~9월 거래이므로 2026년 매각기일 기준 현재 가격 판단에는 최신 거래·호가 확인이 필요합니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 대비 66.3% 수준이라는 숫자는 이 사건의 가격 메리트를 설명하지 못합니다. 실질취득 약 4억원 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “2.66억 경매”가 아니라 “약 4억 취득”
이 사건의 숫자 하나만 기억한다면 최저가 266,000,000원이 아니라 경정 임차보증금 400,000,000원입니다. 정수빈은 말소기준보다 앞선 전입과 확정일자를 갖춘 대항력 임차인이고, 보증금이 현재 낙찰가보다 큽니다. 따라서 유찰로 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 커지면서 실질취득은 약 4억원 수준에 머무는 구조입니다.
제공 실거래 평균도 401,000,000원, 최신 거래도 400,000,000원이라 권리 반영 후 가격은 과거 비교거래와 사실상 같은 수준입니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건과 배당표의 보증금 40,000,000원 계산이 등기 경정액 400,000,000원과 충돌한다는 점까지 감안하면, 표면 최저가보다 등기 경정과 실제 배당구조를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
