서울북부지방법원 2026타경10182. 도봉구 방학동 로얄빌리지 201호, 전용 47.56㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 최저가가 아니라 대항력 있는 임차보증금입니다. 황혜성은 2021.05.28 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.04.27입니다. 말소기준인 2021.10.19 국민건강보험공단 압류보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조이며, 배당요구도 확인됩니다.
현재 최저매각가 190,000,000원으로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 3,460,000원을 먼저 제외한 뒤 황혜성에게 186,540,000원이 배당됩니다. 보증금 240,000,000원 중 부족한 53,460,000원은 매수인 인수로 계산되어, 낙찰가와 합친 실질취득액은 243,460,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10182 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 방학동 623-9 로얄빌리지 201호 · 도로명 서울특별시 도봉구 시루봉로 254-3 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 47.56㎡ · 철근콘크리트구조 지상 5층 건물 내 제201호 |
| 소유자 | 정은하 · 2021.07.15 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 190,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
현재 권리분석의 기준은 2021.10.19 국민건강보험공단 압류입니다. 2012년 우리은행 및 근해안강망수산업협동조합 근저당은 이미 말소됐습니다. 반면 황혜성은 기준권리보다 앞선 2021.05.28 전입·점유를 갖추고 있어, 2023.06.21 임차권등기 자체가 매각으로 소멸하더라도 배당되지 못한 보증금은 매수인에게 남는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황혜성 | 201호 전부 | 2021.05.28 | 2021.04.27 | 240,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 53,460,000원 인수 |
| 김미정 | 201호 | 2025.02.17 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
③ 유찰돼도 총부담은 약 2.4억대
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 190,000,000원 | 53,460,000원 | 243,460,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 152,000,000원 | 90,928,000원 | 242,928,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 121,600,000원 | 120,902,400원 | 242,502,400원 |
이 사건은 낙찰가가 떨어질수록 미배당 보증금 인수액이 커지는 대항력 인수형입니다. 현재 243,460,000원, 1회 유찰 시 242,928,000원, 2회 유찰 시 242,502,400원으로, 표면 최저가는 크게 내려가도 실질취득은 약 240,000,000원대에서 거의 고정됩니다. 따라서 1.52억·1.216억이라는 최저가만 보고 할인폭을 판단하면 안 됩니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
로얄빌리지는 총 7세대이고 준공일은 2011.12.14입니다. 확인되는 전용 47.56㎡ 거래는 2021.07, 2층, 240,000,000원 1건입니다. 제공된 비교 평균도 240,000,000원으로 동일합니다. 다만 최신 거래 시점이 2021.07이므로 현재 가격을 단정할 정도의 거래 표본은 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 47.56㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 비교 평균 | 47.56㎡ | 1건 | 240,000,000원 |
최저가 190,000,000원만 놓으면 240,000,000원의 79.2%로 보이지만, 이 사건에서는 그 비교가 핵심을 놓칩니다. 현재 회차 실질취득은 243,460,000원으로 확인되는 240,000,000원 거래보다 3,460,000원 높고 약 101.4%입니다. 따라서 “최저가가 시세보다 싸다”거나 “유찰되면 가격 메리트가 커진다”는 해석은 맞지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,460,000원 |
| 1. 임차인 황혜성 보증금 | 240,000,000원 | 186,540,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
황혜성 보증금의 부족분 53,460,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 내 제201호입니다.
- 입지. 서울오봉초등학교 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택 등이 소재하는 기존 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 폭 약 4m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 건축허가·착공제한지역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 거래 표본. 로얄빌리지는 7세대이며 확인되는 동일 전용면적 거래가 1건으로, 가격 비교 표본이 매우 제한적입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아닌 실질취득가로 계산. 현재 회차 기준 190,000,000원이 아니라 인수 53,460,000원을 더한 243,460,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 152,000,000원, 2회 유찰 시 121,600,000원으로 내려가지만 인수액이 각각 90,928,000원·120,902,400원으로 증가합니다.
- 황혜성 임차권 확인. 전입 2021.05.28, 확정일자 2021.04.27, 보증금 240,000,000원, 배당요구가 권리분석의 중심입니다.
- 김미정 점유 확인. 2025.02.17 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 현재 점유·인도 절차는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 배당표 재검증. 실제 매각대금, 집행비용, 조세·최우선변제 등에 따라 황혜성의 미배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
- 거래가 보수적으로 해석. 확인 거래가 2021.07의 240,000,000원 한 건이므로 현재 시장가격을 단정하지 말고 추가 시세 확인이 필요합니다.
맺으며 — “1.9억 경매”가 아니라 “약 2.4억 취득 구조”
이 물건의 함정은 권리가 복잡해서가 아니라 최저가가 실제 취득비용처럼 보인다는 점입니다. 황혜성의 대항력 있는 보증금 240,000,000원이 낙찰대금에서 전액 배당되지 않으므로, 현재 회차에서는 53,460,000원을 매수인이 추가로 인수합니다. 그 결과 실질취득은 243,460,000원으로 확인되는 240,000,000원 거래보다 낮지 않습니다.
더 중요한 것은 유찰입니다. 1회 유찰 시 낙찰가가 152,000,000원으로 내려가도 총부담은 242,928,000원, 2회 유찰 시 121,600,000원까지 내려가도 총부담은 242,502,400원입니다. 낙찰가가 낮아진 만큼 미배당 보증금 인수가 늘어나는 구조이기 때문입니다. 따라서 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가 할인율이 아니라 인수액을 포함한 실질취득액이어야 합니다.
