서울북부지방법원 2026타경10182. 서울 도봉구 방학동 로얄빌리지 201호, 전용 47.56㎡의 다세대주택입니다. 감정가 190,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 152,000,000원입니다. 숫자만 보면 감정가보다 낮아진 매물입니다. 하지만 이 사건에서 먼저 볼 것은 할인율이 아니라 보증금 240,000,000원의 선순위 대항력 임차인입니다.
임차인 황혜성은 2021.05.28. 전입·점유를 시작했고, 2021.04.27. 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 2021.10.19. 국민건강보험공단 압류보다 앞선 임차관계입니다. 임차권등기는 2023.06.21. 이루어졌지만, 그 등기일만 보고 후순위라고 판단해서는 안 됩니다. 대항력 판단의 핵심은 앞선 전입·점유와 보증금의 미배당 여부입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10182 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 방학동 623-9 로얄빌리지 201호 도로명: 서울특별시 도봉구 시루봉로 254-3 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 47.56㎡ · 지상 5층 건물 내 201호 |
| 건물규모 / 준공 | 7세대 · 2011.12.14. |
| 소유자 | 정은하 (2021.07.15. 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 | 190,000,000원 |
| 최저매각가 | 152,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.10.19. 갑구 8번 국민건강보험공단 압류 |
| 주요 임차보증금 | 황혜성 240,000,000원 (대항력 있음) |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
과거 우리은행 근저당권(채권최고액 360,000,000원)과 근해안강망수산업협동조합 근저당권(149,500,000원)은 이미 등기부상 말소되었습니다. 2016년 설정된 신탁등기도 2019년 말소되었습니다. 현재 권리분석의 주요 쟁점은 과거 말소 근저당이 아니라 황혜성의 선순위 임차보증금과 후속 점유관계입니다.
경매신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구액은 240,000,000원입니다. 예상배당에서는 이 신청채권자에 대한 배당액이 0원으로 계산됩니다. 다만 주택도시보증공사의 청구와 황혜성의 임차보증금 간 법률상 관계는 별도 확인이 필요합니다. 두 금액을 서로 다른 매수인 인수보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황혜성 201호 전부 · 주거 임차권등기 |
전입 2021.05.28. 확정 2021.04.27. |
240,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 90,928,000원 인수 예상 |
| 김미정 201호 · 주거 |
전입 2025.02.17. 확정일자 미상 |
미상 | 후순위 전입 · 없음 | 미확인 | 보증금·점유관계 확인 |
황혜성의 예상 인수액은 최저가 152,000,000원 낙찰을 가정한 배당 시뮬레이션 기준입니다. 실제 배당액과 우선순위, 매각물건명세서의 인수조건에 따라 달라질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 1.52억이 아니라 2.43억을 비교해야 한다
로얄빌리지 전용 47.56㎡의 확인되는 거래사례는 2021년 7월 240,000,000원, 2층 거래 1건입니다. 현재 최저매각가 152,000,000원은 이 과거 거래가의 63.3%입니다. 하지만 이것은 매수인 인수액을 뺀 낙찰가만의 비교이므로 실제 매입가격의 할인율로 해석하면 안 됩니다.
| 구분 | 기준 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 실거래 사례 | 2021.07 · 47.56㎡ · 2층 | 240,000,000원 | 과거 거래 1건 |
| 감정가 | 경매 감정평가 | 190,000,000원 | 실거래 사례보다 낮음 |
| 현재 최저가 | 1회 유찰 | 152,000,000원 | 과거 거래가의 63.3% |
| 실질취득 | 최저가 + 인수보증금 | 242,928,000원 | 과거 거래가의 약 101.2% |
낙찰가 152,000,000원에 황혜성의 미배당 보증금 90,928,000원을 더하면 242,928,000원입니다. 2021년 거래사례보다 2,928,000원 높은 금액입니다. 따라서 최저가가 과거 시세보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 152,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,928,000원 |
| 1. 임차인 황혜성 · 우선변제 | 240,000,000원 | 149,072,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 황혜성 미배당 보증금 | 240,000,000원 | 90,928,000원 미배당 |
매각대금 152,000,000원 중 집행비용 2,928,000원을 차감한 149,072,000원을 황혜성에게 배당하는 가정입니다. 황혜성의 미배당 보증금 90,928,000원은 매수인 인수 예상액입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당표에 따라 변동될 수 있습니다. 주택도시보증공사의 배당 부족액을 별도의 임차보증금 인수액으로 중복 계산하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 실질취득은 거의 그대로
이 사건의 핵심은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다는 점입니다. 매각가가 내려가면 임차인이 배당받는 금액도 줄어들고, 매수인이 떠안을 보증금은 반대로 늘어납니다. 따라서 매각가 할인분이 온전히 매수인의 이익으로 이어지지 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 인수 예상 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 감정가 80% |
152,000,000원 | 90,928,000원 | 242,928,000원 |
| 2회 유찰 감정가 64% |
121,600,000원 | 120,902,400원 | 242,502,400원 |
| 3회 유찰 감정가 51.2% |
97,280,000원 | 144,871,040원 | 242,151,040원 |
실질취득 = 시나리오별 낙찰가 + 황혜성 미배당 보증금 예상액. 집행비용 추정과 배당조건에 따른 차이가 있으며 취득세·등기비용·명도비용 등은 포함하지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울오봉초등학교 남서측 인근의 기존 주택지대로, 주변에 단독주택과 다세대주택이 소재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지상 5층 건물 내 201호입니다. 위생·급배수설비와 개별난방설비가 있으며 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다. 접도와 차량 진출입 여건을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등이 기재되어 있습니다. 건축허가·착공제한지역 및 토지거래계약 허가구역 관련 지정사항도 있어 각 제한의 적용범위·유효기간 확인이 필요합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 내부 하자·누수·수선비용 등은 별도 확인 대상입니다.
- 환금성. 7세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 확인되는 실거래도 2021년 거래 1건입니다. 현재 시장가격과 매도 소요기간을 판단할 근거가 제한되어 대규모 아파트와 동일한 환금성을 기대하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 황혜성의 대항력. 2021.05.28. 전입·점유와 2021.04.27. 확정일자, 2023.06.21. 임차권등기 내용을 원본에서 대조하고 대항력 유지 및 보증금 인수 범위를 확인하세요.
- 미배당 보증금. 현재 낙찰가 가정에서 황혜성의 미배당액은 90,928,000원입니다. 집행비용·우선배당 등 실제 배당 순위와 금액이 달라지면 인수액도 달라질 수 있습니다.
- 주택도시보증공사 청구관계. 경매신청채권자 청구액 240,000,000원과 황혜성 보증금 240,000,000원의 관계, 채권양도·대위변제·승계 여부를 확인하여 이중계산과 권리귀속 오판을 피하세요.
- 김미정의 실제 점유. 2025.02.17. 전입한 김미정의 임대차계약, 보증금, 실제 점유상태, 퇴거 및 명도관계를 확인하세요. 후순위 전입이라는 이유만으로 명도가 자동 완료되지는 않습니다.
- 시세 재검증. 2021년 240,000,000원 거래 1건을 현재 시세로 확정하지 말고, 2026년 기준 유사 다세대주택의 거래와 실제 매도 가능가격을 별도로 확인하세요.
- 유찰 착시 경계. 현재 최저가 152,000,000원에서 추가 유찰되더라도 선순위 미배당 보증금 인수액이 커질 수 있습니다. 반드시 낙찰가와 인수액의 합계로 입찰 여부를 판단하세요.
- 규제와 비용. 건축허가·착공제한 및 토지거래허가 관련 적용 여부, 관리비 체납, 취득세, 등기비용, 수선·명도비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 임대차관계·배당 관련 서류를 최종 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “유찰 할인보다 선순위 보증금이 더 크다”
이 사건은 감정가 190,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 152,000,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 하지만 선순위 대항력 임차인 황혜성의 보증금은 240,000,000원이며, 현재 매각가 기준 미배당 보증금 90,928,000원이 매수인 인수 위험으로 남습니다.
이를 반영한 실질취득은 242,928,000원. 확인되는 2021년 거래가 240,000,000원보다 높으며, 현재 시세를 판단할 만한 최신 거래도 부족합니다. 추가 유찰되더라도 실질취득은 보증금 240,000,000원 부근에 머무는 구조이고, 김미정의 점유관계 역시 확인이 필요합니다.
따라서 결론은 “가격 할인으로 접근할 물건이 아니라 선순위 보증금 인수구조부터 해결해야 하는 고위험 경매”입니다. 선순위 임차인의 실제 인수조건, 주택도시보증공사의 채권관계, 현재 시장가격을 검증하기 전에는 입찰을 보류하는 판단이 합리적입니다.
