서울북부지방법원 2026타경10347. 방학동 이안테라디움방학역 3층 314호입니다. 사건 용도표시는 다세대이고, 감정평가상 이용상태는 오피스텔로 확인돼 두 표기가 서로 다릅니다. 소유자는 박진희이며 2022년 5월 19일 매매를 원인으로 173,873,000원에 취득했습니다.
이 물건의 핵심은 등기된 임차권입니다. 임차인 이승엽은 2022년 10월 14일 주민등록과 점유를 시작했고 같은 날 160,000,000원에 확정일자를 받았습니다. 이후 2024년 10월 29일 임차권등기명령에 따라 주택임차권이 등기됐습니다. 경매의 말소기준으로 산정된 2026년 2월 25일 강제경매개시결정보다 훨씬 앞서므로 대항력이 있고, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10347 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 방학동 707 이안테라디움방학역 3층 314호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 박진희 · 2022.05.19 매매 · 거래가액 173,873,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
등기부상 2021년의 아시아신탁·신영부동산신탁 관련 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 2024년 등기된 이승엽의 주택임차권입니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 전입·점유·확정일자가 모두 2022년 10월 14일이고, 배당요구도 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승엽 | 제3층 제314호 전부 | 2022.10.14 | 2022.10.14 | 160,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 인수 |
② 유찰 시뮬레이션 — 낙찰가 하락만큼 인수가 늘어난다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 150,000,000원 | 12,900,000원 | 162,900,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 120,000,000원 | 42,480,000원 | 162,480,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 96,000,000원 | 66,128,000원 | 162,128,000원 |
유찰 후 최저가만 보면 120,000,000원, 96,000,000원으로 크게 내려가지만, 동시에 인수액이 42,480,000원, 66,128,000원으로 늘어납니다. 즉 낙찰가 하락이 곧 총 취득부담 하락으로 이어지지 않습니다. 각 회차 실질취득은 162,900,000원, 162,480,000원, 162,128,000원으로 계속 1.6억대입니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,900,000원 |
| 1. 임차인 이승엽 보증금 | 160,000,000원 | 147,100,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 가정에서는 집행비용 2,900,000원을 제외한 147,100,000원이 임차인에게 배당되고, 임차보증금 부족분 12,900,000원은 매수인 인수로 남습니다. 주택도시보증공사에는 예상배당이 없고 소유자 잔여도 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방학역 남서측 인근으로, 주변은 상업·업무용빌딩과 근린생활시설·종교시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 전철역인 방학역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 건축물현황도에 따라 오피스텔로 이용 중인 것으로 확인됐으며, 내부는 폐문부재로 간접 확인됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물 내 제3층 제314호입니다.
- 도로. 토지 서측으로 약 40m 내외, 북측으로 약 20m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역에 포함되고 도로 및 중로1류에 접합니다.
- 공시지가. 6,172,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 실질취득 확인. 신건 기준 150,000,000원에 12,900,000원 인수가 붙어 총 부담은 162,900,000원입니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 낙찰가 120,000,000원이나 인수액은 42,480,000원, 2회 유찰 시 낙찰가 96,000,000원이나 인수액은 66,128,000원으로 증가합니다.
- 임차권 정리 확인. 이승엽의 임차권은 매수인 인수 대상으로 분석돼 있으므로 보증금 정산과 임차권등기 말소 조건을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 다세대이나 감정평가상 실제 이용은 오피스텔로 확인됐습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부가 간접 확인됐으므로 현황을 별도로 점검해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 관련 내용을 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 총 부담은 크게 안 내려간다”
이 사건은 최저가 숫자만 보면 판단을 그르치기 쉽습니다. 신건 최저가는 150,000,000원이지만 대항력 있는 임차인의 보증금은 160,000,000원이고, 신건 예상배당 후 12,900,000원이 매수인 인수로 남습니다. 그래서 실질취득은 162,900,000원입니다.
더 중요한 점은 유찰 뒤에도 구조가 거의 달라지지 않는다는 것입니다. 낙찰가가 120,000,000원, 96,000,000원으로 내려갈수록 인수액은 42,480,000원, 66,128,000원으로 커져 실질취득은 각각 162,480,000원, 162,128,000원입니다. 따라서 이 물건은 “유찰돼 싸지는 물건”이 아니라 “낙찰가 대신 인수액이 커지는 물건”으로 봐야 합니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 만큼 최종 가격 판단은 1.6억대 실질취득액을 기준으로 별도 시세 검증 후 내려야 합니다.
