서울북부지방법원 2026타경10347. 도봉구 방학동 이안테라디움방학역 3층 314호입니다. 사건상 용도는 다세대로 표시되어 있지만, 감정평가에서는 오피스텔 이용으로 확인됩니다. 이번 사건의 핵심은 용도보다 선순위 주택임차권입니다. 이승엽 임차인은 2022.10.14 전입신고·점유개시·확정일자를 갖추었고, 2024.10.29 임차권등기를 마쳤습니다. 보증금은 160,000,000원으로 최저매각가보다 많습니다.

2026.02.25 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 말소기준권리로 파악됩니다. 그러나 그보다 앞선 임차인의 대항력과 임차권등기는 매각으로 단순 소멸하지 않습니다. 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조입니다. 현재 회차에서 최저매각가가 감정가의 80%라는 사실만으로 가격상 이익을 판단할 수 없는 이유입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 살아남는다

과거 아시아신탁주식회사와 신영부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소된 것으로 확인됩니다. 이후 박진희 앞으로 소유권이 이전되었고, 2022.12.09 민간임대주택등기가 접수되었습니다. 이 민간임대주택등기의 현행 효력과 경매 이후 처리 여부도 입찰 전 확인할 사항입니다.

선순위 임차인 현황

실제 임차인은 1명입니다. 이승엽 임차인은 배당요구를 한 것으로 확인되며, 임차권등기와 확정일자를 갖추고 있습니다. 현재 매각가 기준 예상배당은 117,520,000원, 보증금 미회수액은 42,480,000원입니다.

주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 기재되어 있습니다. 신청채권자의 청구액 160,000,000원과 임차보증금 160,000,000원을 매수인이 각각 별도로 인수할 채무처럼 이중 합산해서는 안 됩니다. 공사의 실제 대위변제·승계관계와 임차권의 귀속 및 말소 조건은 별도 확인이 필요합니다. 현재의 매수인 인수 추정액은 선순위 임차보증금의 미배당 부분입니다.

② 가격의 함정 — 유찰돼도 실질취득은 약 1.6억

이 사건은 일반적인 후순위 권리 소멸형 경매와 다릅니다. 낙찰가가 내려갈수록 선순위 임차인에게 배당되는 금액이 감소하고, 그만큼 매수인이 인수해야 할 보증금 잔액이 증가합니다. 따라서 최저매각가만 보면 가격이 낮아지는 것 같아도, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 보증금 160,000,000원 부근에서 움직입니다.

실질취득 = 각 회차 매각가 + 선순위 임차보증금 인수 추정액. 집행비용 추정과 배당액 차이로 총액이 보증금보다 다소 높게 계산됩니다. 취득세·명도비·체납관리비 등 기타 취득비용은 포함하지 않았습니다.

동일 물건이나 비교 가능한 오피스텔의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세는 확인되지 않습니다. 따라서 실질취득액 162,480,000원이 현재 시세보다 저렴한지, 비싼지 단정할 수 없습니다. 과거 소유권이전 거래가액 173,873,000원도 현재의 시세를 대신할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)

집행비용 2,480,000원을 제외한 매각대금 117,520,000원이 선순위 임차인에게 배당되는 것으로 추정됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당액은 0원이고, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

중요한 것은 매수인 인수액 42,480,000원은 배당표의 추가 배당금이 아니라는 점입니다. 매각대금 배분에는 포함되지 않으며, 낙찰자가 별도로 부담할 수 있는 선순위 보증금 잔액입니다. 주택도시보증공사의 미배당 청구액 또한 매수인에게 그대로 승계되는 금액이라는 뜻은 아닙니다.

집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 배당순위·배당액·임차인 인수범위는 확정 자료와 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 도봉구 방학동 방학역 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 상업·업무용빌딩, 근린생활시설, 종교시설 등이 분포하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수도권 전철 1호선 방학역이 소재합니다. 대중교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 이용상태. 사건 용도는 다세대로 표시되지만 감정상 이용상태는 오피스텔입니다. 집합건축물대장상 건축물현황도와 외부관찰 등에 의해 내부를 간접 확인했습니다. 정확한 건축물 용도와 실제 주거 사용 상태를 대조해야 합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물의 3층이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전설비 등이 있습니다. 외벽은 석재붙임 등, 창호는 샤시창호 등으로 마감되어 있습니다.
• 도로·토지. 서측 약 40m, 북측 약 20m 내외의 포장도로에 접하며, 토지는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
• 용도지역·규제. 준공업지역, 방학역세권 지구단위계획구역 및 과밀억제권역에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정 기록이 있으므로 지정기간과 대상 용도, 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 내부 확인. 감정 당시 이해관계인의 폐문부재로 내부구조를 간접 확인했습니다. 실제 시설 상태와 수리 필요성, 점유 상황은 현장 확인이 필요합니다. 위반건축물로 보고된 사항은 없습니다.
• 환금성. 방학역 인근의 업무·상업시설 혼재 입지입니다. 현재의 매매거래 수준과 환금성을 판단할 실거래 비교자료는 확인되지 않습니다. 사건상 다세대 표시와 오피스텔 이용상태의 차이도 매도 및 금융조건 검토에 영향을 줄 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수액 검증. 이승엽 임차인의 보증금 160,000,000원, 배당요구 여부, 실제 배당액과 미배당 잔액을 확인하세요. 현재 최저가 기준 인수 추정액은 42,480,000원입니다.
• 주택도시보증공사와 임차권 관계. 공사의 강제경매 신청 근거, 대위변제 여부, 임차보증금 채권의 승계 여부를 확인하세요. 별도로 표기된 청구액을 중복 계산하거나 임차권의 자동 소멸을 가정해서는 안 됩니다.
• 임차권등기 말소 조건. 미배당 보증금의 실제 부담자와 말소 조건, 점유 인도 및 보증금 정산 방식을 원본 서류와 이해관계인 확인을 통해 검증하세요.
• 유찰 시나리오. 다음 회차 최저가가 96,000,000원으로 내려가도 예상 인수액은 66,128,000원으로 증가합니다. 실질취득 162,128,000원을 기준으로 비교해야 합니다.
• 실거래 확인. 동일·유사 용도 물건의 최근 거래가격과 임대차 수요를 검토하세요. 감정가 150,000,000원이나 과거 거래가액 173,873,000원을 현재 시세로 대체하면 안 됩니다.
• 용도·공적 규제 확인. 다세대와 오피스텔의 표시 차이, 민간임대주택등기의 효력, 토지거래 허가대상 해당 여부를 확인하세요.
• 점유·내부 상태 확인. 감정 시 내부 직접 확인이 이루어지지 않았으므로 현장 점유자, 시설 상태 및 인도 가능성을 점검하세요.
• 부대비용 확인. 취득세, 미납 관리비, 명도비, 추가 정산금 등은 실질취득 추정액에 포함되지 않았습니다. 입찰보증금과 매각조건 역시 법원 공고로 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 임대차 관련 서류, 현황조사서, 배당 관련 자료를 대조하고 변동 여부를 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가보다 보증금을 보라”

이 물건의 최저매각가는 120,000,000원으로 감정가보다 낮지만, 선순위 임차보증금 160,000,000원이 가격 판단을 완전히 바꿉니다. 현재 매각가 기준 임차인 미배당액은 42,480,000원, 실질취득은 162,480,000원입니다. 이후 유찰로 최저매각가가 내려가더라도 보증금 인수액이 늘어 실질취득은 약 160,000,000원 부근에 머무는 구조입니다.

주택도시보증공사의 신청채권, 임차권 승계관계, 민간임대주택등기의 처리 여부까지 함께 확인해야 합니다. 또한 현재 실거래 시세가 확인되지 않아 162,480,000원의 실질취득이 시세 대비 유리한지도 판단하기 어렵습니다.

권리 위험은 명확하고 가격 메리트는 확인되지 않았습니다. 최저매각가의 할인율에 이끌려 응찰하기보다, 선순위 보증금의 실제 인수범위와 주택도시보증공사 관련 권리를 검증한 뒤 최근 시세를 기준으로 실질취득액을 평가해야 합니다. 이 사건은 인수 위험 확인 전 입찰 보류가 합리적인 접근입니다.