의정부지방법원 2026타경61264. 고양시 일산동구 성석동 골든힐스빌 A101로 현장 표기된 101동 3층 302호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박인규이고 2021.10.05. 거래가액 248,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 등기상 과거 농협은행 근저당 217,200,000원은 2021.09.10. 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2026.01.19. 고양시 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 중심은 근저당이 아니라 임차인입니다. 추보경은 2022.07.08. 전입·점유, 2022.06.16. 확정일자를 갖고 270,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 말소기준인 2026.01.19.보다 앞선 선순위 임차권이라 원칙적으로는 배당 부족분을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다. 신건 246,000,000원 가정 배당표에서도 부족분은 28,244,000원으로 계산됩니다. 그러나 2026.07.09. 주택도시보증공사의 확약으로 추보경의 잔존 임차보증금 반환청구권은 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기도 말소해 주기로 했으므로, 이 임차인에 관한 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61264 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-32 101동 3층302호 · 도로명 경기도 고양시 일산동구 동국로197번길 117 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 전용 56.5156㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 내 3층 302호 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 박인규 (2021.10.05. 거래가액 248,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 246,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 현장 표기 | 공부상 101동 · 현황상 외벽 “골든힐스빌 A101” |
| 부속 이용 | 지하1층 세대별 창고가 소재하며 이를 감안해 평가 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 별도 점유자는 미상
과거 농협은행 근저당은 이미 말소돼 현재 부담으로 남아 있지 않습니다. 현재 말소기준은 2026.01.19. 고양시 압류입니다. 그보다 앞선 추보경의 주택임차권은 원칙상 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 권리지만, 주택도시보증공사의 확약에 따라 추보경 관련 실질 인수는 0원*으로 해소됩니다. 다만 2025.09.11. 전입한 김정순은 별개 점유자이고 보증금·확정일자가 확인되지 않아 인수 위험의 금액을 확정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 추보경 | 2022.07.08 / 2022.06.16 | 270,000,000원 | 있음 | 있음 | 주택도시보증공사 승계 · 확약 |
| 김정순 | 2025.09.11 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 적용 없음 |
* 추보경의 룰상 신건 미배당액은 28,244,000원이지만, 주택도시보증공사가 2026.07.09. 보증금 전액을 배당받지 못해도 매수인에게 잔존임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해 줄 것을 확약했습니다. 이 확약은 추보경에 한정되며 김정순에게는 적용되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 56,000,000원 높다
골든힐스빌A101,102,103동의 전용 56.52㎡ 안팎 실거래는 총 8건이 확인됩니다. 전체 평균은 259,375,000원이지만 2022년의 360,000,000원 거래 등 과거 고가 거래가 포함되어 있어, 현재 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 가장 최근 거래는 2025.03. 190,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 1건 기준 190,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 56.52㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2022.07 | 56.96㎡ | 4 | 360,000,000원 |
| 2022.07 | 56.52㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2022.04 | 56.52㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2021.10 | 56.52㎡ | 3 | 248,000,000원 |
| 2021.08 | 56.52㎡ | 3 | 248,000,000원 |
| 2021.08 | 56.52㎡ | 2 | 249,000,000원 |
| 2021.07 | 56.52㎡ | 2 | 250,000,000원 |
최저가 246,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 190,000,000원의 129.5%입니다. 최근 거래보다 56,000,000원 높습니다. 더구나 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -29.4% 하락한 흐름입니다. 따라서 전체 평균 259,375,000원보다 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 246,000,000원 가정 · 확약 전 명목 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,244,000원 |
| 1. 임차인 추보경 보증금 | 270,000,000원 | 241,756,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 추보경 미배당액은 28,244,000원입니다. 그러나 2026.07.09. 확약으로 해당 잔존 보증금은 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소하기로 했으므로 추보경의 실질 인수는 0원*입니다. 김정순 관련 보증금은 확인되지 않아 위 배당표에 금액을 더할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 추보경 총취득액은 확약 때문에 고정되지 않는다
| 회차 | 매각가 | 추보경 명목 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 246,000,000원 | 28,244,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 · 80% | 196,800,000원 | 76,755,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 157,440,000원 | 115,564,160원 | 0원* |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 부근에서 고정됩니다. 그러나 이 사건의 추보경은 확약이 있으므로 그 공식이 적용되지 않습니다. 다만 김정순의 보증금이 미상이라 실제 총취득비용의 상한을 현재 확정할 수 없다는 점은 별개입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양일초등학교 북서측에 위치하며 공동주택, 근린생활시설, 중소형 창고·공장이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 내 3층 302호, 외벽 벽돌붙임 마감, 샷시 창호이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 4~5m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)·제한보호구역(전방지역 25km)·과밀억제권역·토지거래계약허가구역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 565,000원/㎡, 토지면적 1,674.0㎡, 다세대 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으나, 공부상 101동과 현장 외벽의 “골든힐스빌 A101” 표기가 함께 확인됩니다.
- 환금성. 골든힐스빌A101,102,103동은 24세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수 6.0회·매각률 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 2026.07.09. 주택도시보증공사의 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 확약 내용을 매각기일 전 원문으로 다시 대조하세요.
- 김정순 보증금 확인. 2025.09.11. 전입 점유자의 보증금·계약일·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 실제 인수 위험을 확정할 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 259,375,000원보다 최근 12개월 거래 190,000,000원을 가격 판단의 기준으로 우선 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -29.4%입니다. 신건 최저가 246,000,000원을 과거 평균만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 현장 동·호 확인. 공부상 101동과 현장 외벽 “골든힐스빌 A101” 표기를 대조하고 3층 302호를 현장에서 확인하세요.
- 세대별 창고 확인. 지하1층 세대별 창고가 평가에 반영됐으므로 실제 사용·점유 상태를 확인하세요.
맺으며 — 확약은 큰 위험을 없앴지만, 신건을 싸게 만들지는 않는다
이 사건에서 가장 큰 권리인 추보경의 270,000,000원 임차보증금은 확약 덕분에 실질 인수 0원*으로 정리됩니다. 그러나 그것만 보고 권리분석이 끝난다고 볼 수는 없습니다. 김정순은 2025.09.11. 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태이고, 확약의 보호도 받지 않습니다.
가격은 더 명확합니다. 최근 12개월 실거래와 최신 거래 모두 190,000,000원인데 신건 최저가는 246,000,000원으로 129.5%입니다. 최근 거래 추세도 -29.4%이고 같은 단지 경매의 평균 유찰 횟수는 6.0회입니다. 따라서 전체 과거 평균 259,375,000원보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 추보경 인수는 해소, 김정순은 미상, 신건 가격은 최근 시세 이상. 이 세 가지가 이 사건의 핵심입니다.
