서울북부지방법원 2026타경10356. 서울 동대문구 용두동 래미안 허브리츠 105동 14층 1401호 아파트입니다. 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 것은 감정가 734,000,000원이 아니라 매각 범위입니다. 현재 등기상 소유자는 홍수경과 홍현섭으로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 이번 경매는 홍현섭 지분 전부만 대상으로 합니다. 따라서 낙찰자는 아파트 전체 소유권이 아니라 홍현섭의 2분의 1 지분을 취득하게 됩니다.
말소기준권리는 2026.01.23. 설정된 최미자의 근저당권입니다. 채권최고액은 10,000,000원이고 채무자는 홍현섭입니다. 이후 2026.03.16. 최미자가 홍현섭 지분에 임의경매개시결정을 등기했습니다. 데이터상 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상배당 시나리오에서도 매수인이 금액으로 떠안을 인수액은 0원입니다. 다만 금전적 인수와 별개로 홍수경의 2분의 1 지분은 그대로 남는 공유관계가 이 물건의 핵심 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10356 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 용두동 792 래미안 허브리츠 105동 14층 1401호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 20층 · 제14층 제1401호 · 사용승인 2011.04.28. |
| 현재 소유 | 홍수경 2분의 1 · 홍현섭 2분의 1 |
| 매각대상 | 홍현섭 지분 전부(2분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 734,000,000원 / 734,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구액 | 최미자 / 8,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 그러나 ‘공유지분’은 남는다
2024.12.24. 심판분할에 의한 상속으로 홍수경과 홍수정이 각각 2분의 1 지분을 취득했고, 2025.03.25. 홍수정의 지분 전부가 상속으로 홍현섭에게 이전됐습니다. 이후 홍현섭 지분에만 2026.01.23. 최미자 근저당권이 설정됐고, 그 지분을 대상으로 2026.03.16. 임의경매가 개시됐습니다.
② 시세 비교 — 47.6%를 ‘52.4% 할인’으로 읽으면 안 된다
래미안허브리츠의 실거래 비교 표본은 전용 84.96~84.97㎡대로 최근 12건 평균이 1,542,083,333원입니다. 최신 거래는 2026.09. 1,580,000,000원, 표본 최저는 1,430,000,000원, 최고는 1,600,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.97㎡ | 4 | 1,580,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 9 | 1,520,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 15 | 1,590,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 18 | 1,600,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 20 | 1,570,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 8 | 1,500,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 15 | 1,530,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 12 | 1,490,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 20 | 1,570,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 15 | 1,550,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 10 | 1,430,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 7 | 1,575,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 1,542,083,333원 |
최저매각가 734,000,000원은 전체 세대 최근 12개월 평균의 47.6%입니다. 숫자만 놓고 보면 큰 할인처럼 보이지만, 실거래가는 아파트 전체 소유권 거래이고 이번 경매가는 2분의 1 지분 가격입니다. 서로 매각 범위가 다르므로 47.6%를 그대로 할인율로 해석해 “시세보다 절반 이상 싸다”고 표현할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (지분 매각가 734,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,740,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 최미자 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 714,260,000원 |
매각가 734,000,000원 가정 시 근저당 채권최고액 10,000,000원은 전액 배당되고, 계산상 부족액은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동대문구 용두동, 지하철 2호선 용두역 북서측 인근. 주변은 아파트단지, 다세대·다가구주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 버스정류장, 지하철 2호선 용두역 및 지하철 1호선 제기동역이 있습니다.
- 단지. 래미안허브리츠 844세대, 사용승인일 2011.04.28.입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 20층 중 14층이며, 위생·급배수·난방·소방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지의 사다리형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 5,968,000원/㎡입니다.
- 규제. 아파트를 대상으로 한 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.로 기재되어 있습니다. 입찰·취득 전 적용 여부와 절차를 확인해야 합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분매각 확인. 매각대상은 홍현섭의 2분의 1 지분입니다. 전체 아파트를 취득하는 경매가 아닙니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고가 1회에 한하여 허용된다는 비고를 반드시 입찰 시점의 매각물건명세서와 대조하세요.
- 47.6% 착시 금지. 최저가가 전체 세대 최근 평균의 47.6%라고 해서 전체 아파트를 47.6% 가격에 사는 것이 아닙니다.
- 공유관계 검토. 낙찰 이후 홍수경의 2분의 1 지분이 남으므로 공유 상태에서의 사용·수익, 관리 및 향후 공유관계 해소 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역. 아파트 대상 토지거래계약 허가구역 지정이 기재되어 있으므로 경매취득에 대한 적용 관계와 필요한 절차를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 0원 인수”와 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 여기까지만 보면 단순한 사건입니다. 그러나 매각 대상이 아파트 전체가 아니라 홍현섭의 2분의 1 지분이라는 사실이 판단을 완전히 바꿉니다. 최저가 734,000,000원은 전체세대 최근 12개월 평균 1,542,083,333원의 47.6%지만, 서로 거래 대상이 다르므로 이를 그대로 큰 할인으로 볼 수 없습니다.
낙찰 후에도 홍수경의 2분의 1 지분은 남고, 공유자의 우선매수신고도 1회 허용되어 있습니다. 임대관계 역시 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 이 물건은 “말소관계는 단순하지만, 지분 취득 구조가 핵심인 경매”로 보는 것이 정확합니다. 가격 숫자보다 먼저 지분매각의 의미와 공유관계, 우선매수, 점유 상태를 확인해야 합니다.
