의정부지방법원 2026타경61276. 파주시 금촌동 금촌풍림아이원아파트 106동 8층 801호입니다. 감정평가상 아파트 단위세대로 이용 중이고, 20층 건물 내 8층에 위치합니다. 소유자는 윤종윤이며 2011.07.28 매매로 270,000,000원에 소유권을 취득한 것으로 등기돼 있습니다. 이번 경매는 농업협동조합자산관리회사가 2026.05.15 임의경매를 신청한 사건입니다.
권리의 기준점은 2012.08.16 설정된 농협은행 근저당권, 채권최고액 48,000,000원입니다. 해당 근저당은 2025.06.24 확정채권양도를 원인으로 2025.08.12 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 말소기준 이후 남아 있는 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어, 등기권리 자체에서 매수인이 승계하는 금액은 예상배당 모형상 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61276 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 1008 금촌풍림아이원아파트 106동 8층 801호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트 단위세대로 이용 중 · 20층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 윤종윤 (2011.07.28 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 391,000,000원 / 391,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 161,734,681원 |
| 말소기준 | 2012.08.16 을구 6번 근저당권 · 농협은행주식회사 · 채권최고액 48,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 매각으로 소멸
말소기준권리 이후의 주요 권리는 2025.08.20 국세 압류, 2026.04.01 김의경 가압류 30,900,000원, 2026.05.15 임의경매개시결정, 2026.07.07 이미경 가압류 104,068,493원 등이며, 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 등기부상 후순위 권리의 승계 부담은 없는 구조입니다.
② 가격 검증 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 동일 단지 또는 동일 평형의 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 현재 최저매각가 391,000,000원이 최근 시세보다 낮은지, 높은지, 적정한지를 수치로 비교할 근거가 없습니다. 감정가와 최저가가 동일한 신건이라는 사실만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 391,000,000원 | 182,968,493원 | 0원 | 201,757,507원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 312,800,000원 | 182,968,493원 | 0원 | 124,652,307원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 250,240,000원 | 182,968,493원 | 0원 | 62,968,147원 |
현재 예상배당 산정에서는 2회 유찰 시 매각가 250,240,000원까지도 채권자 총 청구액 182,968,493원이 전액 배당되는 것으로 계산돼 미배당액은 0원입니다. 다만 이는 아래 세금 변수가 반영되기 전의 산정이므로, 회차별 배당 안정성을 곧바로 확정적으로 받아들여서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 391,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,274,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 3. 갑구 24번 가압류 · 김의경 | 30,900,000원 | 30,900,000원 |
| 4. 갑구 28번 가압류 · 이미경 | 104,068,493원 | 104,068,493원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 201,757,507원 |
현재 예상배당 산정에서는 채권자 청구액 182,968,493원이 전액 배당되고 소유자에게 201,757,507원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 금촌동 금릉중학교 동측 인근으로, 주변은 아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스승강장과 경의중앙선 금릉역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 철근콘크리트경사슬래브지붕 20층 건물 내 8층 801호이며, 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전 설비가 돼 있습니다.
- 토지. 자체지반이 대체로 평탄한 유사 사다리형 아파트 부지이며 단지 내 도로를 통해 외곽 공도에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역으로 기재돼 있으며 대로3류에 접합니다.
- 규제 확인. 감정요항에는 외국인 등의 주택에 관한 토지거래계약 허가구역 기간이 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재돼 있습니다. 매각기일은 2026.09.29이므로 입찰 시점의 적용 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 현장 폐문으로 실제 거주자와 임대내역이 확인되지 않았습니다. 전입일·점유개시일·보증금·확정일자가 확인되기 전에는 대항력 임차인 위험을 완전히 배제하지 마세요.
- 말소기준 원본 대조. 기준권리로 정리된 2012.08.16 을구 6번 근저당권과 이후 권리의 존속·말소 상태를 최신 등기사항전부증명서로 다시 대조하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세에 해당하는 금액이 있는지 확인해야 실제 배당순위를 판단할 수 있습니다.
- 가격 검증. 현재 자료에는 실거래 비교근거가 없습니다. 감정가 391,000,000원 또는 유찰가만 보고 가격 메리트를 단정하지 말고 입찰 전 최근 거래를 별도로 확인하세요.
- 명도 준비. 확인된 임차인은 없지만 실제 점유자가 있을 수 있으므로 인도·명도 일정과 비용 가능성을 입찰가에 반영하세요.
- 관리비 확인. 공동주택의 미납 관리비 중 매수인에게 영향을 줄 수 있는 항목이 있는지 관리주체에 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘확인되지 않은 점유와 세금’이 핵심
이 물건은 등기구조만 놓고 보면 비교적 정리가 명확합니다. 2012.08.16 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 주요 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상배당 산정상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 현장조사에서 실제 점유·임대관계를 확인하지 못했고 국세·지방세 압류 5건의 당해세 여부도 남아 있습니다.
또한 동일 단지 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 391,000,000원이 시세 대비 유리한지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 “등기상 후순위 소멸 구조”와 “실제 점유·세금·가격 확인”을 분리해서 봐야 하는 물건입니다. 등기만으로는 단순해 보여도, 입찰 판단은 점유관계와 세금 우선순위, 최근 시세까지 확인한 뒤 내려야 합니다.
