의정부지방법원 2026타경61299. 고양시 일산서구 덕이동 한우리타운105 3층 301호, 감정평가상 다세대주택 1개호입니다. 소유자는 김진선·최영철 각 2분의 1 공유이고, 현재 등기상 경매의 핵심은 2024.04.02. 주택도시보증공사 가압류 20,000,000원입니다. 이후 국세 압류 2건과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기 순서만 보고 “가압류 이후 권리는 모두 소멸”이라고 끝내면 안 됩니다. 임차인 유재홍은 2021.05.12. 전입신고·확정일자를 갖추고 2021.06.29. 점유를 시작했습니다. 즉 2024.04.02. 말소기준 가압류보다 앞선 임차인이어서 대항력이 있습니다. 원칙적으로 보증금 185,000,000원을 전부 배당받지 못하면 미배당액이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61299 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1029-20 한우리타운105 3층 301호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 일산서구 송포백송길 74-16 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 1개호 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 중 3층 301호 |
| 소유자 | 김진선 2분의 1 · 최영철 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 197,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,538,034원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 동 표시 | 공부상 105동 · 현황 외벽 5동 표기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약이 핵심
말소기준은 2024.04.02. 주택도시보증공사 가압류 20,000,000원입니다. 2025.11.21. 최영철 지분 압류, 2025.12.03. 김진선 지분 압류, 2026.06.01. 강제경매개시결정은 모두 그 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
그러나 임차인은 별도로 봐야 합니다. 유재홍은 2021.05.12. 주민등록과 확정일자를 갖췄고, 2021.06.29. 점유를 시작했습니다. 임차권등기는 2025.08.07.에 이루어졌지만 그 기초가 되는 대항력은 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 대항력 有·우선변제권 有인 실제 임차인 1명입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 185,000,000원, 실질 인수 0원*
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유재홍 | 185,000,000원 | 2021.05.12 / 2021.05.12 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계 |
유재홍은 전유부분 전부를 주거용으로 임차했고, 보증금은 185,000,000원입니다. 2025.08.07. 임차권등기가 이루어졌으며 배당요구도 같은 날짜로 확인됩니다. 임차인의 승계인은 주택도시보증공사입니다. 이는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 유재홍 보증금 반환채권의 승계 관계이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 197,000,000원이고 신건 최저매각가도 197,000,000원입니다. 한우리타운105동은 8세대, 사용승인일은 2018.07.23., 비교 대상 면적은 49.2㎡로 표시되어 있으나 면적 매칭은 되지 않았습니다. 또한 최근 낙찰가나 실거래 금액 자료가 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 197,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,558,000원 |
| 1. 임차인 유재홍 보증금 | 185,000,000원 | 185,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 8,442,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,538,034원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 197,000,000원 가정에서는 유재홍의 임차보증금 185,000,000원이 전액 배당되고, 가압류 채권에 8,442,000원이 배당됩니다. 채권자 미배당액은 202,096,034원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 현재 회차의 계산상 매수인 인수도 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백송고등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택·소규모 공장·창고·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편익은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물의 3층 301호로, 외벽 타일붙임·내벽 벽지도배 및 타일마감·새시 이중창호입니다.
- 도로. 남측으로 약 5미터 내외의 도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역(복합ZONE)이며 대표 지번 공시지가는 775,700원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·준보전산지·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 표시 확인. 공부상 105동이나 현황 건물 외벽에는 5동으로 표기되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- HUG 확약 원본 확인. 2026.07.09. 제출된 잔존임차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 확약의 원문과 적용 범위를 입찰 전 반드시 대조하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 임차권등기 말소가 확약 내용대로 진행되는지 필요한 서류·절차를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 주변 동일·유사 다세대의 최근 거래·매물 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 동 표시 확인. 공부상 105동과 현황 외벽 5동 표기가 다르므로 현장 방문 시 실제 대상 호수를 정확히 특정하세요.
- 관리비·점유 상태. 현재 점유와 체납 관리비 등 명도 관련 현황은 현장에서 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 HUG 확약서를 입찰 직전 최신본으로 확인하세요.
맺으며 — 선순위 임차인보다 ‘확약의 효력 확인’이 핵심
이 사건의 첫인상은 보증금 185,000,000원의 선순위 대항력 임차인 때문에 부담스러워 보입니다. 실제로 확약이 없다면 유찰될수록 미배당 보증금이 커져 매수인이 떠안는 구조입니다. 하지만 임차인의 승계인 주택도시보증공사가 2026.07.09. 잔존 보증금 청구권 포기와 임차권등기 말소를 확약해 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
반대로 가격은 판단 근거가 부족합니다. 감정가와 최저가는 197,000,000원으로 같지만, 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 없어 이를 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 권리는 확약 확인 후 단순화되지만, 가격은 별도 시세 검증이 필요한 다세대로 보는 것이 핵심입니다.
* 확약 반영 전 제공된 회차 계산상 매수인 인수액은 현재 0원, 1회 유찰 시 30,406,400원, 2회 유찰 시 61,485,120원입니다. 다만 2026.07.09. HUG 확약에 따라 유재홍 임차권의 잔존보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하기로 했으므로 실질 인수는 0원으로 판단했습니다.
