의정부지방법원 2026타경61301. 고양시 일산서구 가좌동 ‘네이처’ 3층 302호로, 감정평가상 주거용 원룸형 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 권리의 핵심은 일반적인 근저당이 아니라 2021.09.29. 주식회사 삼안시티 가압류 2,000,000,000원이 말소기준이라는 점입니다. 그런데 임차인 김광철의 주민등록일과 확정일자는 2021.07.13., 점유개시는 2021.07.28.로 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권이 있는 구조입니다.
통상 이런 선순위 대항력 임차인은 낙찰가가 내려가 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 잔존 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 하지만 이 사건은 2026.07.09. 임차인 김광철의 승계인 주택도시보증공사가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기를 말소해 주겠다는 확약을 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 관한 매수인 인수는 실질적으로 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61301 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 가좌동 158-2 네이처 3층 302호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 일산서구 가좌로 1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 주거용(원룸형 도시형생활주택) · 대상면적 29.57㎡ · 지상4층 중 3층 |
| 소유자 | 오대운 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 104,191,831원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 확약이 핵심
말소기준은 2021.09.29. 주식회사 삼안시티 가압류입니다. 김광철의 주민등록·확정일자는 2021.07.13., 점유개시는 2021.07.28.로 모두 그보다 앞섭니다. 보증금은 100,000,000원이고 배당요구도 했기 때문에, 확약이 없다면 배당 부족분을 매수인이 인수할 수 있는 임차인입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김광철 | 별지 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 전입 2021.07.13 확정 2021.07.13 점유 2021.07.28 | 대항력 有 우선변제 有 HUG 승계·확약 |
* 확약이 없다는 가정의 2회 유찰 시나리오에서는 매수인 인수액이 18,697,600원으로 계산되지만, 2026.07.09. 확약을 반영하면 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 더 중요하다
네이처는 78세대, 2021.01.04. 준공 물건입니다. 전체 12건 실거래 평균은 164,745,000원이지만 2022년에는 195,000,000원~257,000,000원의 고가 거래가 다수 포함돼 있습니다. 최근 시장을 볼 때는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 31.27㎡ | 4 | 129,000,000원 |
| 2024.09 | 31.27㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2024.04 | 29.57㎡ | 2 | 83,510,000원 |
| 2024.04 | 31.27㎡ | 2 | 83,810,000원 |
| 2024.04 | 29.57㎡ | 3 | 85,810,000원 |
| 2024.04 | 29.57㎡ | 3 | 85,810,000원 |
| 2022.07 | 30.28㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2022.06 | 29.57㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2022.05 | 31.27㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2022.03 | 29.57㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 2022.03 | 30.28㎡ | 4 | 257,000,000원 |
| 2022.03 | 30.28㎡ | 4 | 257,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 129,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 164,745,000원 |
현재 최저가 130,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 129,000,000원의 100.8%입니다. 즉 최근 기준으로는 1,000,000원 높아 신건 가격을 ‘시세보다 싸다’고 볼 수 없습니다. 더구나 최근 거래와 과거 거래의 추세 차이는 -23.2%로 하락 방향입니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,620,000원 |
| 1. 임차인 김광철 보증금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 삼안시티 | 2,000,000,000원 | 27,380,000원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 202,149,966원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 397,600,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 94,690,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 203,462,914원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 535,400,000원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 104,191,831원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 100,000,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 후순위 채권의 대규모 미배당은 매수인이 그대로 떠안는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없었다면 인수형으로 바뀌는 구간
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 130,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 104,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 83,200,000원 | 18,697,600원 | 0원* |
확약이 없었다면 2회 유찰 시 보증금 100,000,000원이 매각대금에서 전액 배당되지 않아 18,697,600원의 잔존 임차보증금이 매수인 인수로 잡히는 구조입니다. 하지만 이 사건은 2026.07.09. 확약으로 그 잔존 청구권을 포기하기 때문에, 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양송산중학교 북동측 인근으로 대단위 아파트 및 주상용 건물이 소재하는 주상혼용지대이며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용. 주거용 원룸형 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식구조 지상4층 건물의 3층 302호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 및 북동측으로 중로에 각각 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(가좌구역)·과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당하며 공시지가는 1,842,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 78세대 규모이며 최근 시세가 과거 고가 거래보다 낮아졌고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수 7.2회·낙찰률 0.0%로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.09. 주택도시보증공사의 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 확약의 효력·적용대상을 원문으로 대조하세요.
- 최근 가격 기준. 전체 평균 164,745,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 129,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 대비 과거 거래 추세가 -23.2%이므로 과거 2억원대 거래를 현재 가치의 직접 기준으로 삼기 어렵습니다.
- 후순위 채권 혼동 금지. 대규모 미배당 채권은 매수인 인수액과 동일하지 않습니다. 이 사건의 매수인 인수는 확약 반영 시 0원입니다.
- 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유 상태, 인도 시점은 입찰 전 현황을 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 싸지 않다
이 물건의 첫인상은 선순위 대항력 임차인 때문에 복잡해 보이지만, 핵심은 2026.07.09. 주택도시보증공사 확약입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 인수형 구조가 될 수 있으나, 확약을 반영하면 김광철 임차보증금 관련 실질 인수는 0원*입니다.
반대로 가격 쪽은 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 130,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가 129,000,000원보다 0.8% 높고, 거래 추세는 -23.2%입니다. 전체 실거래 평균 164,745,000원만 보면 싸 보이지만 그 평균에는 2022년 195,000,000원~257,000,000원의 고가 거래가 섞여 있습니다. 여기에 평균 7.2회 유찰이라는 경매 통계까지 겹칩니다. 이 사건은 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 신건 가격에는 최근 시세 대비 할인 메리트가 확인되지 않는 물건으로 정리됩니다.
