의정부지방법원 2026타경61339. 파주시 야동동 소재 4층 철근콘크리트 다세대주택 중 제2층 제202호입니다. 현 소유자는 이종호로, 2021.03.29 매매를 원인으로 2021.03.30 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 168,000,000원입니다. 현재 경매의 기준권리는 2024.03.08 국민건강보험공단 압류이며, 이후 주택임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기 순서만 보면 끝나지 않습니다. 임차인 서준은 주민등록·점유를 2021.03.05에 갖춰 말소기준권리보다 먼저 대항력을 확보한 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 원래라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 유형입니다. 이번 사건에서는 그 승계인인 주택도시보증공사가 잔존 임차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 확약했기 때문에 이 임차인에 한해서는 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61339 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야동동 814 102동 2층 202호 · 도로명 경기도 파주시 평화로 250 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 4층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 이종호 (2021.03.29 매매, 2021.03.30 소유권이전 · 거래가액 168,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 218,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 183,501,286원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있지만 확약으로 주된 인수 해소
말소기준권리는 2024.03.08 국민건강보험공단 압류입니다. 과거 수산업협동조합중앙회 근저당과 농협은행 근저당은 각각 등기부상 이미 말소되어 현재 인수할 담보권이 아닙니다. 서준의 주택임차권등기는 2025.03.10에 들어왔지만 대항력 판단의 핵심인 주민등록·점유는 2021.03.05로 기준권리보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서준 대항력 | 2021.03.05 / 2021.01.20 | 168,000,000원 | 대항력 有 기준권리 이전 전입·점유 | 우선변제 확정일자 + 배당요구 | HUG 승계·확약 실질 인수 0원* |
| 류반울 | 2025.10.20 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 기준권리 이후 전입 | 미상 | 확약 적용 대상 아님 계약관계 확인 필요 |
* 서준의 주택임차권등기 원문에는 임차보증금 1차 168,000,000원·2차 176,000,000원이 기재되어 있으며, 제공된 배당 시나리오는 168,000,000원을 기준으로 계산되어 있습니다. 주택도시보증공사의 확약은 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 반환청구권을 포기한다는 내용입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 218,000,000원입니다. 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 지표가 제시되어 있지 않으므로 감정가나 최저가를 근거로 시세 대비 할인이라고 평가하지 않습니다. 등기상 2021년 소유권 이전 당시 거래가액 168,000,000원이 확인되지만, 이는 2021년의 개별 거래이므로 2026년 현재 시세를 대신하는 비교값으로 사용하기 어렵습니다.
현재 회차에서는 서준 보증금이 배당으로 전액 충당되는 구조이고, HUG 확약까지 존재하므로 실질취득은 218,000,000원 수준입니다. 2회 유찰 시 제공 시나리오에는 서준의 미배당분 31,233,280원을 매수인 인수로 계산하는 원칙상 결과가 나타나지만, 이번 사건은 해당 임차인의 승계인인 HUG가 잔존 청구권을 포기하기로 확약했으므로 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 예상배당표 (매각가 218,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,852,000원 |
| 1. 임차인 서준 보증금(우선변제) | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 183,501,286원 | 46,148,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 183,501,286원 중 46,148,000원이 배당되고 137,353,286원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 야동동 문산제일고등학교 북서측 인근. 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 답 및 임야 등이 혼재하며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 내 2층 202호. 외벽은 드라이비트·벽돌붙임, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시이며 위생·급배수·소화전·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 단지 내 포장도로를 통해 외곽 공도와 연계됩니다.
- 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 관련 제한보호구역 등이 기재되어 있습니다. 외국인의 단독주택·다가구·아파트·연립·다세대주택 관련 토지거래허가구역 기재기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원본 확인. 2026.07.09 확약서의 적용 임차권·승계 범위와 임차권등기 말소 이행 조건을 원문으로 대조하세요.
- 류반울 계약관계 확인. 전입은 2025.10.20로 기준권리 이후지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 금액 대조. 서준 임차권등기에는 1차 168,000,000원, 2차 176,000,000원이 기재되어 있으므로 배당요구액·HUG 승계액·확약 범위를 원본에서 함께 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가 218,000,000원이 시세보다 낮다는 근거는 없습니다. 인수 위험이 해소됐다는 사실만으로 가격 메리트를 추정하지 마세요.
- 배당 변동 가능성. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 점유·명도. 실제 임차인 2명이 확인되므로 낙찰 후 점유 이전과 인도 일정은 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 가격은 아직 검증 전”
이 사건의 핵심은 대항력 있는 임차인이 있다는 사실 자체보다 그 위험이 어떻게 정리됐는지에 있습니다. 서준은 2021.03.05 전입·점유로 기준권리보다 앞선 대항력을 갖지만, 승계인 주택도시보증공사가 2026.07.09 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 확약했습니다. 그래서 서준 관련 실질 인수는 0원으로 보는 것이 이 사건의 핵심 결론입니다.
다만 확약은 서준에게만 적용됩니다. 류반울은 기준권리 이후 전입이라 자료상 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 현재 가격을 검증할 최근 실거래 지표도 없습니다. 따라서 이 물건을 “권리 해결 = 저가 매수 기회”로 평가해서는 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득은 218,000,000원 수준이며, 입찰 판단의 남은 과제는 확약 원본과 별도 임차인의 계약관계, 그리고 실제 시세를 직접 대조하는 것입니다.
