의정부지방법원 2026타경61381. 파주시 야당동 ‘하우개하우스’ 4층 402호, 전용 39.22㎡ 다세대주택입니다. 권리관계는 단순한 무임차 물건과는 다릅니다. 임차인 이다인은 2021.07.02. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.06.14.로, 말소기준권리인 2021.09.16. 권영석 근저당보다 앞섭니다. 따라서 원래 구조대로라면 경매대금에서 전액을 돌려받지 못한 보증금이 낙찰자에게 넘어가는 대항력 인수형입니다.
현재 회차 매각가 147,000,000원을 가정하면 집행비용 2,858,000원을 먼저 빼고 이다인에게 144,142,000원이 배당돼, 보증금 230,000,000원 중 85,858,000원이 남습니다. 통상이라면 낙찰가 147,000,000원에 이 잔존보증금을 더한 부담을 봐야 합니다. 하지만 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 이다인의 승계인 주택도시보증공사가 잔존임차보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 확약이 적용되는 이다인 건의 실질 인수는 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61381 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 178-119 4층402호 · 경기도 파주시 하우고개길 114 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 39.22㎡ · 방2·거실·주방·욕실2 · 지상 4층 중 4층 |
| 건물 | 2017.05.12. 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 하우개하우스 6세대 |
| 소유자 | 류덕선 · 2021.07.14. 매매 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 147,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약이 뒤집는다
말소기준은 2021.09.16. 을구 1번 권영석 근저당권 104,000,000원입니다. 이다인의 임차권등기 자체는 2023.07.18.이지만, 대항력 판단에서 더 중요한 전입·점유 시점은 2021.07.02.로 말소기준보다 앞섭니다. 확정일자도 2021.06.14.이고 배당요구가 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이다인 건물전부 · 주거 | 2021.07.02 / 2021.06.14 | 230,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | HUG 승계 |
| 전영주 | 2025.06.19 / 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 없음 |
② 가격 비교 — 1.47억이 2.30억보다 낮지만, 표본은 2021년 1건
하우개하우스 전용 39.22㎡의 실거래 표본은 2021.07. 4층 230,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 147,000,000원은 이 거래가의 63.9%입니다. 또한 현재 소유자의 2021년 취득 거래가액도 230,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 39.22㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 표본 평균 | 39.22㎡ | 1건 | 230,000,000원 |
다만 이 한 건은 2021년 거래입니다. 2026년 매각기일의 현재 시장가를 직접 확인할 수 있는 다수의 최신 거래가 아니므로, 단순히 “2.30억 대비 1.47억이라 싸다”고 결론내리기는 어렵습니다. 특히 6세대 규모의 다세대주택은 동일면적 실거래 표본 자체가 얇아 현재 매물가·인근 유사 다세대 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 1. 임차인 이다인 보증금 | 230,000,000원 | 144,142,000원 |
| 2. 근저당 · 권영석 | 104,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사한주피엠씨 | 1,883,046원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 이다인 보증금 미배당액은 85,858,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 2026.07.09. 확약으로 이다인 건의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 낙찰가 | 확약 전 계산상 인수 | 확약반영 인수* | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 147,000,000원 | 85,858,000원 | 0원 | 147,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 117,600,000원 | 114,846,400원 | 0원 | 117,600,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 94,080,000원 | 138,013,440원 | 0원 | 94,080,000원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경의중앙선 야당역 남동측 인근. 주변은 다세대주택·단독주택·점포·소규모 공장 및 창고시설이 혼재합니다.
- 교통. 근거리에 경의로가 있고 본건까지 차량진입이 가능하며, 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 주거용으로 이용 중이며 방2·거실·주방·욕실2 구조입니다. 도시가스보일러 개별난방과 위생설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역(준주거 Zone)·토지거래계약허가구역. 토지면적 398㎡, 공시지가 1,334,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 2017.05.12. 사용승인, 공부와의 차이 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 6세대 규모이며 동일면적 실거래 표본이 1건에 그쳐, 아파트처럼 다수 거래로 시세를 교차검증하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2026.07.09. 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 잔존임차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 전영주 임대차 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않습니다. 실제 계약관계와 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 있어 배당표의 선순위 차감 가능성을 반드시 검토해야 합니다.
- 현재 시세 별도 확인. 비교 가능한 실거래가 2021.07 230,000,000원 1건뿐이므로 현재 호가와 인근 유사 다세대의 최근 거래를 대조해야 합니다.
- 명도. 실제 점유자가 존재하므로 낙찰 후 인도와 이사협의 절차를 예상해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금관계 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 2.30억”보다 중요한 것은 확약의 효력
서류의 첫인상만 보면 부담이 큽니다. 이다인은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고 보증금이 230,000,000원이라, 신건 147,000,000원에서는 계산상 85,858,000원이 남습니다. 원래 구조라면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 2026.07.09. 확약이 있습니다. 이다인 건의 잔존 보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소한다는 내용이므로, 확약을 반영한 현재 회차 실질취득은 147,000,000원, 이다인 관련 실질 인수는 0원*입니다. 다만 이 확약은 이다인에게만 적용됩니다. 별도 점유자 전영주의 보증금이 확인되지 않고, 현재 가격을 검증할 실거래도 2021년 1건뿐입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순히 “1.47억이 2.30억보다 낮다”가 아니라, 확약서 원문·미상 임차관계·당해세·현재 시세를 입찰 전에 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
* 확약이 없을 경우 현재 회차의 계산상 미배당 보증금은 85,858,000원이며, 1회 유찰 시 114,846,400원, 2회 유찰 시 138,013,440원입니다. 본 리포트의 “인수 0원”은 2026.07.09. 제출된 주택도시보증공사의 확약 내용을 반영한 실질 기준입니다.
